1ère chambre civile

S.E.L.A.R.L. MULLER-DEVRIENDT-BAILLEUXD

c/

[S] [J]

, [N] [J]

copies et grosses délivrées

le

à M^e MINK

à M^e CALZIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 22/03425 – N° Portalis DBZ2-W-B7G-HQZG

Minute: 398 /2025

JUGEMENT DU 17 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. MULLER-DEVRIENDT-BAILLEUXD, dont le siège social est sis 124, Rue Robert Aylé – 62110 HENIN BEAUMONT

représentée par M^e David MINK, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [J] né le 25 Décembre 1963 à HENIN LIETARD (PAS-DE-CALAIS), demeurant 5, Avenue du Général de Gaulle – 62790 LEFOREST

représenté par M^e David MINK, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [N] [J] née le 25 Décembre 1963 à HENIN LIETARD (PAS-DE-CALAIS), demeurant 5, Avenue du Général de Gaulle – 62790 LEFOREST

représentée par M^e David MINK, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : GOTHEIL Salomé, siégeant en juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Par jugement en date du 18 juin 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et a renvoyé l’affaire à l’audience du 25 septembre 2025 des plaidoiries à juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 17 Octobre 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 22 mars 2022, Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] ont donné mandat de vente sans exclusivité sur leur immeuble d’habitation sis 5, avenue du Général de Gaulle à Leforest à la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux, Notaires Associés à Hénin-Beaumont, pour un prix de 220 000 euros.

La SELARL Muller-Devriendt-Bailleux a effectué trois visites le 4 avril 2022, dont une au profit de Monsieur et Madame [D], lesquels ont émis une promesse d’achat au prix du mandat. L’office notarial a adressé une procuration aux consorts [J] pour signature aux fins de vente du bien.

Le même jour, par courrier électronique, puis par courrier recommandé avec accusé de réception, Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] ont indiqué exercer leur droit de rétractation, expliquant avoir trouvé un acquéreur eux-mêmes.

Le 25 avril 2022, par courrier recommandé avec accusé de réception, la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux a mis en demeure Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] de verser la somme de 12 120 euros au titre des honoraires dus.

PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2022, la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux a assigné Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] devant le tribunal judiciaire de Béthune, aux fins de condamnation au paiement des honoraires de négociation correspondant au montant de la clause pénale.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 22 janvier 2025.

A l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré. Un jugement opérant réouverture des débats a été rendu le 18 juin 2025 et a renvoyé l’affaire à l’audience du 25 septembre 2025 de la première chambre civile autrement composée statuant à juge unique. Le dossier a été mis en délibéré au 17 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2024, la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux demande au tribunal de :

Condamner solidairement Mme [N] [J] et Monsieur [S] [J] d’avoir à payer à la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux la somme de 12 120 euros à titre d’honoraires de négociation correspondant au montant de la clause pénale ; Condamner solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] aux dépens de l’instance ;Condamner solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire.

En réponse aux arguments adverses, la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux explique que le fait que les dispositions du code de la consommation ne soient pas applicables est sans incidence sur le litige, dès lors que l’office notarial a confirmé par courrier électronique le 5 avril 2022 que la loi Hamon était inapplicable.

Au soutien de sa demande de paiement, la concluante se fonde sur l’article 1231-1 du code civil et expose qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une quelconque dénonciation du rapport contractuel.

Elle soutient que le débat se porte sur le fait de savoir si les consorts [J] avaient ou non la possibilité de refuser la promesse d’achat présentée par la société mandataire au pris d’achat prévu par le contrat, et s’appuie sur les termes du contrat pour expliquer qu’après les trois visites organisées le 4 avril 2022 au domicile des consorts [J] et en présence de Madame [N] [J], une offre au prix avait été présentée par les consorts [D] au prix fixé dans le mandat, laquelle a été transmise le jour même aux mandants. Elle ajoute que Madame [N] [J] a indiqué à l’étude notariale que des acquéreurs se seraient présentés spontanément le 2 avril 2022 après avoir vu la photo de la façade sur l’annonce internet postée par l’étude. Elle indique que cette chronologie des faits est incompatible avec la présence de l’annonce de la vente du bien sur le même site, postée par les vendeurs, en juin 2023, à un prix supérieur, et avec la date de la vente réelle du bien, intervenue selon acte du 11 août 2023. Elle en déduit que les consorts [J] ne justifient pas de leurs affirmations et ne peuvent échapper au règlement de la clause pénale prévue au mandat de vente.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, Monsieur [S] [J] demande au tribunal de :

Prononcer la nullité de la clause obligeant le mandat à accepter toute offre d’achat au prix de 200 000 euros présentée par le mandataire, en l’absence d’exclusivité ;Débouter la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux aux dépens de l’instance ;Condamner la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, Monsieur [S] [J] rappelle les termes du contrat et explique que le mandat, qui émane d’une étude notariale, ne peut être soumis aux dispositions du code de la consommation et notamment de l’article L.221-28 dudit code, lequel provient d’un chapitre intitulé « contrats conclus à distance et hors établissement ». Il souligne que l’article L.221-2 du code de la consommation prévoit explicitement l’exclusion du champ d’application du chapitre les contrats rédigés par les officiers publics. Il ajoute que la demanderesse s’est, dans un premier temps, fondée sur ces dispositions, mais que seuls les termes du contrat de mandat doivent s’appliquer.

S’agissant de la révocation du contrat de mandat, le concluant explique que le contrat a été conclu pour une période initiale de six mois ferme, deux hypothèses de résiliation étant prévues : soit la révocation intervenait dans la première période de six mois ferme, auquel cas aucune disposition n’en fixait les modalités, soit la révocation du mandat intervenait alors qu’il a été tacitement reconduit pour une durée de trois mois, auquel cas elle pouvait se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au moins quinze jours avant la date d’expiration de la période en cours, sans obligation, le contrat prévoyant seulement une possibilité. Il en déduit que durant la première période de six mois, le mandant pouvait révoquer le mandat sans délai ni forme, ceux-ci n’étant pas prévus, et que la révocation du 4 avril 2022 était conforme aux dispositions du mandat.

Au soutien de sa demande de nullité de la clause relative à l’acceptation de toute offre présentée par le mandataire, il soutient que le contrat est un contrat de mandat sans exclusivité, que la clause impliquerait que le mandat soit exclusif, et qu’il avait le droit de trouver un acquéreur sans en informer l’étude notariale.

Il ajoute que la clause selon laquelle le mandant ne peut vendre directement à une personne qui aurait préalablement effectué une visite, directe ou indirecte, par l’intermédiaire du mandataire, revient à restreindre le champ d’application de la clause pénale. Il indique que les acquéreurs du bien avaient vu la façade de l’immeuble sur une annonce en ligne déposée par Madame [N] [J] après révocation du mandat, et que, dès lors, la vente s’est effectuée sans l’intermédiaire de l’étude notariale, et les vendeurs n’étaient pas tenus d’accepter l’offre obtenue par celle-ci.

Madame [N] [J] n’a pas constitué avocat et n’a pas présenté ses observations, bien que régulièrement assignée par acte remis à étude.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux écritures susvisées quant à l’exposé complet des moyens des parties.

DISCUSSION

Sur la demande en paiement des frais d’honoraires correspondant au montant de la clause pénale

Sur la révocation du contrat de mandat par les consorts [J] intervenue le 4 avril 2022

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le mandat de vente signé entre la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux et les consorts [J] en date du 22 mars 2022 mentionne une durée totale de six mois ferme, avec tacite reconduction possible de trois mois en trois mois, auquel cas le mandat prévoit que la révocation du mandat tacitement reconduit, après la période initiale de trois mois, peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception adressée quinze jours au moins avant la date d’expiration de la période en cours. La mention de période « triennale » doit être regardée comme une erreur matérielle, aucune durée n’étant exprimée pour trois années. Il est plus probablement fait référence aux périodes de trois mois.

Les consorts [J] ont révoqué le mandat par courrier électronique le 4 avril 2022, doublé d’un courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 7 avril 2022 soit durant la période initiale de six mois. Le mandat ne prévoit aucune modalité de révocation durant cette période. Il ne peut s’en induire un droit absolu à révocation, sans délai de préavis et sans forme imposée. Il ressort du texte du mandat que les contractants avaient l’intention de conclure le contrat pour une durée de six mois minimum, sans possibilité pour l’un ou l’autre des contractants de se défaire du mandat, comme en atteste la mention « ferme » indiquée après la durée de six mois.

Dès lors, la révocation intervenue durant la première période de six mois est irrégulière et n’a pas d’effet sur la validité du mandat.

Sur le refus de l’offre présentée par la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le mandat de vente conclu entre les parties prévoit que le mandant s’engage à accepter toute offre d’achat au prix de 220 000 euros, payable au comptant, qui lui serait transmise par le mandataire, se réservant le choix de la personne en cas de pluralité d’offres.

Cette clause n’est pas incompatible avec le caractère non exclusif du mandat, duquel se déduit seulement le fait que les vendeurs pouvaient mettre en vente leur bien directement ou par le truchement d’un autre mandataire. En pareil cas, si les vendeurs avaient trouvé acquéreur par un autre biais que par la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux, ils auraient été autorisés à conclure un compromis de vente malgré l’existence d’un mandat de vente simple au profit de la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’il ressort des pièces qu’une offre au prix de 220 000 euros prévu au mandat, datée du 4 avril 2022, a été transmise aux consorts [J], à la suite de l’une des trois visites organisée le même jour. Le courrier électronique faisant parvenir l’offre aux consorts [J] est daté du 4 avril 2022 à 15h54. Les consorts [J] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une offre antérieure qu’ils auraient obtenue et acceptée. Dès lors, ils étaient tenus d’accepter l’offre unique, au prix, présentée par la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux. L’absence d’acceptation constitue une faute contractuelle.

La SELARL Muller-Devriendt-Bailleux a donc subi un préjudice économique. Dès lors, elle est fondée à demander la somme correspondant aux honoraires qu’elle aurait dû percevoir en cas d’exécution du contrat, soit les sommes de 2 000 euros HT pour la tranche jusqu’à 30 000 euros, 1 300 euros HT correspondant à la tranche de 30 000 à 50 000 euros et 6 800 HT euros correspondant à la tranche de 50 000 à 220 000 euros, auxquelles s’ajoutent 2 020 euros de TVA calculée sur le total à hauteur de 20%. Le montant total du préjudice économique est par conséquent de 12 120 euros.

Le fait que la clause pénale s’applique uniquement dans le cas d’une vente directe effectuée au profit d’une personne qui aurait visité le bien avec la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux est inopérant dans la mesure où la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux se fonde sur les dispositions du code civil prévoyant la responsabilité contractuelle, qu’elle en démontre dans ses écritures toutes les composantes, et qu’elle demande un montant correspondant à la rémunération qu’elle aurait pu obtenir si le contrat avait été exécuté.

En conséquence, Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] seront solidairement condamnés à verser à la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux la somme de 12 120 euros.

Sur les frais du procès

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] sont perdants au procès.

En conséquence, Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] seront condamnés solidairement aux dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J], condamnés aux dépens, seront condamnés solidairement à verser à la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [S] [J] de sa demande de voir prononcer la nullité de la clause obligeant le mandat à accepter toute offre d’achat au prix de 200 000 euros présentée par le mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] à verser à la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux la somme de 12 120 euros au titre du préjudice économique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] à payer à la SELARL Muller-Devriendt-Bailleux la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT