TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/03266 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQJV

JUGEMENT

N° B

DU : 15 Janvier 2026

S.A. [Adresse 7],

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

C/

[M] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 8]-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 15 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [U], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat avec effet au 21 avril 2015, la SA [Adresse 7] a donné à bail à M. [M] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 337,65 €, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 janvier 2024 puis un second le

23 janvier 2025.

La SA [Adresse 7] a ensuite fait assigner M. [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 16 mai 2025 pour obtenir :

— à titre principal,

le prononcé de la résiliation judiciaire à compter de l’assignation pour défaut de paiement des loyers et charges, l’expulsion sans délai de M. [M] [U] et tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

* de la somme de 549,53€ euros représentant l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation arrêté au mois de mai 2025, quittancement d’avril 2025 inclus, avec actualisation de la dette, et avec intérêts conformes au bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 janvier 2025 ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’assignation d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 432,57 euros, jusqu’à son départ effectif des lieux;

— à titre subsidiaire,

le prononcé de la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et charges, l’expulsion sans délai de M. [M] [U] et tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

* de la somme de 549,53€ euros représentant l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation arrêté au mois de mai 2025, quittancement d’avril 2025 inclus, avec actualisation de la dette, et avec intérêts conformes au bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 janvier 2025 ;

— des loyers et des charges en deniers ou quittances sur la base du quittancement courant à compter de l’audience et jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 432,57 euros jusqu’à son départ effectif des lieux;

— dans tous les cas,

sa condamnation au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

A l’audience du 17 novembre 2025, la SA HLM DES CHALETS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 554,49 euros. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles formées par le défendeur.

M. [M] [U] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le règlement de l’arriéré locatif par mensualités sur 12 mois. de l’arriéré. Il explique qu’il bénéficie d’une ALD à hauteur de 1000 euros par mois et qu’il réside seul dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA [Adresse 7] justifie avoir préalablement avisé le 27 novembre 2023 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [M] [U], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur le prononcé de la résiliation

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié souverainement par le juge au jour de l’audience.

En l’espèce, M. [M] [U] a fait l’objet de deux commandements de payer en date du 03 janvier 2024, pour un montant en principal de 383,49 euros, et du 23 janvier 2025 pour un montant en principal de 419,17 euros, en raison d’impayés de loyers, et son compte locataire est débiteur depuis plusieurs mois.

Ces retards récurrents dans le paiement de ses loyers et la constitution d’un arriéré locatif pendant plusieurs mois caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur.

Il ressort néanmoins du décompte du 17 novembre 2025 et non contesté par M. [M] [U] qu’il reste devoir la somme de 554,49 euros, mensualité d’octobre 2025 inclus, et qu’il a repris le paiement du loyer courant de façon régulière depuis l’appel du quittancement de décembre 2024 (à l’exception du quittancement de septembre 2025 rejeté à hauteur de 137,65 euros) de sorte que le montant de la dette locative au jour de l’audience est sensiblement la même que depuis l’assignation délivré pour un montant de 549,53 euros.

M. [M] [U] se conforme ainsi désormais aux obligations du bail.

Il convient ainsi de considérer qu’il est redevable de cette somme de 554,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, somme qu’il est en mesure de payer dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dans ces circonstances, le locataire sera autorisé à se libérer de la dette locative en 11 paiements de 46 euros, et un 12ème paiement soldant la dette en principal et intérêts, en plus de son loyer.

La résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés, sans qu’une nouvelle décision judiciaire ne soit nécessaire. En ce cas, M. [M] [U] pourra faire l’objet d’une expulsion. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES:

M. [M] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 7],

M. [M] [U] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à la SA HLM DES CHALETS la somme de 554,49 euros, selon décompte arrêté au 17 novembre 2025, quittancement d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [M] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 46 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu avec effet au 21 avril 2015 entre la SA [Adresse 7] et M. [M] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

DIT que le solde de la dette devient immédiatement exigible;

AUTORISE la SA HLM DES CHALETS, à défaut pour M. [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement situé au [Adresse 1], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

et en tout état de cause,

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à la SA HLM DES CHALETS une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente