1ère chambre civile

[V] [N]

c/

S.A.R.L. OSA

copies et grosses délivrées

à M^e FASQUELLE

à M^e CALZIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 22/02728 – N° Portalis DBZ2-W-B7G-HQL4

Minute: 18 /2025

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [N] né le 07 Juillet 1977 à LENS (62),

demeurant 13 rue René Lanoy – 62300 LENS

représenté par M^e Arnaud FASQUELLE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. OSA, dont le siège social est sis 3, place Roger Salengro – 62300 LENS

représentée par M^e Régine CALZIA, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : CATTEAU Carole, Vice-Présidente, siégeant en Juge Unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, greffier principal.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Octobre 2024 fixant l’affaire à plaider au 12 Novembre 2024 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 14 Janvier 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 29 octobre 2012, M. [V] [N] a donné à bail commercial à la SARL OSA un local situé 3 place Roger Salengro à Lens destiné à l’exploitation exclusive d’un bar.

Ce bail était conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 29 octobre 2012.

Suivant acte extra judiciaire signifié le 27 avril 2021, la SARL OSA a donné congé au bailleur pour le 28 octobre suivant, date de fin du bail.

Le 17 novembre 2021, le bailleur a fait délivrer à SARL OSA un commandement de payer portant sur une somme en principal de 28 550 euros au titre de loyers et charges qui seraient demeurés impayés durant les années 2020 et 2021.

L’état des lieux de sortie a contradictoirement été effectué le 2 mars 2022. Les clefs du local étaient remises au propriétaire à cette date.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2022, M. [V] [N] a assigné la SARL OSA devant le tribunal aux fins de voir celui-ci, au visa de l’article 1134 ancien du code civil :

— juger recevables et bien fondées toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SARL OSA à lui verser la somme de 18 300 euros au titre de la dette de loyers jusqu’au

29 octobre 2021, assortie de l’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 17

novembre 2021 ;

— condamner la SARL OSA à lui verser la somme de 11 160 euros au titre de l’indemnité d’occupation du

30 octobre 2021 au 2 mars 2022, assortie de l’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer

signifié le 17 novembre 2021 ;

— juger qu’il est recevable et fondé à conserver l’intégralité du dépôt de garantie, soit 5 600 euros, pour

couvrir partiellement le coût des réparations locatives ;

— condamner la SARL OSA à lui verser la somme de 4302,39 euros au titre des réparations locatives,

assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— condamner la SARL OSA à lui verser la somme de 3 000 euros pour résistance abusive ;

condamner la SARL OSA à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article

700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SARL OSA a comparu à l’instance.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 3 juillet 2024. L’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience des débats du 12 novembre 2024 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 14 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après.

Dans ses conclusions signifiées le 12 juin 2024, M. [V] [N] formule les demandes suivantes, au visa de l’article 1134 ancien du code civil:

— le dire recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter purement et simplement la SARL OSA de toutes ses prétentions

— condamner la SARL OSA à lui verser la somme de 3 300 euros au titre de la dette de loyers jusqu’au 29 octobre 2021, assortie de l’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 17 novembre 2021 pour la totalité, puis à compter du 27 septembre 2022, date de l’assignation, pour le solde ;

— condamner la SARL OSA à lui verser la somme de 11 160 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 30 octobre 2021 au 2 mars 2022, assortie de l’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 17 novembre 2021;

— juger qu’il est recevable et fondé à conserver l’intégralité du dépôt de garantie, soit 5 600 euros, pour couvrir partiellement le coût des réparations locatives;

— condamner la SARL OSA à lui verser la somme de 4 302,39 euros au titre des réparations locatives, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— condamner la SARL OSA à lui verser la somme de 3 000 euros pour résistance abusive;

— condamner la SARL OSA à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions signifiées le 12 mars 2024, la SARL OSA formule les demandes suivantes :

débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

A titre reconventionnel:

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 5 600 euros remise par elle à titre de garantie lors de la conclusion du contrat de bail;

— le condamner à lui verser la somme de de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement de loyers et charges

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par application de l’article 1353 de ce même code, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les termes du bail signé entre les parties le 29 octobre 2012, M. [V] [N] et la SARL OSA ont convenu que le loyer serait fixé à la somme annuelle de 21 600 euros, soit 1 800 euros par mois, puis qu’il serait porté à la somme de 2 000 euros à compter du mois de novembre 2013, les parties convenant en outre d’une indexation de ce loyer sur l’indice du coût national de la construction.

Il n’est justifié d’aucun accord postérieur qui viendrait confirmer les affirmations de la SARL OSA selon lesquelles les parties auraient convenu de ramener conventionnellement le montant du loyer à la somme de 1 500 euros et en l’absence de preuve d’une modification des conditions du bail, ses termes doivent s’appliquer sauf pour M. [V] [N] à indiquer que le loyer n’a finalement pas été porté à la somme de 2 000 euros, qu’il ne réclame pas, mais maintenu à celle mensuelle de 1 800 euros.

Le montant de l’obligation de la SARL OSA était en conséquence de 1 800 euros par mois et il lui appartient de démontrer qu’elle a réglé cette somme jusqu’à la fin du bail.

Selon M. [V] [N], la dette de loyers et charges (taxes foncières) s’élevait au 18 octobre 2021 à la somme de 28 550 euros (pièces n°5 et 10).

Il expose dans ses dernières conclusions que le solde restant dû par la SARL OSA serait d’un montant de 3 300 euros et il justifie avoir perçu :

— la somme de 9 950 euros par virement reçu le 26 avril 2022 (pièce n° 9)

— la somme de 12 000 euros par virement reçu le 27 septembre 2022 (pièce n° 11)

→ soit la somme totale de : 21 950 euros.

La SARL OSA justifie elle aussi du paiement de la somme totale de 21 950 euros suivant virement réalisé le 25 avril 2022 puis le 26 septembre 2022 (pièces n° 18), seules pièces probantes permettant d’établir le paiement des loyers.

Il apparaît dès lors que le montant des loyers et charges restant dus par la SARL OSA s’élève à la somme de (28 550 – 21 950) 6 600 euros.

M. [V] [N] formulant dans ses dernières conclusions une demande en paiement limitée à la somme de 3 300 euros, cette demande est bien fondée et elle sera accueillie à hauteur de ce montant. Ladite somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 17 novembre 2021.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

La SARL OSA a donné congé au bailleur le 27 avril 2021 pour l’échéance du bail, soit le 28 octobre 2021 de sorte que ce contrat a pris fin à cette date.

A compter du 29 octobre 2021 la SARL OSA était redevable d’une indemnité pour son occupation des lieux jusqu’à leur restitution au bailleur.

Il n’est pas discuté sur ce point et il résulte des termes du procès-verbal de constat réalisé contradictoirement le 2 mars 2022 à la requête des deux parties que les clefs ont été restituées à cette date, qui met fin à l’occupation du local par la SARL OSA.

La convention prévoit expressément en page 7, dans un paragraphe intitulé « Remise des clefs » qu’il appartient au locataire de rendre les clefs au jour où finira son bail. C’est dès lors de manière inutile que la SARL OSA reproche à M. [V] [N] d’avoir laissé la situation en l’état sans demander l’organisation d’un état des lieux de sortie et une remise des clefs alors qu’il lui appartenait de faire diligences pour cette restitution et elle ne caractérise pas la faute du demandeur à ce titre.

La SARL OSA est dès lors redevable d’une indemnité pour son occupation des lieux entre le 29 octobre 2021 (et en l’espèce à compter du 30 octobre 2021 au regard des prétentions de M. [V] [N]) et le 2 mars 2022, date de leur restitution.

Le bail prévoit également en page 9 dans le paragraphe intitulé « CLAUSE PENALE » que l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %, ce qui porte l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 2 700 euros dont le montant n’est pas discuté dans son principe.

Au regard de ce qui précède, la SARL OSA sera condamnée à payer à M. [V] [N] la somme de 11 148,36 euros ((4 x 2 700 euros) + (4 x 87,09 euros (2 700 euros/31jours))) au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 30 octobre 2021 et le 2 mars 2022, laquelle sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation qui vaut mise en demeure, soit à compter du 13 septembre 2022.

Sur les réparations locatives

Par application de l’article 1719 du code civil le bailleur est tenu :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le locataire quant à lui est tenu en vertu de l’article 1728 du même code :

1° – d’u ser de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2 ° – de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce le contrat prévoit que :

— page 3 paragraphe « Etat des lieux » : « Le preneur prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires ou travaux autres que ceux précisés au paragraphe « Transformations » même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée, par la vétusté ou par des vices cachés ». « Le locataire déclare bien connaître les lieux loués pour les avoir préalablement visités »

— page 4 paragraphe « Etat des lieux » : « le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation »

— page 4 paragraphe « Entretien-réparations » « le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menus entretiens pendant la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives le bailleur n’ayant à sa charge que les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil » « Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle ».

Le tribunal n’est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et il est constant qu’aucun état des lieux n’a été réalisé lors de leur prise de possession par la SARL OSA. Pour autant ceux-ci ont été présumés reçus en bon état d’entretien et de réparations et le preneur déclarait en tout état de cause les prendre en l’état, sans pouvoir exiger aucune réparation.

M. [V] [N] réclame le paiement d’une somme de 9 902,39 euros (pièce n° 8) en réparation de dégradations locatives correspondant à des travaux de :

— démolition et d’évacuation du bar et de détapissage du plafond,

— pose d’un revêtement carrelage sur 10,80 m²

— fourniture et pose de trois blocs-portes

— fourniture et pose d’un panneau LED, de prises de courant et d’interrupteurs

— pose de 25 spots LED et d’un plafond tendu

— fourniture et la pose d’un lave-main.

La SARL OSA discute la nature des travaux réclamés mais elle reconnaît qu’elle a exercé son activité dans les lieux pendant plus de 10 années durant lesquelles elle a accueilli des clients outre que des fumées ont pu défraîchir le local et ses peintures se dégrader.

Il lui appartenait toutefois d’entretenir le local en bon état d’entretien et de réparations et au regard du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, il lui appartenait à l’évidence de les rendre avec un bar en bon état et non partiellement détruit. Les photos réalisées établissent en effet que le bar était en cours de démolition et qu’il n’avait pas été retiré ni évacué. La partie comptoir est quant à elle décrite comme étant en très mauvais état et également dégradée.

Dès lors M. [V] [N] est fondé à réclamer la somme de 1 685 euros HT à ce titre au regard du devis produit.

S’agissant du carrelage devant être posé sur une superficie de 10 m², celui situé derrière le bar qui doit être démonté est décrit comme usagé et sale. Au niveau de la partie avant et extérieure plusieurs plinthes présentaient des coups.

La demande présentée à ce titre à hauteur de la somme de 1 186,16 euros apparaît également bien fondée et sera accueillie.

S’agissant des autres prestations réclamées, le tribunal ne peut se convaincre au vu du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie et des pièces versées que des blocs portes devaient être intégralement changés, l’huissier de justice relevant simplement sur ces éléments des peintures écaillées ou dégradées ce qui n’établit pas une nécessité de remplacement intégral des portes et de leur encadrement.

Il n’est pas non plus établi que les interrupteurs devaient être changés ni qu’un plafond tendu avec LED intégrés devait être installé du fait de l’état de l’éclairage. Au contraire le plafond de la pièce principale est décrit comme recouvert d’une peinture en assez bon état, sauf présence au niveau de l’arrivée électrique d’une « réparation plâtre » et aucune dégradation n’est mentionnée au niveau de l’éclairage. Au regard de ces constatations il n’est pas plus justifié de la nécessité d’installer un panneau LED (59,5 cm x 59,5 cm) d’un montant de 780 euros HT du fait d’une absence d’entretien ou de réparations qui serait imputable au locataire.

Les demandes présentées à ce titre seront dès lors rejetées.

Il n’est pas plus justifié que la nécessité d’installer un lave-main soit due à une méconnaissance par le locataire de ses obligations et cette demande sera également rejetée.

En définitive, la SARL OSA sera condamnée à payer à M. [V] [N] la somme de (1685 +

1 186,16 euros HT x 10%) 3 158,28 euros au titre de l’indemnisation des réparations locatives. Le surplus de la demande présentée de ce chef sera rejeté.

S’agissant de la demande relative à la compensation de la somme due avec le dépôt de garantie d’un montant contractuel de 5 600 euros cette demande sera accueillie sans qu’il y ait lieu de condamner M. [V] [N] à cette restitution au regard du montant des condamnations prononcées supra. Il sera uniquement constaté que le dépôt de garantie était d’un montant de 5 600 euros et qu’il n’a pas été restitué.

Il sera consécutivement ordonné la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Le simple fait pour un débiteur de ne pas honorer spontanément son obligation de paiement ne peut à lui seul caractériser une résistance abusive, le retard de paiement d’une somme d’argent étant dédommagé par l’application de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure de payer la somme due.

En l’espèce M. [V] [N] ne rapporte ni la preuve du caractère abusif de la résistance reprochée à la SARL OSA ni celle d’une intention de nuire de cette dernière pas plus qu’il ne démontre l’existence d’un préjudice distinct qui résulterait du retard de paiement des sommes dues en vertu du présent jugement.

En conséquence il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts qu’il présente.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, la SARL OSA sera condamnée aux dépens outre à payer à M. [V] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

CONDAMNE la SARL OSA à payer à M. [V] [N] la somme de 3 300 euros au titre du solde des loyers et charges restant dus au 29 octobre 2021, laquelle est augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2021 ;

CONDAMNE la SARL OSA à payer à M. [V] [N] la somme de 11 148,36 euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 30 octobre 2021 et le 2 mars 2022, laquelle est augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022 ;

CONDAMNE la SARL OSA à payer à M. [V] [N] la somme de 3 158,28 euros au titre de l’indemnisation des réparations locatives, laquelle est augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022 ;

REJETTE le surplus de la demande indemnitaire présentée par M. [V] [N] au titre des réparation de nature locatives ;

CONSTATE que le dépôt de garantie remis par la SARL OSA était d’un montant de 5 600 euros et qu’il n’a pas été restitué ;

ORDONNE la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive présentée par M. [V] [N] ;

CONDAMNE la SARL OSA aux dépens ;

CONDAMNE la SARL OSA à payer à M. [V] [N] la somme de 2 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT