TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Benjamin JAMI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03004

N° Portalis 352J-W-B7I-C36OO

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], le Cabinet CITYA MODERN’IMM, S.A.S.U

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [D]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03004 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36OO

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Juin 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [V] [D] est propriétaire des lots de copropriété n° 113 et 139 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 24 novembre 2022, présentée au destinataire le 26 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [V] [D] de payer la somme de 5.089,55 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 12ème a fait assigner M. [V] [D] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 6 novembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner M. [V] [D] au paiement de la somme de 7.249, 74 euros, au titre des charges de copropriété, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [V] [D] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [V] [D] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [V] [D] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité à personne, M. [V] [D] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’une fiche d’immeuble (pièce n° 1) que M. [V] [D] est propriétaire des lots de copropriété n° 113 et 139 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 novembre 2019, 12 novembre 2020, 15 décembre 2021 et 5 décembre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et voté la réalisation de divers travaux (pièce n° 4) ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 5) ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 3) ;

— un décompte de créance actualisé au 5 octobre 2023 (pièce n° 2).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [V] [D], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.912,36 euros.

M. [V] [D] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 5 octobre 2023, provision charges du 4ème trimestre 2023 incluse.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure par avocat en date du 24 novembre 2022 dont il produit l’accusé de réception (pièce n° 7). Faute de justifier d’une mise en demeure préalable aux frais de relance dont il demande paiement (facturés, au décompte produit, pour un montant de 20,4 € le 21 septembre 2020 et 30 € le 30 novembre 2020), lesdits frais de relance ne peuvent être retenus au titre des frais nécessaires prévus par les dispositions précitées de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ne justifie par ailleurs pas des frais de 96 € inscrits au décompte à la date du 10 février 2021 sous l’intitulé « Lemaistre aff. SDC c. [D] ». Il n’expose pas en quoi la somme de 35,49 € imputée deux fois au décompte le 1er octobre 2020 et le 1er juillet 2020 sous l’intitulé « procédure saisie immo » est relative au recouvrement de la dette objet du présent litige.

Enfin, les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le syndic au titre du recouvrement des charges sont prévus, tarifés et limités par le contrat de syndic à 45,60 € (pièce n° 6). Or, le syndicat ne produit aucune mise en demeure selon cette voie. La demande de remboursement de la somme de 120,00 € au titre du coût de la mise en demeure par avocat du 24 novembre 2022 relève des frais irrépétibles et ne sera donc pas prise en compte au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, à l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, des procès-verbaux d’assemblée générale du 12 novembre 2020 (point d’information n° 7) et du 15 décembre 2021 (point d’information n° 6) et de la relance en date du 3 août 2020, il est établi que M. [V] [D] :

— a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er avril 2020,

— il n’a réglé qu’une somme totale de 189,33 € au titre des charges et provisions appelées sur la période litigieuse,

— de précédentes procédures en recouvrement de charges avaient été engagés, sans que leur règlement n’empêche la constitution d’une nouvelle dette.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [V] [D] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [V] [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

M. [V] [D], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, [V] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris la somme de 120,00 € au titre du coût de la mise en demeure par avocat du 24 novembre 2022.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7] les sommes de :

—  6.912,36 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 5 octobre 2023, provision charges du 4ème trimestre 2023 incluse ;

—  1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris la somme de 120,00 € au titre du coût de la mise en demeure par avocat du 24 novembre 2022,

CONDAMNE M. [V] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 18 Septembre 2025

La Greffière La Présidente