N° RG 24/04717 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYXC

LOYERS COMMERCIAUX

(Articles R145-23 et suivants du Code de commerce)

N° RG 24/04717

N° Portalis DB2E-W-B7I-MYXC

Minute N°3/25

COPIE EXÉCUTOIRE. à :

M^e Carole SAINSARD – 120

M^e Sarah ZIMMERMANN – 70

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

Mme [M]

adressées le : 12 FEVRIER 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

SCI RM, société civile immobilière au capital de 1000 €, immatriculée au RCS de Strasbourg sous le numéro 435 016 795, agissant par son gérant, la société R2 INVESTISSEMENT.

dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 10]

représentée par M^e Carole SAINSARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 120

DEFENDERESSE :

S.N.C. DARTY GRAND EST

dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 11]

représentée par M^e Sarah ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Olivier RUER, Premier vice-président, délégué par Monsieur le Président aux fonctions de Juge des Loyers Commerciaux,

Greffier : Nathalie BOURGER, greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En Premier ressort,

Mis à disposition au greffe

Signé par Olivier RUER, Premier vice-président et par Cédric JAGER, Greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2001, la Sci RM, a donné à bail commercial à la société Darty Alsace Lorraine, devenue la Snc Darty Grand Est, divers locaux à usage de stockage et des parkings situés [Adresse 15] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 70.000 € lors du renouvellement à compter du 1er janvier 2009.

Par acte extrajudiciaire daté du 29 décembre 2001, la Sci RM a signifié à la Snc Darty Grand Est un congé avec offre de renouvellement à compter du 30 juin 2022 moyennant la fixation d’un loyer annuel à compter du 1er juillet 2022 de 143.850 € HT et HC.

La Commission de Conciliation saisie a estimé le 22 mars 2023 que les parties n’étaient pas d’accord sur les surfaces louées, 1.115 m² pour l’un et 1.563 m² pour l’autre, et a proposé un loyer de 85.425 € HT/an.

Aucun accord n’a été trouvé entre les parties et la Sci RM a notifié le 6 novembre 2023 un mémoire préalable en demande.

En l’absence de réponse de la Snc Darty Grand Est, la Sci RM a saisi le juge des loyers commerciaux qui a autorisé l’assignation de la Snc Darty Grand Est selon ordonnance du 6 février 2024 pour l’audience du 10 avril 2024.

Par assignation du 22 mars 2024, la Sci RM a sollicité voir :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 120.000 €, hors charges et hors taxes ;

— condamner la Snc Darty Grand Est à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

en cas de besoin,

— ordonner une expertise.

Par dernières conclusions du 10 juin 2024, la Snc Darty Grand Est a sollicité voir :

— débouter la Sci RM de sa demande :

— fixer le loyer du bail renouvelé à un montant annuel de 75.525 € HT/HC ;

à titre subsidiaire,

— ordonner une expertise ;

— condamner la Sci Rm à supporter la totalité des frais d’expertise ;

en tout état de cause,

— condamner la Sci RM à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Snc Darty Grand Est aux entiers frais et dépens.

La Sci RM a répliqué pour la dernière fois le 19 août 2024 pour maintenir ses demandes.

A l’audience du 11 décembre 2024, les parties se sont référées à leurs écritures mais ont sollicité que l’affaire soit mise en délibérée uniquement sur la demande d’expertise.

MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux a l’obligation de vérifier le montant de la valeur locative au besoin d’office, et en principe par expertise.

En l’espèce, le loyer annuel hors taxes et hors charges du local commercial et des parkings loués à la Snc Darty Grand Est était de 48.783,69 € à la conclusion du bail commercial en 2001, de 70.000 € lors du renouvellement en 2009 et actuellement de 75.104 €.

La Sci RM sollicite un loyer renouvelé de 120.000 € HT et HC au 1er juillet 2022, soit une augmentation de 57 %, et la Snc Darty Grand Est sollicite un loyer renouvelé de 75.525 €, soit le montant actuel.

La Sci RM ne justifie pas sa demande en produisant un rapport d’expertise mais un mémoire reprenant les critères des articles L 145-33 et suivants du code de commerce et la Snc Darty Grand Est se base sur un rapport amiable du cabinet Lgm Expertise actualisé au 6 juin 2024.

Entre autres désaccords, le cabinet Lgm Expertise retient une surface pondérée de 1.007 m² à raison de 75 € HT/HC/an.

La Sci RM retient une surface de 1.182 m² qu’elle divise en 5 catégories d’une valeur locative allant de 45 € HT/HC/an à 125 € HT/HC/an.

Par conséquent les parties ne sont manifestement pas d’accord sur aucun des critères posés par l’article L 145-33 du code commerce. L’écart important des prétentions des parties sur le prix du loyer et sur la surface du local ne permet pas de fixer en l’état la valeur locative des locaux loués.

Aucune des parties ne s’oppose pas à la demande d’expertise.

Dans ces conditions, il y a donc lieu d’ordonner une expertise judiciaire pour évaluer la valeur locative du local commercial et sa surface.

Cette expertise sera ordonnée aux frais avancés par la Sci RM qui sollicite une augmentation importante du loyer sans expertise ou document attestant de ses affirmations.

Les droits de moyens des parties sont réservés. Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du CPC, cette demande apparaissant prématurée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise des locaux loués à la Snc Darty Grand Est situés [Adresse 15] à [Localité 9], bureaux et emplacements de parkings ;

DÉSIGNE pour y procéder :

[M] [R]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 13]

Ou à défaut:

[U] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 14]

Avec pour mission, les parties dûment convoquées en ses opérations ,de se rendre sur les lieux, de recevoir les explications contradictoires des parties, de se faire communiquer tous documents utiles, d’entendre le cas échéant personnes informées, de déterminer la valeur locative au 1er juillet 2022 selon les articles L 145-33 et suivants du code de commerce en tenant compte :

— des caractéristiques du local considéré ;

— de la surface du local considéré;

— de la destination des lieux ;

— les obligations respectives des parties ;

— des facteurs locaux de commercialité ;

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

— de communiquer une synthèse de ses travaux ;

— de se prononcer sur les dires des parties et à défaut de conciliation entre elles, de communiquer une note de synthèse et de déposer son rapport dans les six mois suivant l’acceptation de sa mission ;

INVITE les parties à communiquer les annexes à l’expert 15 jours avant la date de la première réunion;

RAPPELLE qu’à compter de la communication du rapport d’expertise et de la demande de rémunération de l’expert, les parties disposent d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler des observations écrites à l’expert et au juge chargé du contrôle des expertises sur cette demande de rémunération ;

DIT que la Sci RM versera une consignation de quatre mille Euros (4.000 €.) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 31 mars 2025 ;

DIT que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISE qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISE que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

SE RÉSERVE le suivi de la mesure d’instruction ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du

10 septembre 2025, 09h00 – salle 13 – TJ de STRASBOURG

pour assurer le contrôle des opérations d’expertise ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire par provision ;

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER