Tribunal Judiciaire de Béthune, 1re chambre civile, 16 décembre 2025, n° 23/03956

TJ Béthune 16 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation d'information
La cour a estimé que la commune avait connaissance des baux avant la vente, et que les consorts [M] n'étaient pas débiteurs d'une obligation d'information à ce titre.
Rejeté
Dissimulation intentionnelle d'informations
La cour a jugé que les consorts [M] n'avaient pas commis de dol, car il n'était pas prouvé qu'ils avaient connaissance des conséquences juridiques des baux.
Rejeté
Inexécution contractuelle des obligations relatives aux baux
La cour a jugé que les consorts [M] n'avaient pas manqué à leurs obligations contractuelles, car la commune avait connaissance des baux en cours.
Rejeté
Préjudices liés à la résolution du litige
La cour a rejeté cette demande, considérant que les consorts [M] n'avaient pas commis de manquement à leurs obligations.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béthune, 1re ch. civ., 16 déc. 2025, n° 23/03956
Numéro(s) :	23/03956
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	15 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patrick PAYERAnne MACCHIAFrédéric-Pierre VOS
Parties :	COMMUNE D' HENIN-BEAUMONT

Texte intégral

1ère chambre civile

COMMUNE D’HENIN-BEAUMONT

[Y] [D] [M]

, [U] [M]

, [G] [M]

, [T] [M]

, [S] [M]

, [X] [M]

copies et grosses délivrées

à M^e DEVAUX

à M^e MACCHIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/03956 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H5WT

Minute: 510 /2025

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

COMMUNE D’HENIN-BEAUMONT, dont le siège social est sis Hôtel de Ville – 1 Place Jean-Jaurès – 62110 HENIN-BEAUMONT

représentée par M^e Eric DEVAUX, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Frédéric-Pierre VOS, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [U] [M] né le 12 Avril 1990 à LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 1, rue Henri Durre – 59224 THIANT

représenté par M^e Anne MACCHIA, avocat au barreau de VALENCIENNES

Madame [Y] [D] [M] née le 24 Juin 1988 à LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 108, rue Victor Hugo – 62950 NOYELLES-GODAULT

défaillante

Monsieur [G] [M] né le 03 Mai 1992 à LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 7, rue des Marronniers – 62790 LEFOREST

défaillant

Madame [T] [M] née le 09 Septembre 1994 à LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 103, rue Emile Zola – 62740 FOUQUIERS LES LENS

défaillante

Monsieur [S] [M] né le 28 Décembre 1998 à LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 103, rue Emile Zola – 62740 FOUQUIERES LES LENS

défaillant

Madame [X] [M] née le 20 Septembre 1994 à LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 103, rue Emile Zola – 62740 FOUQUIERES LES LENS

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : LE POULIQUEN Jean-François, 1er vice-président, siégeant en juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Septembre 2025 fixant l’affaire à plaider au 07 Octobre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 16 Décembre 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Vu les assignations signifiées à Mme [Y] [M] le 5 décembre 2023 et à Mme [X] [M], M. [G] [M], M. [S] [M], Mme [T] [M] et M. [U] [M] le 7 décembre 2023 ;

Vu les conclusions de la commune d’Hénin-Beaumont déposées le 18 mars 2025 ;

Vu les conclusions de M. [U] [M] déposées le 3 décembre 2024 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 3 septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 18 octobre 2022, Mme [Y] [M], M. [U] [M], M. [G] [M], Mme [T] [M], M. [S] [M], Mme [X] [M] (les consorts [M]) ont vendu à la commune d’Hénin-Beaumont un immeuble mixte, commerce et habitation, situé à Henin-Beaumont, 32 rue Etienne Dolet composé de deux locaux commerciaux et d’un appartement à usage d’habitation ; ledit immeuble cadastré BL 1491 Rue Etienne Dolet au prix de 90 000€.

Un local commercial était loué à M. [R] [A]. L’autre local et l’appartement étaient loués à M [J] [H].

Par actes de commissaire de justice des 5 et 7 décembre 2023, la commune d’Hénin-Beaumont a fait assigner Mme [Y] [M], Mme [X] [M], M. [G] [M], M. [S] [M], Mme [T] [M] et M. [U] [M] devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 1217 et suivants, 1103, 1104, 1112-1, 1137, 1231-1 du code civil et les articles 699 et 700 du code de procédure civile :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

— juger les consorts [M] responsables de la violation de leurs obligations contractuelles auxquelles ils étaient soumis par acte du 18 octobre 2022 ;

— juger les consorts [M] responsables de l’inexécution contractuelle de leurs obligations relatives à la résiliation des baux commerciaux ;

— juger que les manœuvres et dissimulations réalisées par les consorts [M] sont constitutives d’un dol, à son égard, dès lors qu’elle n’aurait pas contractée si elle avait été au fait de ces informations substantielles ;

— condamner les consorts [M] à lui payer la somme de 30 000,00 euros, à parfaire, au titre de la réduction du prix de vente du bien situé au 32 rue Etienne Dolet à Hénin-Beaumont (62110) ;

— condamner les consorts [M] à lui payer la somme de 10 000,00 euros, à parfaire, au titre des préjudices subis par la commune aux fins de résolution de ce litige et de défense de ses intérêts ;

— condamner les consorts [M] à lui payer la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile somme qui sera recouvrée par M. [C] [V] au visa des dispositions de l’article 699 du même code ;

— condamner les consorts [M] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la commune d’Hénin-Beaumont demande au tribunal de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

— juger les consorts [M] responsables de la violation de leurs obligations contractuelles auxquelles ils étaient soumis par acte du 18 octobre 2022 ;

— juger les consorts [M] responsables de l’inexécution contractuelle de leurs obligations relatives à la résiliation des baux commerciaux ;

— condamner les consorts [M] à lui payer la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile somme qui sera recouvrée par M^e Alexandre Bénabé au visa des dispositions de l’article 699 du même code ;

— condamner les consorts [M] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, M. [U] [M] demande au tribunal, au visa des articles 1217 et suivants, 1103, 1104, 1112-1, 1137 et 1231-1 du code civil, de :

— débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la commune d’Hénin-Beaumont à lui verser une indemnité de 4 000,00 euros ;

— la condamner aux entiers frais et dépens.

Cités à personne, M. [G] [M], Mme [T] [M], M. [S] [M], Mme [X] [M] et Mme [Y] [M] n’ont pas comparu.

La présente décision est réputée contradictoire.

EXPOSE DES MOTIFS

L’assignation désigne un des défendeurs sous le prénom « [K] » cependant cette personne est désignée sous le prénom « [G] » dans l’acte de vente. Il apparaît en conséquence que l’intéressé se prénomme « [G] ». Il sera désigné sous ce prénom dans le présente décision.

I) Sur le manquement à l’obligation d’information et le dol

Aux termes des dispositions de l’article L. 1112-1 du code civil : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie.

Aux termes des dispositions de l’article 1130 du code civil : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Aux termes des dispositions de l’article 1137 du code civil : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Le contrat de vente contient une clause intitulée conditions de la location consentie à Monsieur [R] [A] aux termes de laquelle :

Contrat de bail – Le local commercial de 40 m2 est loué par acte sous seing privé (bail précaire) en date à HENIN-BEAUMONT, du 6 mars 2020, pour une durée de 24 mois consécutifs (sans pouvoir excéder 36 mois), à compter du 6 mars 2020, à Monsieur [R] [A], demeurant à HENIN-BEAUMONT, 32 rue Dunois, moyennant un loyer mensuel s’élevant à cinq cent euros (500,00 €), payable par virement au bailleur, d’avance le 20 de chaque mois .

La provision mensuelle des charges s’élève actuellement à TRENTE EUROS (30,00 €). Le locataire devra rembourser avant le mois de novembre, de chaque année. les impôts relatifs au local.

D’un commun accord entre les parties, ledit bail précaire a été renouvelé pour courir jusqu’au 5 mars 2023 (soit pour une durée n’excédant pas trois ans).

Il est ici indiqué à l’acquéreur, que le locataire devra libérer les lieux au plus tard le 05 mars 2023. En cas de maintien dans les lieux du locataire, l’acquéreur devra faire signifier au locataire par voie d’huissier ou lettre recommandé avec accusé de réception sa volonté de libérer les lieux dans le mois suivant la fin du bail, soit au plus tard le 05 avril 2023.

A défaut, le bail sera renouvelé en bail soumis au statut des baux commerciaux.

Dépôt de garantie – Un dépôt de garantie égal à un mois du loyer initial, soit CINQ CENTS EUROS (500,00 €) a été verse’ au vendeur par le locataire. En ce qui concerne ce dépôt de garantie de CINQ CENTS EUROS (500,00 €), il a fait l’objet d’un virement par le vendeur directement en la comptabilité de l’étude et sera versé immédiatement sur le compte de l’acquéreur.

Etat des lieux – Un état des lieux a été dressé contradictoirement entre les parties, le 6 mars 2020.

Régularisation de comptes – L’acquéreur percevra les loyers à échoir à compter de l’entrée en jouissance ; tous comptes de jouissance arrêtés à cette date feront l’objet d’un règlement direct entre les parties.

Remise de titres et pièces – Le vendeur a remis à l’acquéreur, qui le reconnaît, le contrat de location, l’original de l’état des lieux et la copie de la dernière quittance de loyer.

Loyers impayés – Le vendeur déclare que le locataire n’est pas à jour de tout ou partie des loyers dont le paiement lui incombe.

A ce jour en effet, celui-ci est redevable des loyers et sommes ci-dessous :

— TROIS MILLE SEPT CENT EUROS (3.700,00 €) au titre des loyers depuis janvier 2022,

— CINQ CENT TRENTE-DEUX EUROS (532,00 €) au titre des impôts.

Soit un montant total de QUATRE MILLE DEUX CENT TRENTE-DEUX

EUROS (4.232,00 €), dont le vendeur déclare vouloir faire son affaire personnelle de

son recouvrement auprès du locataire. .

Procédures en cours – Le vendeur déclare qu’à ce jour, un litige l’oppose au locataire. Le vendeur déclare avoir saisi un Huissier de justice afin de recouvrir les impayés. (…) »

Il résulte des pièces produites par la commune d’Hénin-Beaumont qu’un bail intitulé « Bail commercial précaire » a été conclu entre M. [R] [A] et les consorts [M] le 10 janvier 2018.

Le bail stipule que « par dérogation aux règles applicables aux baux commerciaux et conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 24 mois consécutifs à compter du 1er février 2018. La durée totale du présent bail et de ses éventuels renouvellement successifs ne pourra en aucun cas excéder 36 mois.

A l’échéance du bail, si le preneur ne libère par le local, le bailleur disposera d’un mois pour lui en faire la demande. Si le bailleur ne le fait pas, le présent bail sera alors automatiquement soumis au statut des baux commerciaux classiques.

Un second bail intitulé « Bail commercial précaire » a été conclu entre M. [R] [A] et les consorts [M] le 06 mars 2020.

Le bail stipule que « par dérogation aux règles applicables aux baux commerciaux et conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 24 mois consécutifs à compter du 06 mars 2020. La durée totale du présent bail et de ses éventuels renouvellement successifs ne pourra en aucun cas excéder 36 mois.

En application des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, le preneur ayant été laissé en possession plus d’un mois après l’expiration du premier bail avant la conclusion du second et la durée cumulée des deux baux étant supérieure à 36 mois, un nouveau bail, dont l’effet est réglé par les dispositions du code du commerce relatives au bail commercial, est opéré à compter du 1er février 2020.

Il en résulte que la fin du contrat n’était pas le 05 mars 2023 comme indiqué dans l’acte de vente mais le 1er février 2029 ; les périodes triennales s’achevant le 1er février 2023 et le premier février 2026 ; le bailleur pouvant donner congé, à conditions de réunir les conditions posées par la loi, avant le 1er août 2022 et le 1er août 2025.

La commune d’Hénin-Beaumont fait grief aux consorts [M] de lui avoir dissimulé intentionnellement l’existence du premier contrat.

La mention dans l’acte de vente d’un « bail précaire » à la place de « bail dérogatoire » ne peut être reprochée aux consorts [M] en ce qu’ils ne sont pas les rédacteurs de l’acte, en ce que le bail conclu entre les consorts [M] et M. [A] est intitulé « bail commercial précaire » et en ce que les baux dérogatoires sont communément désignés sous la dénomination de « bail précaire » bien que cette dénomination soit impropre.

Il résulte du courrier électronique adressé par M. [U] [M], le 03 mars 2022, à Maître [L] [N], notaire ayant reçu l’acte, qu’il l’a informée du fait que les baux commerciaux conclus avec M. [A] d’une part et M. [O] d’autre part avaient fait l’objet d’un renouvellement portant la durée totale à 48 mois et qu’il l’avait interrogée sur la fin de la location : « En pièce jointes, vous trouverez les baux des biens situés au 32 rue Etienne Dollet. A savoir, il semble qu’il y ai une difficulté puisque les deux baux commerciaux sont en « bail commercial précaire ». Donc d’une durée maximale de 36 mois. Malheureusement, les contrats ont été renouvelés, ce qui nous amène à 48 mois. Dans ces conditions, comment se passe la fin de location ? Sachant que les locataires pensent qu’il peuvent rester car ils croient que le bail est automatiquement renouvelé. ».

De plus, il n’est pas établi que les consorts [M] avaient connaissance des conséquences juridiques liées à la conclusion de deux baux successifs. Il ne peut être affirmé que les consorts [M] ont préféré laissé se poursuivre le bail au lieu de procéder à sa résiliation, alors qu’il résulte du contrat de vente que le preneur ne payait pas régulièrement son loyer.

En conséquence, l’absence de mention dans l’acte de vente du contrat de bail conclu le 10 janvier 2018 ne résulte pas d’une volonté des consorts [M] de dissimuler l’existence de ce contrat à la commune d’Hénin-Beaumont.

Il en résulte que les consorts [M] n’ont pas commis de dol.

S’agissant de l’obligation précontractuelle d’information, la commune d’Hénin-Beaumont allègue qu’elle n’avait pas connaissance du contrat de bail conclu le 10 janvier 2018. Cependant, elle produit un courrier de M. [A], daté du 15 novembre 2022, adressé à la maire d’Hénin-Beaumont aux termes duquel il écrit : « Suite à notre entretien du mardi 5 avril 2022, en vous expliquant que, j’était en bail commercial depuis le 3 mars 2021. Je vous est donner mais photocopie de mais baux de 2018 à 2020 et de 2020 à 2022, que vous deviez transmettre à Mr [W], donc, je ne comprends pas cette décision de mettre fin à mon contrat en étant de trois, six, neuf depuis le 03/03/2021. Merci de votre réponse afin d’éclairer ce malentendu, sinon pensait à me payer mes indemnités d’éviction. »

Il résulte du courrier de M. [A], produit par la commune, que la commune d’Hénin-Beaumont avait connaissance, avant le vente, des baux conclus par M. [A] le 10 janvier 2018 et le 06 mars 2020. En conséquence, les consorts [M] n’étaient pas débiteurs d’une obligation d’information à ce titre.

II) Sur l’obligation contractuelle de libération du local au 05 mars 2023

Le contrat de vente mentionne au titre de la clause intitulée conditions de la location consentie à Monsieur [R] [A] : « Il est ici indiqué à l’acquéreur, que le locataire devra libérer les lieux au plus tard le 05 mars 2023. »

Ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus, cette information est erronée dans le mesure où le locataire est titulaire d’un bail commercial prenant fin le 1er février 2029. Cependant, la commune d’Hénin-Beaumont avait connaissance de la conclusion de baux dérogatoires successifs dont il pouvait être déduit l’existence d’un bail commercial au bénéfice du locataire. De plus, il n’est pas établi que les consorts [M] disposaient d’informations, dont la commune d’Hénin-Beaumont n’avait pas connaissance, sur les conséquences juridiques de la conclusions de deux baux dérogatoires successifs.

La mention dans l’acte de vente du fait que le locataire devra libérer les lieux au plus tard le 05 mars 2023 ne constitue pas une obligation du vendeur à l’égard de l’acquéreur. En conséquence le fait que le locataire n’ait pas libéré les locaux au 05 mars 2023 ne constitue pas un manquement du vendeur à ses obligations contractuelles. A cet égard, il sera constaté que même dans l’hypothèse dans laquelle le bail se serait effectivement achevé le 05 mars 2023, le locataire aurait pu se maintenir dans les lieux ce qui aurait contraint la commune d’Hénin-Beaumont à exercer une action judiciaire aux fins d’obtenir son départ des locaux.

III) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Succombant à l’instance, la commune d’Hénin-Beaumont sera condamnée aux dépens et à payer à M. [U] [M] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

— DEBOUTE la commune d’Hénin-Beaumont de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNE la commune d’Hénin-Beaumont aux dépens ;

— CONDAMNE la commune d’Hénin-Beaumont à payer à M. [U] [M] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Le greffier Le président