MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00753 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VCCP

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [M] [V] [J], [S] [W] [R] épouse [V] [J] C/ S.A.S. 16000 TOURS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [V] [J] né le 04 Novembre 1947 à VILA NOVA DE OUREM (PORTUGAL), demeurant 22, Avenue du Coteau – 94370 SUCY EN BRIE

et Madame [S] [W] [R] épouse [V] [J] née le 05 Février 1954 à VILA NOVA DE OUREM (PORTUGAL), demeurant 22, Avenue du Coteau – 94370 SUCY EN BRIE

représentés par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

DEFENDERESSE

S.A.S. 16000 TOURS, enregistrée au RCS de CRETEIL sous le n° 534 288 873, dont le siège social est sis 1133 Bis rue Marcel Paul – 04500 CHAMPIGNY SUR MARNE

représentée par M^e Fabrice DELINDE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 249, non comparant à l’audience du 28 Novembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 28 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 Décembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er juillet 2019, Monsieur [M] [V] [J] et Madame [S] [W] [R] épouse [V] [J] ont consenti à la S.A.S 16000 TOURS, aux droits de laquelle vient la S.A.S. 16000 TOURS 2.0, un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux situés 1133 B rue Marcel Paul à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), moyennant un loyer mensuel de 2 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Monsieur [M] [V] [J] et Madame [S] [W] [R] épouse [V] [J] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 1 février 2024 à la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 pour une somme de 4 962,46 € au titre de l’arriéré locatif au 29 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 2 mai 2024, Monsieur [M] [V] [J] et Madame [S] [W] [R] épouse [V] [J] ont fait assigner la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— déclarer acquise la clause résolutoire,

— prononcer à l’encontre de la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 la résiliation de plein droit du bail commercial par acte d’huissier la SCP Arnaud MARTINEZ, commissaire de justice à CHAMPIGNY SUR MARNE, en application de la clause résolutoire,

— subsidiairement : prononcer à l’encontre de la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave et répétés à ses obligations de locataire et notamment le règlement du loyer,

— en tout état de cause :

* ordonner l’expulsion de la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

* condamner la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 à payer à Monsieur [M] [V] [J] et Madame [S] [W] [R] épouse [V] [J] la somme provisionnelle de 7 289,15 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024 inclus,

* condamner la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, à compter de l’échéance de mai 2024 jusqu’à la libération des locaux,

* condamner la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

* rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été entendue une première fois le 30 juillet 2024. Elle a été renvoyée à l’audience du 4 novembre 2024 pour constitution d’un avocat en défense. Puis, à l’audience du 4 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée une seconde fois à l’audience du 28 novembre 2024 avec fixation d’un calendrier d’écriture.

À l’audience du 28 novembre 2024, Monsieur [M] [V] [J] et Madame [S] [W] [R] épouse [V] [J], par l’intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 22 230,16 € [échéance de novembre 2024 incluse] et se sont opposés à tout délai de paiement.

La S.A.S. 16000 TOURS 2.0 a constitué avocat. Le gérant était présent à l’audience du 28 novembre 2024 mais non représenté par son conseil.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 1er février 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [M] [V] [J] et Madame [S] [W] [R] épouse [V] [J] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 4 962,46 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 2 mars 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [M] [V] [J] et Madame [S] [W] [R] épouse [V] [J], l’obligation de la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22 230,16 € [échéance de novembre 2024 incluse], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. 16000 TOURS 2.0.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. 16000 TOURS 2.0, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 ne permet d’écarter la demande de Monsieur [M] [V] [J] et Madame [S] [W] [R] épouse [V] [J] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 mars 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 et de tout occupant de son chef des lieux situés 1133 B rue Marcel Paul à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. 16000 TOURS 2.0, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 à payer à Monsieur [M] [V] [J] et Madame [S] [W] [R] épouse [V] [J] la somme de 22 230,16 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 novembre 2024 [loyer de novembre 2024 inclus],

CONDAMNONS la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

CONDAMNONS la S.A.S. 16000 TOURS 2.0 à payer à Monsieur [M] [V] [J] et Madame [S] [W] [R] épouse [V] [J] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 décembre 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS