Tribunal Judiciaire de Béthune, 1re chambre civile, 17 juin 2025, n° 23/03563

TJ Béthune 17 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des modalités de vote
La cour a constaté que les copropriétaires ayant voté par correspondance devaient être considérés comme défaillants, ce qui a conduit à l'absence de majorité requise pour l'adoption des résolutions.
Rejeté
Irrecevabilité de la demande d'annulation des actes résultants
La cour a jugé que la demande d'annulation des actes résultants était irrecevable en raison de son caractère indéterminé.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens en raison de sa position de partie perdante dans le litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béthune, 1re ch. civ., 17 juin 2025, n° 23/03563
Numéro(s) :	23/03563
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe HARENGGautier LACHERIE

Texte intégral

1ère chambre civile

[C] [G]

Syndic. de copro. Copropriété Foch 98 place Foch à BETHUNE

copies et grosses délivrées

à M^e LACHERIE

à M^e HARENG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/03563 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H3S3

Minute: 295 /2025

JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [G], demeurant 35, rue du 11 novembre – 62172 BOUVIGNY-BOYEFFLES

représenté par M^e Gautier LACHERIE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. Copropriété Foch 98 place Foch à BETHUNE, dont le siège social est sis BETHUNE IMMOBILIER 164 bis Boulevard Jean Moulin – 62400 BETHUNE

représentée par M^e Christophe HARENG, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : CATTEAU Carole, vice-présidente

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier,

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Décembre 2024 fixant l’affaire à plaider au 22 Avril 2025.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 17 Juin 2025.

La décision ayant été prononcée publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [G] est propriétaire d’un appartement situé 40 Résidence Foch à Béthune (Pas-de-Calais), au sein de la Copropriété Foch, lequel est soumis au statut de la copropriété.

Contestant plusieurs résolutions votées lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 4 mai 2023, M. [C] [G] a assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété Foch 98 place Foch à Béthune, représenté par son syndic la société Béthune Immobilier, devant le tribunal par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023 aux fins de voir, au visa des articles 42 alinéa 2, 17-1A alinéa 2 et des articles 25 et 25-1 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

— annuler les résolutions 7, 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 mai 2023 de la copropriété Foch et tout acte qui en serait la résultante ou la conséquence ;

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Foch 98 place Foch (Ci-après le syndicat des copropriétaires) a comparu à l’instance.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 04 décembre 2024. L’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience des débats du 22 avril 2025 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 17 juin 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après et :

— pour M. [C] [G] à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024 aux termes desquelles il réitère l’ensemble de ses prétentions initiales.

— pour le syndicat des copropriétaires à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2024 aux termes desquelles il demande au tribunal de :

— débouter M. [C] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [C] [G] à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande d’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 4 mai 2023

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ainsi qu’il est prévu au c), de cet article, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires

Les conditions de présentation des candidatures sont fixées par le règlement de copropriété ou à défaut par l’assemblée générale.

L’article 25-1 de ladite loi en son alinéa 1er dispose que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, le règlement de copropriété en son article 17 relatif au conseil syndical ne prévoit pas les conditions des candidatures et dès lors, un candidat au conseil syndical pouvait présenter sa candidature en cours de séance, celle-ci pouvant être acceptée jusqu’au moment du scrutin.

L’élection du conseil syndical et la durée du mandat de ses membres ont été portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété Foch du 4 mai 2023 à la résolution n°7. La convocation adressée à M. ou Mme [G] est vierge de toute candidature et de toute durée de ce mandat (pièce def. n°2).

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue à cette date que M. [C] [G] était présent ou valablement représenté (pièce dem. n°1). Il n’est pas discuté qu’il a voté par correspondance ce qui résulte de la feuille de présence qu’il verse aux débats (pièce n° 4).

Au cours de cette assemblée générale a été adoptée la résolution nommant en qualité de membres du conseil syndical Mme [V], M. [L] et M. [P] de la SCI Manolavi pour une durée de deux années, après que la majorité de l’article 25 n’a pas été atteinte et après un second vote à la majorité de l’article 24 ayant abouti au vote repris de la manière suivante dans le procès-verbal :

— ont voté pour : les copropriétaires représentant 4273/10000 tantièmes

— se sont abstenus : Néant

— ont voté contre : Néant

Dès lors que les convocations ne comportaient aucune candidature et que l’identité des candidats aux fonctions de membre du conseil syndical n’a été connue qu’au cours de l’assemblée générale du 4 mai 2023, de même que la durée de leur mandat, M. [C] [G] est bien fondé à invoquer l’application des dispositions de l’article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en vertu desquelles le copropriétaire ayant émis par correspondance un vote favorable doit être considéré comme défaillant lorsqu’un projet de résolution est amendé en cours de séance.

En effet, les copropriétaires qui ont voté par correspondance n’ont pu exprimer leur choix ni sur le nom des candidats ni sur la durée de leur mandat qui sont des informations qui ont été évoquées avant le scrutin et dont ils n’ont pas eu connaissance lors de l’envoi de leur formulaire de vote. Dès lors, ils doivent être considérés comme défaillants en présence d’un amendement du projet de résolution sur ce point et le décompte de leur voix doit être fait en tenant compte de leur qualité de copropriétaire défaillant, sauf à établir qu’ils auraient expressément et strictement fait part de leur accord sur la nomination des candidats élus dans le formulaire de vote, preuve qui n’est pas rapportée en l’espèce.

Etant assimilé à un copropriétaire défaillant, M. [C] [G] est recevable à contester la résolution litigieuse.

S’agissant de la validité du vote, et dès lors que les copropriétaires ayant voté par correspondance doivent être considérés comme défaillants, il convient d’apprécier si la majorité de l’article 25 était acquise lors du premier vote et s’il pouvait être procédé à un second vote à la majorité de l’article 24.

Lors du premier vote de la résolution n°7, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que les copropriétaires représentant 4273/10000 tantièmes ont voté favorablement. Il n’y a eu aucune abstention ni aucun vote contre.

Selon la feuille de présence, ont voté par correspondance :

— M. ou Mme [G], représentant 245/10000 tantièmes

— M. ou Mme [K], représentant 411/10000 tantièmes

— Mme [M] [J] représentant 334/10000 tantièmes

— M. [X] [Y] représentant 121/10000 Tantiemes

— Mme [H] [O], représentant 310/10000 tantièmes

— M. [B] [U], représentant 263/10000 tantièmes

— Mme [S] [A], représentant 283/10000 tantièmes.

Soir un total de 1967/10000 tantièmes.

Au regard de ce qui précède, et le décompte des voix de ces copropriétaires devant être fait en considérant qu’ils ont été défaillants, le nombre de voix en faveur de cette résolution lors du vote à la majorité de l’article 25 est de (4 273 – 1967) 2306/10000 tantièmes.

Il en résulte qu’au delà de l’absence de majorité absolue, la majorité du tiers prévue par l’article 25-1 n’était pas acquise et conséquemment que l’assemblée générale ne pouvait procéder à un second vote à la majorité de l’article 24.

En conséquence, et la sanction du non-respect des modalités de vote d’une résolution étant en cas de contestation sa nullité, la demande présentée par M. [C] [G] sera accueillie et la résolution n°7 sera annulée.

Toutefois, les actes qui en seraient la résultante ou la conséquence et qui devraient être annulés n’étant pas précisés, la demande d’annulation consécutive présentée par M. [C] [G] présente un caractère indéterminé et partant, elle est irrecevable.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 10 et 11 de ladite assemblée générale

L’ article 21, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’ article 25 arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. À la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’inobservation des conditions de majorité imposées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans ses articles 24 à 26 est sanctionnée par la nullité des décisions.

En l’espèce, les résolutions litigieuses ont été votées au visa de la majorité prévue à l’article 24 et à une majorité inférieure à celle prévue par l’article 25 qui devait trouver à s’appliquer et elles ont respectivement obtenu le vote de 3753/4252 tantièmes et de 3694/4273 tantièmes.

Il est indifférent que le résultat de ce vote ait été supérieur au tiers prévu par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’il devait être procédé à un premier vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, puis, si le tiers prévu par les dispositions susvisées était atteint, à un second vote, lequel n’est pas intervenu.

Ces décisions ont en réalité été prises à une majorité inférieure à celle prévue par les dispositions légales puisque la majorité absolue était de 5001 tantiemes et dans des conditions irrégulières et elles doivent en conséquence elles aussi être annulées. La demande présentée par M. [C] [G], qui est bien fondée, sera également accueillie. Toutefois, et comme il a été jugé supra, la demande d’annulation des actes qui en seraient la résultante ou la conséquence n’étant pas précise quant aux actes à annuler, elle présente un caractère indéterminé et elle est irrecevable.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et nécessairement débouté de la demande qu’il présente au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 10-1, alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Au regard de la nature du litige et des conséquences potentielles des annulations prononcées, notamment si des travaux devaient être réalisés, l’exécution provisoire de droit du jugement sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

PRONONCE l’annulation des résolutions n° 7, 10 et 11 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la copropriété Foch en date du 4 mai 2023 ;

DECLARE irrecevable la demande d’annulation de tout acte qui serait la résultante ou la conséquence de ces résolutions ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété Foch 98 place Foch à Béthune aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété Foch 98 place Foch à Béthune de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit du jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT