TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/55055 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LQB

N° : 17

Assignation du :

16 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mai 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [R] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS – #E1811

DEFENDERESSE

La société DELANO S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Christophe MOUNZER, avocat au barreau de PARIS – #C2172

DÉBATS

A l’audience du 01 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 19 décembre 2014, M. [R] [E] a donné à bail commercial à M. [H] aux droits duquel vient la société Delano des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7].

Par exploit du 18 avril 2024, M. [R] [E] a fait délivrer à la société Delano une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à régler la somme de 4.800 euros et reprendre l’exploitation du fonds de commerce, conformément à la destination contractuelle.

Par acte délivré le 16 juillet 2024, M. [R] [E] a fait assigner la société Delano devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— juger que la sommation visant la clause résolutoire du 18 avril 2024 est restée sans effet dans le délai d’un mois,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Delano et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— juger que la société Delano et tout occupant de son chef devra libérer les lieux dans le respect des prescriptions du bail en pareil cas,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

— condamner la société Delano au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, soit la somme de 2.200 euros HT, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Delano au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, incluant les sommations du 29 décembre 2023 et du 18 avril 2024, les frais passés et nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir, les frais engagés au titre des articles A 444-32 et suivants du code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir,

— juger en tant que besoin la décision à intervenir opposable aux créanciers inscrits de la société Delano.

Par exploit du 27 janvier 2025, M. [R] [E] a fait délivrer à la société Delano une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à régler la somme de 8.040 euros et justifier de l’autorisation obtenue permettant la réalisation des travaux modifiant l’affectation des locaux et à défaut, remettre les locaux dans leur état initial tel que prévu au bail.

A l’audience du 1er avril 2025, M. [R] [E] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, ajoutant ou modifiant les demandes suivantes :

Juger que la sommation du 27 janvier 2025 est demeurée sans effet dans le mois de sa signification et en conséquence, déclarer acquise la clause résolutoire, Condamner la société Delano à régler la somme de 10.720 euros au titre des loyers et charges non réglés, Condamner la société Delano au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, soit la somme de 2.480 euros par mois, à compter du 19 mai 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

Oralement, M. [R] [E] a reconnu que les sommes visées par les sommations du 18 avril 2024 et du 27 janvier 2025 avaient été payées dans le délai d’un mois et a maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’exploitation du local depuis le 16 juillet 2023, faisant valoir que le loyer n’est payé qu’à l’occasion des sommations délivrées et insistant sur sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a actualisé sa créance de loyers, sollicitant en paiement la provision de 8.040 euros correspondant aux loyers de février, mars et avril 2025 non réglés.

En réponse, la société Delano, qui a soutenu oralement ses conclusions, sollicite de :

débouter M. [R] [E] de l’ensemble de ses demandes, condamner M. [R] [E] à verser à la société Delano la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société Delano expose avoir subi un dégât des eaux en raison d’infiltration en provenance de la copropriété le 16 juillet 2023 et ne pas pouvoir utiliser le sous-sol du local donné à bail depuis lors, les assurances n’ayant pas encore versé les 40.000 euros nécessaires à la remise en état, entraînant une impossibilité d’exploiter entièrement le local, les sanitaires, les réserves alimentaires et la majorité des places assises du restaurant se trouvant au sous-sol. La société Delano a exposé avoir réglé la somme de 8.040 euros due le jour de l’audience et a été autoriseée à le prouver en cours de dédélibéré. La société Delano a également insisté sur sa demande au titre de l’article 700 en raison des nombreux renvois sollicités par M. [R] [E] sans raison.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Par message RPVA du 3 avril 2025, la société Delano a produit un avis de virement du 1er avril 2025 pour une somme de 8.040 euros au bénéfice de M. [R] [E] dont le motif est “VIR LOYERS FEV + MARS + AVRIL 2025".

Le demandeur n’a pas contesté la bonne réception dudit virement dans le cours du délibéré.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance ou du défaut d’exécution de la sommation de faire.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer ou l’obligation contractuelle non exécutée dans la sommation visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges ou à défaut d’exécution d’une des clauses du bail, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes des débats, M. [R] [E] a reconnu que les sommes exigées aux termes des sommations délivrées le 18 avril 2024 et le 27 janvier 2025 avaient été payées dans le délai d’un mois. Il n’y a donc pas lieu d’examiner la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement.

En revanche, il convient d’examiner la sommation délivrée le 18 avril 2024 concernant l’exigence de reprendre l’exploitation du fonds de commerce conformément à la destination contractuelle.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité formelle de la sommation en ce qu’elle précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

En revanche, il convient de rechercher si les difficultés d’exploitation opposées par la société Delano sont constitutives d’une contestation sérieuse, empêchant toute acquisition de la clause résolutoire par le seul effet de la sommation devant le juge des référés.

En l’espèce, pour démontrer les difficultés d’exploitation rencontrées, la société Delano produit :

un rapport intermédiaire d’expertise établi le 1er septembre 2023 relevant que la responsabilité de la copropriété est engagée, à la suite du dégât des eaux intervenu le 16 juillet 2023, dans les parties communes de l’immeuble causé par une fuite de la canalisation commune de l’immeuble ; établissant que le parquet, les doublages, l’électricité et le contenu professionnel ont été endommagés par les fuites d’eau ; que la société Delano a fermé l’accès au sous-sol depuis le 16 juillet 2023 ; Un devis de la société Tizibat chiffrant à 47.772 euros le coût des travaux de remise en état ; Un procès-verbal de constat établi le 4 septembre 2024 permettant de constater que les murs du sous-sol sont à nu ; que le séchage est en cours et que le sous-sol n’est pas exploité ; Une demande de provision formée par ses soins à l’encontre de l’assureur de la copropriété devant le tribunal de commerce, ayant donné lieu à un non-lieu à référé à la suite duquel la société Delano a saisi le tribunal de commerce de Paris des mêmes demandes au fond par assignation du 12 novembre 2024.

La société Delano ajoute qu’elle n’est pas en capacité de financer les travaux sur ses fonds propres et dépend donc des indemnisations à venir de la société d’assurance et que la salle de restaurant au rez-de-chaussée ne peut accueillir que sept personnes, tandis que la terrasse peut accueillir huit personnes, alors que le sous-sol permet d’accueillir quarante personnes, ne rendant pas viable économiquent l’exploitation partielle du restaurant.

M. [R] [E] fait valoir que la décision de fermer le restaurant est un choix de la société Delano, qui n’a jamais été contrainte de cesser d’exploiter totalement les locaux.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées que la société Delano a entrepris de nombreuses diligences, non couronnées de succès à ce jour, pour obtenir une indemnisation des conséquences du sinistre pour lequel la responsabilité de la copropriété apparaît établie, qui lui aurait permis d’entreprendre les travaux de réhabilitation du sous-sol et ainsi de poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce. Par ailleurs, il ressort du constat d’huissier du 4 septembre 2024 que le sous-sol du local est totalement inexploitable et il n’est pas contesté que des éléments essentiels, notamment les sanitaires dédiés à la clientèle se trouve au sous-sol, rendant toute exploitation du fonds de commerce en l’état peu réaliste.

Dans ces conditions, le dégât des eaux subi le 16 juillet 2023 et les difficultés rencontrées par la société Delano pour obtenir l’indemnisation constituent une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile, faisant échec à la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’exploitation. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, M. [R] [E] demande en paiement la somme provisionnelle de 8.040 euros, correspondant aux loyers de février, mars et avril 2025, le loyer étant payable mensuellement d’avance et produit un décompte actualisé ne faisant apparaître aucun règlement de la société Delano.

L’avis de virement produit en cours de délibéré confirme néanmoins le règlement de la somme de 8.040 euros le 1er avril 2025 clairement imputée aux loyers de février, mars et avril 2025.

Par conséquent, la créance de M. [R] [E] est désormais nulle et sa demande de provision doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Delano doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de sommation du 27 janvier 2025, la présente instance et ladite sommation ayant été nécessaire au paimenent des loyers entre les mains du bailleur. En revanche, la sommation du 18 avril 2024 sera exclue des dépens car n’apparaissant pas nécessaire à la présente procédure.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

La présente procédure ayant été nécessaire au règlement de l’arriéré de loyers payé le jour de l’audience, il y a lieu de condamner la société Delano à indemniser M. [R] [E] pour les frais irrépétibles exposés au cours de la présente instance. La société Delano est donc condamnée à payer à M. [R] [E] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Condamnons la société Delano aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation du 27 janvier 2025, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance;

Condamnons la société Delano à payer à M. [R] [E] la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 13 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN