MINUTE N° 26/00151

ORDONNANCE DU:

20 Mai 2026

ROLE:

N° RG 26/00111 – N° Portalis DBZ2-W-B7K-I7AF

[Y] [O]

C/

[N] [L], [H] [S], [J] [M]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e BOUDJEMAA

Copie(s) délivrée(s)

à M^e BOUDJEMAA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, vingt Mai deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Christine RAMEE, Vice-Présidente, assistée de Laëtitia WEGNER, Cadre Greffier, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [O]

né le 27 Octobre 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Déborah BOUDJEMAA, avocat au barreau D’ARRAS

DEFENDEURS

Madame [N] [L], [H] [S]

née le 25 Août 1988 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [J] [M]

né le 01 Octobre 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

non comparant

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 06 Mai 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 31 mars 2022, M. [Y] [O] a consenti à M. [J] [M] et Mme [N] [S] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 4], à [Localité 4], ce pour l’exploitation d’un centre de beauté et de bien-être, institut de beauté d’esthétique, dermopigmentation et onglerie à l’exclusion de toute autre, même temporairement. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er avril 2022, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros hors charges hors taxes, payable en 12 termes égaux de 500 euros, outre une provision sur charges mensuelle fixée à hauteur de 80 euros.

M. [Y] [O] expose que le loyer mensuel a été augmenté d’un commun accord à partir du 1er juin 2023 à hauteur de 800 euros toutes charges comprises, hormis la taxe foncière.

Il allègue que des loyers et charges n’ont pas été réglés par les preneurs.

Par courrier du 19 septembre 2025, M. [Y] [O] a sollicité de Mme [N] [S] le règlement de la somme de 2 400 euros, correspondant aux loyers non payés de juillet, août et septembre 2025.

Le 18 décembre 2025, M. [O] a fait délivrer un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, à Mme [N] [S], à hauteur de 4 359 euros au titre des loyers et charges dus au 1er novembre 2025, 160,47 euros au titre du coût de l’acte et 17,18 euros au titre du « droit proportionnel A.444-31 C. com ». Ce même commandement a été délivré à M. [J] [M] le 23 décembre 2025.

Exposant que les sommes dues n’ont pas été régularisées dans le délai ouvert par la délivrance des commandements de payer, par actes de commissaire de justice des 13 et 20 avril 2026, M. [Y] [O] a fait assigner Mme [N] [S] et M. [J] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de :

— recevoir M. [Y] [O] en son exploit introductif d’instance et l’y déclarer bien-fondé,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 24 janvier 2026,

— ordonner l’expulsion de Madame [S] et M. [M] et de tous occupants de [leur] chef sous peine d’astreinte contractuellement fixée à 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner à Mme [N] [S] et M. [J] [M] à remettre les clés du local sous peine d’astreinte contractuellement fixée à 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement Mme [N] [S] et M. [J] [M] à payer à M. [Y] [O] à titre provisionnel la somme de 6 621,79 euros décomposée comme suit :

—  5 752,54 euros au titre des loyers et charges du 1er juillet 2025 au 23 janvier 2026 inclus,

—  869,25 euros au titre du remboursement de la taxe foncière pour l’année 2025,

— condamner solidairement Mme [N] [S] et M. [J] [M] à payer à M. [Y] [O] à titre provisionnel les trois quarts de la taxe foncière pour l’année 2026 dès sa réception par le bailleur,

— condamner solidairement Mme [N] [S] et M. [J] [M] à payer à M. [Y] [O], à compter du 24 janvier 2026, une indemnité d’occupation à titre provisionnel de 1 200 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs,

— déclarer que les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation porteront intérêts judiciaires au taux légal prévu à compter de chaque échéance,

— condamner solidairement Mme [N] [S] et M. [J] [M] à payer à M. [Y] [O] la somme de 3 000 euros à titre provisionnel au titre de la résistance abusive,

— condamner solidairement Mme [N] [S] et M. [J] [M] à payer à M. [Y] [O] la somme de 2 000 euros à titre provisionnel au titre de son préjudice moral,

— déclarer que M. [Y] [O] pourra conserver le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 1 000 euros,

— débouter Mme [N] [S] et M. [J] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— condamner solidairement Mme [N] [S] et M. [J] [M] à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le coût des commandements de payer, des frais d’assignation et de signification,

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 mai 2026.

M. [Y] [O] maintient ses demandes, à l’exclusion des demandes d’expulsion et de remise des clés sous astreinte, en indiquant que les preneurs ont restitué les clés selon procès-verbal de reprise de commissaire de justice dressé le 24 janvier 2026.

En défense, Mme [N] [S], assignée conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparaît pas.

M. [J] [M], assigné conformément aux dispositions de l’article 655 du code de procédure civile, ne comparaît pas à l’audience.

La présente décision réputée contradictoire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à compter du 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, le demandeur produit deux états récapitulatifs des inscriptions délivrés par le greffe du tribunal de commerce d’Arras le 30 mars 2026 s’agissant de Mme [N] [S], l’un à l’adresse [Adresse 5] à Loison-sous-Lens (62218) et l’autre à l’adresse [Adresse 6] à Loison-sous-Lens. Les deux extraits, à jour au 27 mars 2026, ne comportent aucune inscription. Il en va de même s’agissant des deux états récapitulatifs s’agissant de M. [J] [M], l’un à l’adresse [Adresse 5] à [Localité 5] et l’autre au [Adresse 6] à [Localité 5].

II) Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail par l’effet de la clause résolutoire est justifiée par la production aux débats :

— du bail commercial du 31 mars 2022, lequel contient la clause résolutoire suivante : « En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, du non-paiement des frais de poursuite, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (…) ;

— du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 4 359 euros au titre des loyers et charges dus au 1er novembre 2025, 160,47 euros au titre du coût de l’acte et 17,18 euros au titre du « droit proportionnel A.444-31 C. com », respectivement délivré à Mme [N] [S] le 18 décembre 2025 et à M. [J] [M] le 23 décembre 2025 ;

M. [Y] [O] expose, sans être contesté par ses preneurs à qui il incombe démontrer s’être acquittés de leurs obligations, que ces derniers n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois ouvert par la dernière délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail commercial liant les parties et partant, de constater la résiliation du bail à compter du 24 janvier 2026.

III) Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

A titre liminaire, il sera relevé que le bailleur vise notamment l’article 809 du code de procédure civile, ancien article en vigueur, au soutien de sa demande de condamnation à titre provisionnel, tandis que le fondement idoine est plutôt l’article 835 du même code, également visé par le bailleur.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, le bail a été conclu moyennant un loyer mensuel de 500 euros hors charges hors taxes. M. [Y] [O] indique que le loyer a été augmenté à la somme mensuelle de 800 euros charges comprises, hors taxes foncières, à compter du 1er juin 2023.

— au titre des loyers impayés

Les demandes provisionnelles pour les sommes non réglées avant la date de résiliation du bail, soit jusqu’au 23 janvier 2026 inclus, sont justifiées comme suit :

— loyers et charges dus au 1er novembre 2025 et repris dans le commandement de payer les loyers délivré les 18 et 23 décembre 2025, soit la somme de 4 359 euros,

— loyer et charges pour le mois de décembre 2025, soit la somme de 800 euros,

— loyer et charges pour la période du 1er janvier au 23 janvier 2026 inclus, soit la somme de 593,54 euros.

Soit la somme totale de 5 752,54 euros arrêtée au 23 janvier 2026 inclus.

Mme [N] [S] et M. [J] [M] seront condamnés à payer, à titre provisionnel, la somme de 5 752,54 euros au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au 23 janvier 2026 inclus.

— au titre des taxes foncières

En outre, M. [O] sollicite le paiement de la somme de 869,25 euros au titre du remboursement de la taxe foncière pour l’année 2025. Il sollicite également la condamnation des preneurs au paiement de cette somme pour l’année 2026 « dès réception par le bailleur » de l’avis de taxe foncière pour 2026.

Le bail commercial du 31 mars 2022 liant les parties contient la clause suivante « IMPOTS – CHARGES » indiquant « 2°) En sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur : – les impôts et taxes afférants à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que tous impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou l’immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement ; Au titre du local loué le preneur remboursement au bailleur un montant équivalent à TROIS/QUARTS du montant de la taxe foncière du lot n°21 ».

M. [Y] [O] produit l’avis de taxes foncières pour 2025 relatif à la [Adresse 7] à [Localité 5] à hauteur de 1 159 euros.

Il résulte de la lecture de la clause précitée qu’il existe une ambiguïté quant au quantum de la somme due au titre de la taxe foncière. Compte tenu de l’avis de taxe foncière qui ne distingue pas si la somme réclamée concerne le seul lot n°21, et alors que le bail commercial indique que le lot loué est le lot n°21 « comprenant trois pièces outre l’usage en commun de l’accueil et des WC avec le locataire de l’autre local dépendant du lot 21. Le surplus du lot n°21 d’une surface de 15m² étant loué à un autre professionnel », il n’est pas certain que le quantum de référence est celui figurant sur l’avis de taxe foncières produit. Ainsi, et alors qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter une clause contractuelle équivoque figurant au bail commercial, il ne peut, en l’état, condamner à une provision au titre de la taxe foncière 2025. Cette contestation rejaillit sur la demande au titre de la taxe foncière 2026, étant observé qu’il n’est produit aucune justification du quantum pour l’année 2026.

M. [Y] [O] sera débouté de ses demandes provisionnelles au titre des taxes foncières 2025 et 2026.

— au titre de l’indemnité d’occupation avec application de la clause pénale

M. [Y] [O] sollicite de condamner solidairement les preneurs à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 24 janvier 2026 à hauteur de 1 200 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Si le bailleur sollicite l’application de la clause contenue au bail suivante : « Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50 %) », il sera relevé que cette clause pénale dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il n’y pas lieu à référé sur ce point.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer dû à la date de résiliation du bail.

A l’audience du 6 mai 2026, le bailleur produit un procès-verbal de reprise dressé par le commissaire de justice le 27 avril 2026 lequel indique « faisant suite à une résiliation du bail émise par les locataires en date du 24 avril 2026, accompagnée de la restitution des clés à l’étude » et constate la libération des lieux.

Ainsi, il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs à une indemnité d’occupation postérieure à la remise des clés intervenue le 24 avril 2026 et constatée par le commissaire de justice le 27 avril 2026.

Aussi, Mme [N] [S] et M. [J] [M] seront tenus à une indemnité d’occupation puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre, à hauteur de 800 euros mensuellement, à compter du 24 janvier 2026 jusqu’au 24 avril 2026.

Enfin, M. [Y] [O] sollicite que les condamnations provisionnelles soient assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts légaux à compter de chaque échéance, aucune stipulation contractuelle invoquée ne justifiant que chaque échéance soit le point de départ d’intérêts légaux. La demande sera ainsi rejetée.

IV) Sur la demande au titre de la résistance abusive

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de l’article 1231-6 du code civil, visé par le demandeur dans ses écritures, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que les preneurs n’ont plus réglé de loyers et charges depuis plusieurs mois et qu’ils ont finalement quitté les lieux sans avoir apurer la dette locative, M. [Y] [O] ne fait état d’aucun préjudice certain et indépendant autre que celui constitutif du retard de paiement des obligations par ses preneurs, déjà réparé par l’application de l’intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision.

En outre, s’il indique à juste titre avoir été dans l’impossibilité de disposer de son bien immobilier et partant, dans l’impossibilité de louer son local, la condamnation provisionnelle à une indemnité d’occupation poursuit le but de réparation d’un éventuel préjudice financier caractérisé par l’absence de possibilité de relouer le local, notamment jusqu’à la date de restitution des clés par les preneurs le 24 avril 2026.

Enfin s’il est, par ailleurs, admis que des dommages et intérêts peuvent être accordés au cas de recours abusif à une procédure de référé, le juge des référés peut difficilement allouer des dommages et intérêts pour une résistance abusive, laquelle suppose la démonstration d’une faute des preneurs dans l’acquittement de leur dette locative et partant, nécessite l’appréciation d’une responsabilité et d’une mauvaise foi qui échappe par nature au pouvoir du juge de l’évidence.

Ainsi, il convient de dire que cette demande se heurte à une contestation sérieuse. La demande sera rejetée.

V) Sur la demande au titre du préjudice moral

M. [Y] [O] sollicite également la condamnation provisionnelle solidaire des preneurs à la somme de 2 000 euros, alléguant subir un préjudice moral important au titre des nombreuses démarches contrariantes effectuées.

Toutefois, il n’est justifié d’aucun élément concret afin d’étayer la réalité du préjudice moral allégué. Cette demande se heurte à une contestation sérieuse tant dans son principe que son quantum de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.

VI) Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la demande formulée par M. [Y] [O] de conservation du montant du dépôt de garantie n’est pas sollicitée à titre provisionnel, bien que soit visé notamment l’article 835 du code de procédure civile dans ses écritures.

Le bail contient les clauses suivantes : « Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur en place de plein droit à titre de dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres » et « En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû ».

Outre que le juge des référés ne peut allouer que des provisions, cette clause qui s’analyse en une clause pénale, est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Par suite, il n=y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

VII) Sur les demandes accessoires

M. [J] [M] et Mme [N] [S], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût des deux commandements de payer délivrés les 18 décembre et 23 décembre 2025, des frais d’assignation et de signification.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [J] [M] et Mme [N] [S] seront solidairement condamnés à payer à M. [Y] [O] la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial du 31 mars 2022 liant les parties, à compter du 24 janvier 2026, et relatif au local situé [Adresse 4], à [Localité 4] ;

CONSTATE que M. [Y] [O] ne maintient plus ses demandes de voir ordonner l’expulsion de Mme [S] et de M. [M] et de tous occupants de son chef sous peine d’astreinte contractuellement fixée à 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et de leur ordonner de remettre les clés du local sous peine de la même astreinte ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [S] et M. [J] [M] à payer, à titre provisionnel, à M. [Y] [O], la somme de 5 752,54 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er juillet 2025 au 23 janvier 2026 inclus ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [S] et M. [J] [M] à payer, à titre provisionnel, à M. [Y] [O], une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 800 euros à compter du 24 janvier 2026 jusqu’au 24 avril 2026 inclus ;

REJETTE la demande de prononcé d’intérêts judiciaires au taux légal prévu à compter de chaque échéance s’agissant des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

REJETTE les demandes provisionnelles de M. [Y] [O] au titre des taxes foncières 2025 et 2026 ;

REJETTE la demande provisionnelle de M. [Y] [O] au titre de la résistance abusive de Mme [N] [S] et de M. [J] [M] ;

REJETTE la demande provisionnelle de M. [Y] [O] au titre d’un préjudice moral ;

REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie au profit de M. [Y] [O] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [S] et M. [J] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer délivrés les 18 décembre et 23 décembre 2025 et les frais d’assignation et de signification ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [S] et M. [J] [M] à payer à M. [Y] [O] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 20 mai 2026, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES