Expéditions le : Minute n° 26/00146

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00138 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCY7

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [V] [K] selon pouvoir en date du 27 mars 2026

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Avril 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 26 novembre 2009, la SA Halpades a donné en location à M. [Y] [T] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par ordonnance de référé du 3 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy a constaté la résiliation du contrat de bail, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiements.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 568,24 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, la SA Halpades a fait assigner M. [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater la résiliation en date du 28 juillet 2025 du bail consenti par la S.A. Halpades à M. [Y] [T],déclarer M. [Y] [T] occupant sans droit ni titre,ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par M. [Y] [T] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] Publique,condamner M. [Y] [T] à lui verser la somme de 1 570,81 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction de l’assignation, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 568,24 euros à compter du 27 mai 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,condamner M. [Y] [T] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,condamner M. [Y] [T] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture selon facture d’huissier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience, la SA Halpades, représentée par Mme [V] [K] munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 625,06 euros au jour de l’audience. Elle indique qu’il s’agit de la troisième procédure diligentée contre M. [Y] [T]. Elle déclare qu’un paiement partiel a été effectué le 6 mars 2026.

M. [Y] [T] déclare qu’il est retraité et qu’il perçoit la pension minimale de 800 euros. Il affirme qu’il bénéficie d’un accompagnement social et sollicite l’octroi de délais de paiement.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 27 mai 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 587,24 euros.

Le décompte arrêté au jour de l’audience et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 27 mai 2025 et le 28 juillet 2025, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 28 juillet 2025 et que M. [Y] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [Y] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant. Il n’apparaît par ailleurs, pas en capacité d’apurer sa dette locative.

De plus, le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [Y] [T] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [Y] [T], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [Y] [T] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 437,94 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au jour de l’audience, M. [Y] [T] est redevable d’une somme totale de 2 625,06 euros.

En conséquence, M. [Y] [T] sera condamné à payer à titre provisionnel à la SA Halpades la somme de 2 625,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 587,24 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [Y] [T] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais de l’assignation et de sa dénonce au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [Y] [T] sera donc condamné à payer à la SA Halpades la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 novembre 2009 entre la SA Halpades d’une part, et M. [Y] [T] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 28 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [Y] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

DEBOUTE M. [Y] [T] de sa demande de délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [Y] [T] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [Y] [T] de s’exécuter volontairement, la SA Halpades pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Y] [T] à payer à la SA Halpades une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 437,94 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [Y] [T] à payer à titre provisionnel à la SA Halpades la somme de 2 625,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du jour de l’audience, échéance de mars incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 27 mai 2025 sur la somme de 587,24 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE M. [Y] [T] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de l’assignation et de sa dénonce au préfet,

CONDAMNE M. [Y] [T] à payer à la SA Halpades la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE