Min N° 24/00921

N° RG 24/03254 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTW2

M. [N] [G]

M. [X] [I]

C/

M. [S] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 décembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [G]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

Monsieur [X] [I]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie REDON-REY

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [S] [M]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2023, ayant pris effet le 15 septembre 2023, M. [X] [I] et M. [N] [G] ont donné à bail à M. [S] [M] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 670,15 euros, des provisions mensuelles sur charges de 70 euros, outre un dépôt de garantie de 670 euros.

Par acte de commissaire de justice du 06 mars 2024, M. [X] [I] et M. [N] [G] ont fait signifier à M. [S] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 139,99 euros, dont 2 991,14 euros au titre des loyers et charges de novembre 2023 à janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, M. [X] [I] et M. [N] [G] ont fait assigner M. [S] [M] à l’audience du 09 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner sans délai l’expulsion de M. [S] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner M. [S] [M] à leur payer la somme de 2 576,14 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 06 mars 2024, condamnation à réactualiser sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience ;

— condamner M. [S] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 757,65 euros ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux ;

— condamner M. [S] [M] à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 09 octobre 2024, M. [X] [I] et M. [N] [G], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un total de 1 982,56 euros, selon décompte arrêté au 07 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse. Ils indiquent par ailleurs s’opposer à de plus larges délais de paiement.

M. [S] [M], comparant en personne, sollicite de plus larges délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il indique avoir réglé le loyer du mois de septembre 2024 et propose d’apurer la dette par quatre règlements, ajoutant d’ores et déjà 250 euros au échéances échus. Il liste pas ailleurs ses ressources et charges et décrit sa situation personnelle.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative invoquée était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, M. [X] [I] et M. [N] [G] justifient avoir saisi la CCAPEX le 07 mars 2024.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, M. [X] [I] et M. [N] [G] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

M. [X] [I] et M. [N] [G] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 06 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 09 octobre 2024, que M. [X] [I] et M. [N] [G] rapportent la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire aux bailleurs.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 1 982,56 euros au 07 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Cependant, il résulte des deux décomptes produits qu’ont été inclus à cette somme des frais de prime mensuelle MRH, des frais de courtage MRH et des frais de contribution attentat annuelle MRH pour un montant de 284,40 euros au 15 septembre 2014. Or, outre le fait que n’est pas justifié de la souscription, par le locataire, d’un contrat d’assurance multirisque habitation auprès de l’agence de gestion locative, cette relation contractuelle, si elle était démontrée, n’en demeurerait pas moins indépendante du contrat de bail conclu entre les parties. Ces sommes, qui ne constituent ni des loyers ni des charges, seront dès lors déduites du montant restant dû.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [S] [M] à payer à M. [X] [I] et M. [N] [G] la somme de 1 698,16 euros au titre de la dette locative arrêtée au 09 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2024, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 septembre 2023 comporte, en on article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 06 mars 2024, M. [X] [I] et M. [N] [G] ont fait commandement à M. [S] [M] de payer la somme de 2 991,14 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 17 avril 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent de pouvoir procéder à l’expulsion de M. [S] [M] sans délai. Ils ne justifient cependant ni n’arguent de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’il y est entrés au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, M. [X] [I] et M. [N] [G] seront déboutés de leur demande à ce titre et ils sera autorisé à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des développements ci-dessous.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer ne peut pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 avril 2024 et M. [S] [M] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner M. [S] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 761,98 euros à ce jour), sans y inclure les frais de prime mensuelle MRH, des frais de courtage MRH et des frais de contribution attentat annuelle MRH, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation dès lors qu’aucun diagnostic de performance énergétique, permettant de connaître la classe énergétique du logement, n’a été versé.

6. Sur la demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il est à noter que l’audience s’est tenue le 09 octobre 2024, soit bien avant la fin dudit mois, de sorte que l’échéance d’octobre ne saurait être considérée comme le dernier loyer courant avant la date de l’audience.

Pour autant, il résulte du décompte produit qu’à la date de l’audience, le loyer courant du mois de septembre avait été réglé, de même que celui du mois d’août 2024. Est donc caractérisé une reprise du loyer courant à la date de l’audience.

Par ailleurs, M. [S] [M] a déclaré percevoir un salaire mensuel de 3 700 euros, que sa compagne, avec laquelle il vit, ne perçoit pas de revenu, et avoir un enfant à charge. Ses revenus, de même que les sommes versées en août et septembre 2024, en plus des échéances courantes, démontrent qu’il se trouve en situation d’apurer la dette locative.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif. Les sommes dues ne porteront dès lors pas intérêt durant les délais octroyés.

Conformément à la demande et compte tenu de cette reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, dans cette hypothèse, M. [X] [I] et M. [N] [G] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [M] et de tout occupant de son chef deux mois après un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [S] [M] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle dans les conditions susmentionnées.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [S] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 06 mars 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [X] [I] et M. [N] [G] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [S] [M] à leur payer à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [X] [I] et M. [N] [G] recevable en leur demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2023 entre M. [X] [I] et M. [N] [G], d’une part, et M. [S] [M], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 8] sont réunies à la date du 17 avril 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE M. [S] [M] à payer à M. [X] [I] et M. [N] [G] la somme de 1 698,16 euros au titre de la dette locative arrêtée au 09 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2024, date du commandement de payer ;

AUTORISE M. [S] [M] à s’en libérer par 4 mensualités d’un montant minimum de 424 euros chacune et une 5ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, délai pendant lequel les sommes ne produiront aucun intérêt ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° M. [X] [I] et M. [N] [G] pourront, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° M. [S] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 761,98 euros à ce jour), sans y inclure les frais de prime mensuelle MRH, les frais de courtage MRH et les frais de contribution attentat annuelle MRH, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [S] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 06 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [S] [M] à payer à M. [X] [I] et M. [N] [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION