TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N°2025/ 487

AFFAIRE : N° RG 24/00181 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3KQ2

Copie à :

Maître Jordan DARTIER

grosse :

M^e Olivier MENUT

Le :

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [N]

né le 07 Septembre 1983 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

LA COMMUNE DE [Localité 4]

prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Olivier MENUT, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

DÉBATS :

Audience publique du 28 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en dernier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 21/06/2022, établi avec le concours de Me [T], notaire, la commune d'[Localité 4] a consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de Monsieur [N] d’une parcelle de terrain à bâtir, sise [Adresse 7] à [Localité 4] (34), et désignée « lot B », issue de la réunion des parcelles cadastrées G[Cadastre 2] et G[Cadastre 3] et de leur division en quatre nouvelles parcelles. Le prix principal a été fixé à 90 000 euros. Plusieurs conditions suspensives non-cumulatives étaient prévues par l’acte, et notamment :

L’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 205 000 euros, sur une durée maximale de 25 ans, au taux maximum de 2,20%.Que la nature du sous-sol ne comporte pas de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers ..) ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage) et ne révèle pas de pollution particulière.

Souhaitant se désister, Monsieur [I] [N] a, par courriel du 19 octobre 2022, transmis à l’office notarial une attestation de refus de financement de son prêt émanant de son courtier ainsi qu’un devis chiffrant le surcout des travaux de fondations en raison de la nature du sol.

Par courriel de réponse du 19/10/2022, il est avisé par le notaire de la nécessité de justifier d’un refus de prêt émanant d’une banque ou d’une étude de sol G2 accompagnée du devis du surcoût des prescriptions imposées.

Une seconde attestation de refus de prêt émanant du courtier de Monsieur [N] est communiquée à Me [T] le 20/10/2022. Le rapport de l’étude de sol G2 de la parcelle B est quant à lui transmis le 25/10/2022.

Par mail du 7 novembre 2022, le désistement de Monsieur [N] est acté par l’étude notariale.

En décembre 2022, la somme de 4 500 euros correspondant au dépôt de garantie est restituée à Monsieur [N].

Considérant avoir été contraint de réaliser une étude de sol alors que la promesse de vente ne l’imposait pas, Monsieur [I] [N] a mis en demeure la commune d'[Localité 4], par lettres recommandées des 26/07/2023 et 18/01/2024, de lui payer sous 8 jours la somme de 1 176 euros de dommages et intérêts, en remboursement du coût de l’étude de sol inutile.

C’est dans ce contexte que Monsieur [I] [N] a, par acte introductif d’instance du 17 mai 2024, fait assigner la commune d'[Localité 4], prise en la personne de son maire en exercice, devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 1776 euros en remboursement de la facture de l’étude de sol. Il sollicite également sa condamnation aux dépens ainsi qu’à la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 janvier 2025, Monsieur [I] [N], représenté par son avocat, maintient sa demande de paiement de 1 176 euros en remboursement de la facture de l’étude de sol. Il sollicite en outre la condamnation de la commune aux dépens ainsi qu’à une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre préliminaire, Monsieur [N] fait valoir, en application de la jurisprudence constante, la compétence de la juridiction judiciaire s’agissant d’une promesse de vente portant sur un bien relevant du domaine privé de la commune.

S’agissant de sa demande en paiement, Monsieur [N] met en jeu la responsabilité contractuelle de la commune, en application des articles 1103 et suivants du code civil. Il reproche à cette dernière une exécution déloyale du contrat, en ce qu’elle a imposé des conditions ou critères supplémentaires, étrangers aux termes initialement prévus dans la promesse de vente, ce qui l’a contraint à supporter des frais d’étude de sol injustifiés. Il en réclame le remboursement sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil. En premier lieu, il soutient que l’exigence d’une attestation de refus de prêt émanant d’une banque est contraire aux stipulations de la promesse et constitutive d’une faute de la commune. Il fait également valoir que la contrainte de réalisation d’une étude G2 était tout aussi infondée, la nature du sol ayant déjà été attestée par un devis des travaux à effectuer et par les deux études de sol menées sur les parcelles voisines. Monsieur [N] ajoute que la commune d'[Localité 4], qui avait parfaitement connaissance lors de la vente, du problème affectant le sol de cette parcelle, n’a pas rempli son obligation d’information à laquelle elle était tenue en qualité de vendeur-promettant. Ces fautes sont selon lui à l’origine directe de son préjudice dont il sollicite le dédommagement.

En réponse à l’argumentation adverse, Monsieur [N] considère que la commune fait preuve de mauvaise foi en lui reprochant un retard dans le dépôt de la demande de permis de construire, alors que ce retard résulte précisément des contraintes liées à la nature du sol. Il réfute également le caractère complaisant des attestations produites et précise avoir par ailleurs fourni à son courtier tous les justificatifs nécessaires à sa demande de financement. Enfin, il précise que l’étude de sol a été réalisée le 21/10/2022 et non en septembre.

Monsieur [N] sollicite le débouté des demandes reconventionnelles de la commune au titre de l’indemnité d’immobilisation et de la procédure abusive. Il rappelle que cette dernière a elle-même autorisé la mainlevée du séquestre suite à la réalisation de la condition suspensive. Il fait également valoir sa bonne foi et son absence de faute. Enfin, il estime que l’origine de cette procédure résulte du comportement du maire et des manquements de la commune.

A l’audience du 17 janvier 2025, la commune d'[Localité 4], représentée par son conseil, demande au tribunal de rejeter les demandes formulées par Monsieur [N]. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de Monsieur [N] :

À lui verser la somme de 4 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.A lui verser la somme 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. À une amende civile.Aux dépens.À la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande formée à son encontre, la commune d'[Localité 4] conteste sa faute, observant que les attestations de refus de prêt produites ne respectaient pas les conditions de financement stipulées dans les conditions suspensives et ne pouvaient suffire à désengager Monsieur [N]. Elle considère ces attestations comme pièces de complaisance, aucune demande de financement ne pouvant être effectuée sans permis de construire, document que Monsieur [N] ne possédait pas. La commune d'[Localité 4] fait également valoir la nécessité de la demande d’étude de sol G2, dans la mesure où il appartenait à l’acheteur de rapporter la preuve des sujétions particulières nécessaires. S’agissant du préjudice allégué, elle met en avant un défaut de preuve en l’absence d’un devis signé et d’une facture acquittée. Enfin, la commune considère à la lecture du rapport G2, que les démarches d’étude de sol avaient été engagées par Monsieur [N] avant la réponse de la mairie, et que la commune ne saurait donc en être tenue responsable.

A titre reconventionnel, la commune d'[Localité 4] forme une demande indemnitaire au titre de l’indemnité d’immobilisation, estimant que les conditions pour un désengagement n’étaient pas remplies. Elle considère également que la procédure avait comme unique but de nuire à la commune et sollicite à ce titre une indemnisation pour procédure abusive et le prononcé d’une amende civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 28 février 2025.

Par jugement en date du 28 février 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience de plaidoirie du 28 mars 2025 afin de permettre aux parties de s’exprimer contradictoirement sur le relevé d’office de l’article 750-1 du code de procédure civile.

A l’audience du 28 mars 2025 Monsieur [I] [N], représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et expose qu’il a par l’intermédiaire de son conseil adressé un courrier recommandé avec accusé de réception le 26 juillet 2023, une contestation et une demande de remboursement des frais d’étude de sol, qu’en l’absence de réponse de la commune il a adressé un courrier de rappel le 18 janvier 2024, et que suite à ce courrier l’avocat de la commune s’est opposée à la demande de remboursement par courrier en date du 5 février 2024, qu’ainsi monsieur [N] justifie d’une tentative de procédure participative préalablement à son assignation.

La commune d'[Localité 4], représentée par son conseil, maintient ses demandes et considère que les mises en demeure n’ont pas de caractère conciliant et que l’action est donc irrecevable.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 23 mai 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Selon les termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 17 mai 2024. L’action porte sur une demande en paiement d’un montant de 1776 euros.

A la lecture des pièces, il apparaît que les courriers en date du 26 juillet 2023 et du 18 janvier 2024 adressées à la commune d'[Localité 4], sont des mises en demeures de payer sous huit jours à réception de la présente la somme de 1776 € à Monsieur [I] [N], ces courriers ne laissent manifestement pas la place au moindre règlement amiable et se contentent de solliciter un paiement, à défaut de quoi une action en justice serait engagée. En conséquence Monsieur [I] [N] ne justifie pas d’une tentative préalable de conciliation, conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile et, aucune autre circonstance ne justifie qu’il soit dispensé de l’obligation prévue par ce texte ; son action sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes reconventionnelles de la commune d'[Localité 4]

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Par a contrario elles sont également irrecevables si le lien est suffisant avec les demandes originaires.

En l’espèce les demandes reconventionnelles de la commune d'[Localité 4] présentent un lien suffisant avec les demandes originaires, les deux se rapportant aux modalités de mise en œuvre des conditions suspensives de la promesse de vente en date du 21 juin 2022. Elles seront par conséquence irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [N], succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens.

L’équité commande, en l’état, que monsieur [I] [N] soit condamné à verser à la commune d'[Localité 4] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Monsieur [I] [N] irrecevable ;

DEBOUTE la commune d'[Localité 4] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] aux dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT CINQ susdits par la présidente et la greffiere susnommées.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE