N° RG 24/00517 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CU5Q

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00517 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CU5Q

LE SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Madame [Z] [U], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 4]

Non comparant, représentés par M^e Elodie GIARD, avocat au barreau d’ALENCON

_________________

PROCÉDURE

Date de la saisine : 24 Octobre 2024

Première audience : 10 Janvier 2025

DÉBATS

Audience publique du 07 Novembre 2025.

JUGEMENT

Nature : mixte contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00517 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CU5Q

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2018 , la société Le Logis Familial, devenue la société LOGISSIA , a donné à bail à Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 485,32 euros révisable annuellement outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, la société LOGISSIA a fait signifier à Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 366,87 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 20 juin 2023.

Le 20 juin 2023 , la société LOGISSIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne via les services de la Caisse d’allocations familiales de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024 , la société LOGISSIA a fait assigner Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril des locataires,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] et au paiement des sommes suivantes:

—  3 801,81 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 22 octobre 2024,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 28 octobre 2024 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois le 10 janvier 2025 et après plusieurs renvois, a été retenue à l’audience du 7 novembre 2025.

À l’audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 5458,10 euros. La société LOGISSIA précise que Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] ont fait d’importants efforts de paiement et qu’elle n’est pas opposée à des délais de paiement suspensifs. Sur l’indécence soulevée, la bailleresse indique que des travaux de réfections sont prévus en 2026.

En défense, Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U], représentés par leur Conseil, demandent au tribunal de :

A titre principal ,

— renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront et dès à présent,

— ordonner une expertise,

— condamner la société LOGISSIA à leur payer une provision de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— réserver les dépens,

A titre subsidiaire,

— débouter la société LOGISSIA de ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

— suspendre les effets de la clause résolutoire en ordonnant des délais de paiement,

— écarter l’exécution provisoire de la décision,

— débouter la société LOGISSIA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

À l’appui de leurs prétentions, Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U]font valoir qu’ils sont de bonne foi, détaillant leurs difficultés financières, des factures de charges disproportionnées au regard de la composition de leur foyer, et leurs efforts de règlement. Ils soutiennent que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer après un seul loyer impayé qui cependant a été régularisé. Ils proposent des mensualités de 100,00 euros en plus du loyer courant pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Ils expliquent qu’ils ont cinq enfants à charge et qu’ils seront désormais en mesure de respecter ces mensualités compte tenu de la demande d’aide sociale formulée et du nouvel emploi de Monsieur percevant un salaire moyen de 1895 euros, Madame bénéficiant quant à elle de revenus de 1 076,06 euros.

Au soutien de leur demande d’expertise, ils invoquent les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil faisant valoir que le bailleur a manqué à son obligation de leur fournir un logement décent. Ils exposent n’avoir cessé d’alerter leur bailleur sur des désordres liés à l’absence d’isolation, l’omniprésence de l’humidité et de nombreuses infiltrations. Ils font état de charges disproportionnées au regard de la composition de leur foyer, de moisissures sur le plafond, les murs et les matelas et précisent avoir pourtant déjà fait refaire les tapisseries il y a un an et demi mais que la situation empire. Ils ajoutent que l’air irrespirable de la chambre oblige un de leur fils à dormir fenêtre ouverte. Les défendeurs sollicitent une provision de 2 000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour privation de jouissance paisible.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la présente procédure est une procédure au fond.

Selon les termes du leur principal, les locataires demandent au juge d’ordonner une expertise et une provision et de « renvoyer les parties à mieux se pourvoir ». Aucune demande n’est formulée au fond.

Mais il convient de rappeler que le juge du fond ne peut être saisi à titre principal de demandes visant uniquement à ordonner une expertise et à accorder une provision dès lors, tout en renvoyant les parties à mieux se pourvoir, ces possibilités, en dehors de toute demande au fond, n’appartenant qu’à un juge statuant sur requête ou en référé.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, société LOGISSIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés aux services de la Caisse d’allocations familiales de l’Orne le 20 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 7 septembre 2018 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

La société LOGISSIA justifie avoir signifié à Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U], le 23 juin 2023, un commandement de payer la somme de 2 366,87 euros visant cette clause résolutoire mentionnant le délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ce commandement n’a pas été délivré suite à un unique rejet de prélèvement, l’arriéré étant alors équivalent à plus de trois loyers.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par la société LOGISSIA, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, la créance s’élevant, au 23 août 2023 à la somme de 2 166,87 euros.

Il convient de relever que les défendeurs n’apportent aucune contestation quant aux sommes impayées et à l’historique locatif.

Les défendeurs invoquent l’indécence de leur logement.

Selon l’article 1719 du code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;»

En vertu de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986: « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation »

Enfin, l’article 20-1 de la loi précité dispose que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal ».

Si les locataires invoquent aujourd’hui des désordres et si effectivement le bailleur est tenu à la délivrance d’un logement décent, il résulte de l’ensemble de ces dispositions que l’indécence n’exonère pas le locataire de son obligation de payer les loyers et charge, sauf à recourir à la procédure prévue à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution à moins de démontrer l’inhabitabilité du logement et se trouver ainsi dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux (Civ. 3ème, 28 novembre 2024, 23-18.135 ; Civ. 3ème, 13 mars 2025, 22-23.406).

En l’espèce, non seulement les locataires n’ont pas été préalablement autorisés à cesser le versement des loyers mais en outre il ne ressort d’aucun élément produit qu’ils aient informé leur bailleur des désordres invoqués avant la constitution de l’impayé et la délivrance du commandement de payer, les premiers échanges de mails produits remontant à novembre 2023.

Par ailleurs, il ressort des photographies produites ainsi que du rapport d’intervention de la société Logissia (rapport établit le 20 novembre 2024 puis complété suite à un nouveau passage du technicien en septembre 2025 d’après l’indication des locataires) que des traces de moisissures sont observables sur des murs et plafonds.

Ce rapport d’intervention mentionne par ailleurs que :

— aucun désordre n’a été trouvé en extérieur,

— la grille d’entrée d’air et l’alignement entre le bâti et les ventaux sont à revoir au niveau d’une chambre ; ces travaux ont été réalisés en décembre 2023 ;

— les combles ont été vérifiés et l’isolation a été refaite en septembre 2024 ;

— les grilles d’air de la chambre 2 sont à replacer ;

— le remplacement de gouttières est prévu pour 2025 ;

— des travaux de nettoyage et reprise de murs et plafond sont commandés ;

Ce rapport précise encore que suite au dernier passage du technicien :

— problème dans l’angle de la chambre 1, mur non humide ;

— chambre 2 : mur non humide ;

— dans le salon, il n’y a plus de problème depuis le changement des grilles d’aération.

Il résulte des éléments produits que si un problème d’humidité et de moisissure a pu être décelé, il n’est nullement établi le caractère totalement inhabitable du logement de sorte que ces désordres ne justifient pas de faire échec à la demande de résolution.

Le commandement étant demeuré infructueux au terme du délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 24 août 2023.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DU BAILLEUR

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Si les locataires sollicitent d’être exonérés de toute indemnité d’occupation à compter de la résiliation du 24 août 2023, il convient de relever qu’en l’état des pièces produites, des travaux ont été réalisés en décembre 2023 et septembre 2024 et il n’est à ce stade nullement démontré qu’un problème d’humidité demeure. Le rapport technique ne mentionne pas de problème d’humidité subsistant. Les locataires soutiennent avoir procédé à la réfection des murs il y a « un an et demi » et que les moisissures seraient revenues mais cette allégation n’est nullement démontrée et les photographies produites ne permettent d’ailleurs pas de savoir à quelles dates elles ont été prises.

Par ailleurs, aucune pièce n’est produite permettant de démontrer que ces moisissures présentent un danger pour les locataires ou soient fortement préjudiciables.

Il en résulte qu’en l’état, les éléments sont insuffisants à démontrer l’état d’indécence du logement en 2024 et 2025 et à justifier une suspension (encore moins une exonération en l’absence d’inhabitabilité démontrée) des loyers ou indemnités d’occupation.

S’agissant cependant des sommes sollicitées par la société LOGISSIA, celle-ci produit un décompte actualisé au 7 novembre d’un montant total de 5 458,10 euros après déduction des frais de recouvrement, incluant diverses régularisations de charges au débit (112,38 + 1089,74+7,39) ou au crédit des locataires (– 137,03 – 399,29 euros), pour un solde dus par ces derniers de 673,19 euros.

Toutefois en application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges sont récupérables sur justificatifs.

En l’espèce, la société LOGISSIA ne produit pas les relevés ou avis de régularisation et ne justifie ainsi pas de ces charges (de leur montant, de leur date, des sommes appelées des relevés etc…) étant précisé qu’elles ne correspondent pas non plus aux documents produits par les locataires dont l’un est afférent à la régularisation des charges 2023 (pour une somme due de 1 432,35 euros) et l’autre n’est pas daté (pour une somme en faveur des locataires de 822,52 euros).

Dès lors, la somme de 673,19 euros sera déduite du décompte.

Ainsi, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 7 septembre 2018, du commandement de payer délivré le 23 juin 2023 et du décompte de la créance actualisée que la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 4 784,91 euros (5 458,10 euros – 673,19 euros), arrêtée au 7 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse.

Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] n’ont pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Par ailleurs, conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] à payer à la société LOGISSIA la somme totale de 4 784,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse.

L’indemnité due en cas de résiliation du bail sera fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Les locataires justifient de leur situation personnelle et financière. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis plusieurs mois.

En outre, la société LOGISSIA n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, l’indemnité d’occupation sera due.

L’expulsion sera autorisée.

Il sera ordonné à Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV. SUR LES DEMANDES D’EXPERTISE ET DE PROVISION

Il résulte du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, que pour être décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

[…]

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

[…]

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements […]» ;

Conformément aux articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible qui peut être ordonnée en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, une consultation ou une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, il résulte des photographies et du rapport d’intervention du technicien de la société LOGISSIA que le logement présente des traces de moisissure, et que, à tout le moins en 2023, une très importante régularisation des sommes dues au titre de l’eau chaude a été effectuée, sans qu’en l’état les causes et conséquences de cette moisissure et des consommations d’eau chaude ne soient déterminées.

Il apparaît que la preuve de la présence de moisissures, et donc d’infiltrations d’eau, est suffisamment rapportée.

Toutefois, le tribunal est dans l’incapacité d’appréhender l’étendue des désordres, ni leurs causes, ni les travaux nécessaires afin de faire cesser ces atteintes.

La société LOGISSIA n’apporte aucune explication et ne se positionne d’ailleurs ni sur les allégations d’indécence ni sur la demande d’expertise.

Il résulte de ses éléments que si en l’état les locataires ne démontre pas que le logement n’est pas décent, ils rapportent suffisamment d’éléments pour justifier qu’une expertise soit ordonnée.

S’agissant de la provision, seul le rapport d’expertise permettra de déterminer le caractère décent ou non du logement et de tirer des conséquences claires et directes entre la décence du logement et les préjudices subis par les locataires.

En l’état des pièces produites, la preuve d’un lien direct entre le préjudice de jouissance allégué et l’indécence alléguée du logement n’est pas suffisamment établie.

La demande de dommages et intérêts à titre provisionnel sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire, aucune des parties ne succombe à ce stade de la procédure dont l’instance n’est pas achevée.

Il y a donc lieu de réserver les dépens ainsi que les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par les parties.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement mixte contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 septembre 2018 entre la société LOGISSIA d’une part, et Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2]. [Adresse 6], sont réunies à la date du 24 août 2023 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due par Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] et à payer à la société LOGISSIA la somme de 4 784,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse ;

AUTORISE Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation,

* ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

* DIT qu’à défaut de départ volontaire, la société LOGISSIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* DIT n’y avoir lieu à ordonner ou autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

* DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] à payer à société LOGISSIA, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

ORDONNE AVANT DIRE DROIT une expertise et désigne pour y procéder Mme [E] [J] – (tél: [XXXXXXXX01]; mail: [Courriel 8] ), avec pour mission de :

— se faire remettre toutes documents et pièces estimés utiles à l’accomplissement de sa mission;

— se rendre sur les lieux au [Adresse 3] [Adresse 6] et visiter le logement, après avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils,

— examiner les désordres allégués par Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] touchant à l’étanchéité du logement à l’air et à l’eau, à l’humidité du logement dans son ensemble et à la consommation d’eau chaude et de chauffage ;

— dire si l’immeuble est affecté de désordres en lien avec la décence du logement,

— dans l’affirmative, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ;

— en rechercher la ou les causes ;

— donner son avis sur la conformité du logement aux caractéristiques de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— donner son avis sur les travaux à accomplir pour remédier aux éventuels désordres affectant le logement loué et les chiffrer ;

— donner son avis sur la durée des travaux à réaliser ;

— donner son avis sur les préjudices subis par Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] ;

— fournir à la juridiction compétente tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues ;

— donner aux parties un délai d’un mois pour établir un dire récapitulatif à l’issue du pré-rapport.

DIT que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise.

DIT que Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U], devront consigner une provision de 1000 euros à valoir sur la rémunération du technicien entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce Tribunal et ce, avant le 13 février 2026, terme de rigueur ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque, conformément à l’article 271 du code de procédure civile, et l’affaire sera rappelée à l’audience à la diligence du greffe pour qu’il en soit tiré toutes les conséquences de droit ;

DIT que l’expert déposera l’original de son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire d’Alençon avant le 31 juillet 2026 au plus tard, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

RAPPELLE que l’expert doit, dans le respect du principe de la contradiction, transmettre une copie de son rapport à chacune des parties ;

RAPPELLE qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera remplacé sur simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente ;

RAPPELLE que le technicien ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision dans le délai imparti ;

DIT que l’expert, à l’issue de la première réunion sur les lieux, informera les parties du coût prévisible de ses opérations ;

DIT qu’il appartiendra à l’expert de solliciter, après en avoir informé les parties, la consignation d’une ou plusieurs provisions complémentaires au cours des opérations d’expertise, si la somme consignée se révèle inférieure à la rémunération qu’il envisage de réclamer, afin d’éviter de demander, lors du dépôt de son rapport, une rémunération qui excéderait la somme consignée ;

DIT que si les parties viennent à concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera un rapport ;

COMMET pour suivre les opérations d’expertise le magistrat chargé du contrôle des expertises;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [U] de leur demande de provision ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise;

DIT qu’à l’expiration du sursis, l’instance sera poursuivie à l’initiative de la partie la plus diligente ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION