TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Nathalie PELARDIS, Monsieur [J] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00150 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XBE

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 octobre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6]

S.A. dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B96

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [K]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Monsieur [B] [H]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nathalie PELARDIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E298

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffière

Décision du 17 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00150 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XBE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 1971, Mr [V] [Y], aux droits duquel vient la Société Anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), a donné à bail à usage d’habitation à Mr [J] [K] pour un logement sis [Adresse 3] à [Localité 8], 6ème étage porte gauche.

Soupçonnant l’inoccupation personnelle du logement par Mr [J] [K] ainsi que la cession illicite du bail, la RIVP a dans un premier temps adressé à son locataire un courrier recommandé le 19 avril 2024 pour l’alerter de l’irrégularité de la situation mais cette correspondance n’était pas réceptionnée.

La RIVP a par la suite fait adresser le 5 novembre 2024 une sommation interpellative à l’occupant des lieux, à savoir Mr [B] [H], lequel indique que Mr [J] [K] est son grand-oncle et que ce dernier n’occupe plus les lieux, et déclare l’occuper seul.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, la RIVP a fait citer Mr [J] [K] et Mr [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir :

— le prononcé de la résiliation du bail conclu le 1er septembre 1971 aux torts exclusifs de Mr [J] [K] pour inoccupation personnelle et cession des lieux,

— l’expulsion de Mr [B] [H] et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police du quartier et d’un serrurier en cas de besoin, du logement qu’ils occupent, sous astreinte pour les contraindre à s’exécuter de 50 € par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, qui courra pendant un délai de trois mois, délai à l’issue duquel elle sera liquidée par la juridiction de céans réservant sa compétence,

— la séquestration des biens trouvés sur place, en application des articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 et R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— la suppression du délai de deux mois prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— la condamnation solidaire ou, à défaut, in solidum, de Mr [J] [K] et Mr [B] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer applicable majoré de 30% et des charges locatives récupérables, si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— la capitalisation des intérêts,

— la condamnation solidaire ou, à défaut, in solidum, de Mr [J] [K] et Mr [B] [H] au paiement d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— la condamnation solidaire ou, à défaut, in solidum, de Mr [J] [K] et Mr [B] [H] aux entiers dépens.

A l’audience du 4 mars 2025, l’affaire a été renvoyée afin que le défendeur, dont le conseil venait d’être nommé à l’aide juridictionnelle, puisse préparer sa défense.

Décision du 17 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00150 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XBE

Lors de l’audience du 4 juillet 2025, la RIVP a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, seul Mr [B] [H] était représenté, celui-ci indiquant que Mr [J] [K], son grand-oncle, serait décédé depuis 2006.

Il sollicite des délais les plus larges possibles pour quitter les lieux et limiter le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer, soutenant avoir toujours réglé son loyer, ne pas avoir d’arriéré locatif, être de bonne foi et avoir déposé un dossier afin d’obtenir son propre logement social.

Le dossier a été mis en délibéré, par mise à disposition du greffe, ce jour.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1729 et 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, notamment lorsque le preneur méconnaît ses obligations et n’use pas paisiblement des locaux loués en bon père de famille.

Par ailleurs, il ressort des articles 1224 et 1228 du code civil, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Conformément à l’article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Par ailleurs, il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l’obligation au paiement des loyers du locataire.

En vertu de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

La RIVP verse aux débats :

— le contrat de location à usage d’habitation du 1er septembre 1971 conclu entre Mr [V] [Y], et Mr [J] [K] pour un logement sis [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], 6ème étage porte gauche et stipulant en son article 2 que : "Il est formellement interdit au preneur de […] sous-louer, de céder, d’échanger, de prêter en totalité ou en partie les lieux loués, même pour un court délai et à titre gracieux, ni vendre ou céder le droit au présent engagement de location." (pièce 1-1, demandeur) ainsi que le bail emphytéotique par lequel la RIVP se prévaut intervenir aux droits de Mr [V] [Y] (pièce 1-2, demandeur),

— l’état locatif du bail emphytéotique du [Adresse 3] (pièce 1-3, demandeur),

— un relevé de compte locatif lequel ne laisse percevoir aucun arriéré (pièce 2, demandeur),

— le courrier recommandé de la RIVP en date du 19 avril 2024 adressé à Mr [J] [K] lui rappelant son obligation d’occuper son logement au moins 8 mois par an (pièce 3, demandeur),

— un résultat d’enquête de la société ATER, se présentant comme « spécialiste de l’enquête civile » et précisant ne pas avoir été en mesure de déterminer l’adresse de Mr [J] [K] à la suite de leurs différentes investigations, et ce y compris en élargissant les recherches auprès des organismes versant des prestations sociales (pièce 4, demandeur),

— la sommation interpellative réalisée le 5 novembre 2024 par commissaire de justice au domicile litigieux (pièce 5, demandeur), établissant que Mr [B] [H] réside bien au [Adresse 5], 6e étage porte face gauche, et que Mr [J] [K] ne réside plus à cette adresse,

— la copie de plusieurs chèques en règlement du loyer du bien litigieux établis par Mr [B] [H] (pièce 6, demandeur).

En défense, Mr [B] [H] reconnait occuper le logement litigieux, précisant que Mr [J] [K] était son grand-oncle et serait décédé depuis 2006.

Il résulte des pièces produites que l’appartement n’est plus occupé par le titulaire du bail et est occupé par des tiers. Or, le défaut d’occupation personnelle des lieux au bénéfice de tiers s’analyse comme une cession de bail prohibée, en violation des stipulations du bail et de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Elle constitue une violation suffisamment grave par le locataire, dont il n’est pas établi, faute de production de l’acte de décès, de la réalité de son décès, de ses obligations qui justifie à elle seule la résiliation du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail, d’autoriser l’expulsion de Mr [J] [K] et Mr [B] [H] et de tous occupants de leur chef.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mr [J] [K] et Mr [B] [H], il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation majorée de 20% au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec effet à compter de ce jour, et ce afin de rendre la décision prononcée effective.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, et à défaut de dette constatée ce jour, il n’y pas lieu de prononcer la capitalisation des intérêts. Cette demande sera ainsi rejetée.

Sur la demande d’expulsion immédiate

Aux termes des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut intervenir que deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sauf si les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait. De même la trêve hivernale ne s’applique pas si les occupants d’un domicile y ont pénétré par les mêmes moyens.

La voie de fait exigée par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code précité ne peut pas résulter de la seule occupation des lieux sans droit ni titre. Elle exige en effet la preuve d’une dégradation ou d’une détérioration des locaux concernés ayant permis l’entrée dans les lieux, dont la preuve repose sur celui qui l’invoque.

Par ailleurs, la bonne foi est toujours présumée et c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, si les conditions d’entrée dans les lieux sont incertaines, il résulte tant de la sommation interpellative que des débats à l’audience qu’un lien de parenté existait entre le locataire et l’occupant des lieux. Le bailleur ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de l’occupant.

Dans ces conditions, la demande, insuffisamment fondée sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de deux années.

En l’espèce, Mr [B] [H] verse plusieurs justificatifs de domicile dont une attestation d’assurance témoignant de son occupation du bien litigieux (pièce 1, défendeur). Il verse également un justificatif attestant de ce qu’il est allocataire du revenu de solidarité active (pièce 2, défendeur).

Enfin, il verse une attestation de demande de logement social déposée le 28 décembre 2024 (pièce 3, défendeur), attestant de ce qu’il recherche effectivement un logement alternatif depuis que le bailleur a réalisé sa sommation interpellative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mr [B] [H], un délai de six mois à compter du prononcé de la présente décision afin de se reloger.

Sur les mesures accessoires

Il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager.

Mr [J] [K] et Mr [B] [H] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mr [J] [K] et Mr [B] [H] en tant que partie perdante, supporteront solidairement les dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présente jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Mr [V] [Y], aux droits duquel vient la Société Anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) et Mr [J] [K] les parties portant sur les locaux situés à :

[Adresse 3]

[Localité 8],

6ème étage face porte gauche.

et ce à compter de ce jour,

DIT en ce cas qu’à défaut par Mr [J] [K] et Mr [B] [H], d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la RIVP pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur,

CONDAMNE solidairement Mr [J] [K] et Mr [B] [H] à payer la Société Anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation majorée de 20% du montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux,

REJETTE la demande d’astreinte,

ACCORDE à Mr [B] [H] un délai de six mois pour se reloger,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE solidairement Mr [J] [K] et Mr [B] [H] à payer à la Société Anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mr [J] [K] et Mr [B] [H] au paiement des entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé, en audience publique aux jour, mois et an ci-dessus et signé par

LE GREFFIER LE JUGE