TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N° 2025/1022

AFFAIRE : N° RG 24/00655 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E[Immatriculation 7]

Copie à :

Maître Lisbeth ANDREU

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Florence DELFAU-BARDY

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [F]

né le 11 Août 1949 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [S] [F]

née le 31 Octobre 1978 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentés par Maître Florence DELFAU-BARDY de la SELARL SELARL GENERATIO AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [B] veuve [C]

née le 25 Mars 1935 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 27 février 2025)

Représentée par Maître Lisbeth ANDREU de la SCP 2A 2C, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [V], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Madame [Z] [C] est locataire d’un appartement situé [Adresse 2], suivant un bail conclu il y a plus de trente ans avec les ascendants de Madame [S] [F].

Suivant donation-partage reçue par le notaire Maître [W] le 30 décembre 2010, Madame [S] [F] a reçu la nue-propriété de ce logement.

Suite au décès de Madame [G] [N], Monsieur [K] [F] a reçu l’usufruit de ce bien.

Par acte du 04 octobre 2024, Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] ont fait délivrer une sommation à Madame [Z] [C] d’avoir à fournir un exemplaire du contrat de location qui est restée sans effet.

Par acte du 10 octobre 2024, Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] ont fait délivrer à Madame [Z] [C] un commandement de payer la somme de 2600 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] ont fait assigner Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par acte d’huissier du 28 novembre 2025 en vue d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 24 octobre 2025, Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] – représentés par leur conseil – demandent au tribunal de rejeter la demande formulée in limine litis par Madame [C] visant à constater la nullité du commandement de payer. Ils sollicitent de prononcer la résiliation du contrat ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [C] ; de condamner cette dernière au paiement d’une somme actualisée de 7961 euros avec les intérêts au taux légal ; de la condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; de débouter Madame [Z] [C] de sa demande de délai de paiement, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Sur le rejet de la demande adverse de constat de la nullité du commandement de payer, ils font valoir solliciter le prononcé de la résiliation du bail et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour lequel un commandement de payer est exigé avant la délivrance d’une assignation.

Sur le fond, pour demander de prononcer la résiliation du bail litigieux, les consorts [F] se fondent sur l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Ils exposent que Madame [C] a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers de façon grave et répétée en manquant plusieurs mois. Ils produisent un décompte locatif faisant apparaître plusieurs mois de loyers impayés pour les années 2024 et 2025.

Madame [Z] [C] – représentée par son conseil – sollicite :

A titre principal,

prononcer la nullité du commandement de payer les loyers délivré le 10 octobre 2024 et en conséquence de l’assignation introductive d’instance subséquente,débouter Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] de l’intégralité de leurs demandes,A titre subsidiaire, si la présente juridiction estime que le bailleur pouvait valablement assigner sur la base d’un commandement faisant état d’une clause résolutoire de plein droit et d’un délai de six semaines pour régulariser les causes,

suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail,juger que Madame [Z] [B] veuve [C] représentée par l’ATG es-qualité de mandataire spécial pourra s’acquitter de la dette qui sera mise à charge, à hauteur de 100 euros par mois pendant 36 mois le dernier mois soldant la date,en toute hypothèse,

débouter Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] de toutes autres demandes,les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande in limine litis de prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 10 octobre 2024 et le rejet des consorts [F], Madame [C] expose au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que le commandement ne pouvait pas prévoir un délai de six semaines pour en régulariser les causes et que le bailleur ne pouvait pas non plus se prévaloir de l’existence d’une clause résolutoire aux motifs que tout contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire de plein droit. Elle soutient que le commandement de payer est nul et de nul effet, ce qui entraîne également la nullité de l’assignation et des actes subséquents.

A titre subsidaire, elle reconnaît tant le défaut de paiement régulier du loyer que le montant de l’arriéré locatif, mais elle demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour pouvoir régulariser la situation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Les textes n’imposant pas la délivrance d’un commandement de payer et un délai légal obligatoire entre la délivrance d’un commandement de payer et une assignation en justice lorsque les demandes portent sur un prononcé de la résiliation du bail au visa de l’article 1224 et s. du code civil, Madame [Z] [C] sera déboutée de sa demande visant à constater la nullité du commandement de payer.

II. SUR BIEN FONDE DES DEMANDES :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte produit en l’espèce par Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] et arrêté au non-paiement du loyer du mois d’août 2025 révèle que la dette locative s’élevait à 7191,96 euros à cette période. Madame [Z] [C] ne conteste aucunement l’absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la défenderesse et sa condamnation au paiement de la somme de 7191,96 euros (loyer du mois d’août inclus) en l’absence de décompte actualisé produit au débat sur le montant actualisé de 7961 euros.

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »

Madame [Z] [C] expose être âgée de 90 ans, avoir perdu son époux le 15 janvier 2024, avoir totalement décompensée au point d’avoir été hospitalisée puis placée sous mesure de sauvegarde par ordonnance du 14 février 2025 du juge des tutelles. Elle indique que l’association ATG a repris le paiement des échéances courantes du loyer depuis juillet 2025. Elle précise percevoir 587 euros par mois outre 784,27 euros de pension de réversion de son défunt époux.

Compte tenu de ces éléments, Madame [Z] [O] est en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure ; et elle sera condamné à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de la durée de l’instance et des diligences judiciaires que les demandeurs ont dû accomplir.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [C] à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] la somme de 7191,96 euros, selon décompte arrêté au mois d’août 2025 (août inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISE Madame [Z] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 300 euros chacune et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre Madame [S] [F] et Madame [Z] [C] , uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Madame [Z] [C] à payer à Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] le solde de la dette locative ;

AUTORISE Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F], à défaut pour Madame [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement du [Adresse 2], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [Z] [C] de sa demande visant à constater la nullité du commandement de payer;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

et en tout état de cause,

CONDAMNE Madame [Z] [C] à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [S] [F] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [Z] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,