TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00670

N° Portalis DBX4-W-B7J-T2D2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 27 août 2025

La S.A. PROMOLOGIS,

C/

[N] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA PROMOLOGIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 27 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis“LES [Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par Madame [J] [F], munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [N] [V],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 19 juin 2012, la SA PROMOLOGIS a donné en location à Madame [N] [V] divorcée [G] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°4234 situés [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant un loyer actuel de 475,62€ provisions sur charge comprise outre 3,05€ d’asurance pour compte et un montant résiduel de 354,67€ une fois déduites les aides au logement.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire et mise en demeure de justifier d’une assurance locative était délivré le 19 septembre 2024, en vain.

Par acte du 27 janvier 2025, dénoncé le 28 janvier 2025 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA PROMOLOGIS a fait assigner en référé Madame [N] [V] divorcée [G] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.309,19€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 10 décembre 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 400€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 3 juin 2025.

La SA PROMOLOGIS , valablement représentée, indique que la locataire a déposé un dossier de surendettement orienté vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation mais n’a pas repris le paiement des échéances mensuelles et n’a pas produit l’attestation d’assurance locative, elle maintient donc sa demande d’expulsion et actualise sa créance à la somme de 5.083,40€ comprenant les frfais de procédure à hauteur de 157,53€ et 128,39€ soit un arriéré locatif de 4.797,48€.

Madame [N] [V] divorcée [G], assignée à personne, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 28 janvier 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CAF a été saisie le 29 avril 2024 par courrier recommandé avec accusé réception dont copie est versée au débat . L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA PROMOLOGIS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 19 juin 2012, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 septembre 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de Commissaire de justice du 19 septembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés et de justifier d’une assurance locative. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés intégralement dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’attestation d’assurance n’a pas été produite non plus.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 19 octobre 2024, soit avant la décision de recevabilité et d’orientation de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne intervenue le 13 mars 2025, la résiliation du bail est donc acquise.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue dela loi n°668/2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023 dispose : “VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet..”.

Dans le cas présent, Madame [N] [V] divorcée [G] n’a pas repris le paiement des échéances courantes depuis l’ouverture de la procédure ni au jour de l’audience, il y a lieu de constater que la clause résolutoire a repris effet. Elle n’a pas davantage justifier de l’assurance locative.

Il convient de d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par la locataire :

Il résulte des pièces de la procédure que Madame [N] [V] divorcée [G] qui a bénéficié d’un effacement de sa dette à hauteur de 3.834,82€ suite à la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne reste redevable de la somme de 962,66€ au jour de l’audience constitué par des échéances courantes non réglées. Les frais de procédure comptabilisés dans l’historique seront pris en compte dans le cadre des dépens .

Elle a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA PROMOLOGIS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [V] divorcée [G] à lui verser une somme de 150€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [N] [V] divorcée [G] , succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 19 octobre 2024 du fait de l’absence de reprise du paiement intégral des échéances courantes,

Condamne Madame [N] [V] divorcée [G] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 962,66€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 2 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compterde la signification de la présente décision,

A compter du 19 octobre 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA PROMOLOGIS par Madame [N] [V] divorcée [G] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Madame [N] [V] divorcée [G] et celle de tout occupant de son chef, des lieux et de l’emplacement de stationnement n°4234 situés [Adresse 1] à [Localité 10] et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Madame [N] [V] divorcée [G] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [N] [V] divorcée [G] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière Le Juge