TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/254

AFFAIRE N° RG 23/00770 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E246O

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [Z]

né le 05 Novembre 1991 à [Localité 10]

demeurant au domicile élu de son Conseil M^e Nora ANNOVAZZI, [Adresse 8]

Représenté par Maître Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocats au barreau de BEZIERS

Madame [Y] [V]

née le 19 Août 1992 à [Localité 6]

demeurant au domicile élu de son Conseil M^e Nora ANNOVAZZI, [Adresse 8]

Représentée par Maître Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

Madame [L] [I] [R] [U] [P] épouse [A]

née le 10 Mars 1968 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Maître Jean BELLISSENT de la SCP SCP BELLISSENT, avocats au barreau de BEZIERS

Monsieur [W] [T] [C] [A]

né le 09 Avril 1969 à [Localité 5]

3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par Maître Jean BELLISSENT de la SCP SCP BELLISSENT, avocats au barreau de BEZIERS

S.D.C. [Adresse 2] et [Adresse 9]

pris en la personne de son Syndic Bénévole M. [E] [X], domicilé [Adresse 1]

Assigné en intervention forcée, représentée par M^e Fleur NOUGARET-FISCHER, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 décembre 2024, différée dans ses effets 24 Février 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 10 Mars 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 prorogé au 15 Mai 2025 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le 28 mars 2018 Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] ont acquis, chacun pour moitié indivise, de Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], dans un ensemble immobilier sis à [Localité 7] (Hérault) [Adresse 2] et [Adresse 9], cadastré section E n° [Cadastre 4], le lot n° 1 de la copropriété, un local commercial au rez-de-chaussée, comportant cuisine, deux salles, deux sanitaires, laboratoire et deux réserves. Il a également été procédé à la cession à leur profit par Monsieur [A] d’un fonds de commerce de restauration exploité dans les locaux vendus. (pièces n°° 1 à 3 des demandeurs).

Les consorts [Z] /[V] déplorent diverses malfaçons et des dégâts liés à des dégâts des eaux, dont ils ont fait dresser constat par huissier le 19 octobre 2021 (leur pièce n° 5).

Par référé in futurum le président du Tribunal judiciaire de Béziers a ordonné une expertise des locaux litigieux et commis à cette fin Monsieur [M] [B] (pièce n° 6).

L’expert a daté son rapport définitif du 10 juin 2022 (pièce n° 7).

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2023, Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] ont fait assigner [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], et sollicitent entendre :

— condamner les consorts [A] à faire réaliser dans un délai maximum d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, les travaux de réfection de la distribution de l’adduction d’eau ;

— ordonner que les consorts [A] soient tenus au règlement d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, pour la réalisation des travaux de réfection de la distribution de l’adduction d’eau, selon les préconisations de l’expert [B],

— ordonner que l’expert [B] soit commis pour procéder à la vérification de la conformité de ces travaux aux frais exclusifs des consorts [A] ;

— ordonner, si les travaux n’étaient pas conformes, que leur reprise intervienne dans un délai maximum d’un mois suivant l’avis rendu par l’expert ;

— ordonner que les consorts [A] soient tenus au règlement d’une astreinte de 100 € par jour à compter d’un délai d’un mois suivant l’avis rendu par l’expert, pour la réalisation des travaux de reprise éventuels ;

— condamner solidairement les consorts [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme totale de 2499,99 € au titre des problèmes d’infiltration et des conséquences y afférentes, incluant

§ 450 € pour le remplacement des dalles du faux plafond,

§ 750 € pour le remplacement du bloc-porte et la remise en état de la peinte (sic),

§ 599,99 € pour le remplacement de l’ordinateur,

§ 700 € de frais de plombier et de recherches de fuites ;

au principal

— condamner solidairement les consorts [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 4800 € pour le défaut de calfeutrement ;

— condamner solidairement les consorts [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 2000 € de dommages-intérêts complémentaires pour le défaut de calfeutrement ;

subsidiairement

— condamner les consorts [A] à faire réaliser dans un délai maximum d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, les travaux pour remédier aux au défaut de calfeutrement, selon les préconisations de l’expert [B] ;

— ordonner que les consorts [A] soient tenus au règlement d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, pour la réalisation des travaux relatifs au défaut de calfeutrement ;

— ordonner que l’expert [B] soit commis pour procéder à la vérification de la conformité de ces travaux aux frais exclusifs des consorts [A] :

— ordonner, si les travaux n’étaient pas conformes, que leur reprise intervienne dans un délai maximum d’un mois suivant l’avis rendu par l’expert ;

— ordonner que les consorts [A] soient tenus au règlement d’une astreinte de 100 € par jour à compter d’un délai d’un mois suivant l’avis rendu par l’expert, pour la réalisation des travaux de reprises éventuels ;

— condamner solidairement tes consorts [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 2000 € de dommages-intérêts complémentaires pour le défaut de calfeutrement ;

en tout état de cause

— condamner solidairement les consorts [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 11815,38 € au titre des problèmes relatifs à l’équipement de climatisation ;

— condamner les consorts [A] à faire réaliser dans un délai maximum d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, les travaux de plomberie nécessaire afin que les requérants soient en mesure d’avoir de l’eau dans l’évier des toilettes du restaurant ;

— ordonner que les consorts [A] soient tenus au règlement d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, pour la réalisation des travaux de plomberie sur l’évier des toilettes ;

— ordonner que l’expert [B] soit commis pour procéder à la vérification de la conformité de ces travaux aux frais exclusifs des consorts [A] ;

— condamner solidairement les consorts [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 5000 € en dédommagement du préjudice d’absence d’eau dans les toilettes et de l’impossibilité de maintenir l’activité de restauration ;

— condamner solidairement les consorts [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 3399,30 € tenant la perte d’exploitation ;

— condamner solidairement les consorts [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme globale de 8000 € au titre de leur préjudice moral ;

— ordonner que les condamnations portent intérêts à compter du 5 août 2020, date de la première mise en demeure des consorts [A] ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement les consorts [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement les consorts [A] aux entiers dépens, en ce compris les frais de trois constats d’huissier et les frais d’expertise,

En leurs écritures, Monsieur et Madame [A] demandaient au tribunal de :

— juger que Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], ont offert de faire procéder à la réfection du réseau de distribution de l’adduction d’eau et au calfeutrement du plafond coupe-feu du local commercial appartenant aux consorts [Z]-[V] ;

— juger qu’il a été procédé à la réfection du réseau de distribution de l’adduction d’eau de l’immeuble constitué de la copropriété Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], ont fait ;

en conséquence

— statuer comme il plaira au Tribunal relativement aux demandes de condamnation formulées par les consorts [Z]-[V] à ce titre ;

pour le surplus

— juger que les sinistres « dégâts des eaux » subis par les consorts [Z]-[V] sont d’origine purement fortuite et, en tout état de cause, ne sont pas imputables aux époux [W] et [L] [A] ;

— juger que les consorts [Z]-[V] ne justifient pas d’une quelconque déclaration de sinistre relativement au dégâts des eaux des 9 octobre 2021 et 4 mars 2022, ni des indemnisations reçues suite aux déclarations de sinistre régularisées pour les autres sinistres ;

— juger que le système de climatisation du local commercial appartenant aux consorts [Z]-[V] fonctionnait au jour de la cession intervenue à leur profit, à telle enseigne que les dysfonctionnements constatés ne sauraient être imputables aux époux [W] et [L] [A] ;

— juger qu’aucun désordre ni préjudice indemnisable n’a été établi relativement aux compteurs d’eau de la copropriété sise [Adresse 9] à [Localité 7] ;

en conséquence

— débouter les consorts [Z]-[V] de l’ensemble de leurs demandes formées au titre des infiltrations, du système de climatisation, des compteurs d’eau de la copropriété, ainsi qu’au titre du prétendu préjudice moral et de la supposée perte d’exploitation invoqués, et encore, au titre de l’absence d’eau dans les toilettes et l’impossibilité de maintenir l’activité de restauration ;

en tout état de cause

— condamner les consorts [Z]-[V] à payer à Monsieur et Madame [W] et [L] [A] la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner en outre les consorts [Z]-[V] aux entiers frais et dépens de l’instance, les frais de l’expertise judiciaire étant partagés par moitié entre les parties.

Les consorts [Z] – [V] maintenaient leurs demandes initiales, y ajoutant en préambule de :

— prendre acte que les époux [A] ont sollicité la prise en charge des travaux de calfeutrement et de réfection de l’adduction d’eau de l’immeuble.

Une ordonnance de clôture a été prise le 21 décembre 2023, avec clôture différée au 26 février 2024 et l’affaire fixée sans plaidoirie avec dépôt des dossiers au greffe au plus tard le 11 mars 2024.

Par jugement du 10 juin 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et renvoyé à l’audience de mise en état du 19 septembre 2024 afin d’appeler à la cause le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 9] à [Localité 7] et recueillir toutes observations utiles des parties.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, signifié à personne, Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] ET [Adresse 9] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, en intervention forcée.

L’instance, enregistrée sous n° de registre général 24/02449 a été jointe à la présente par ordonnance du juge de la mise en état du 17 octobre 2024.

Nouvelle ordonnance de clôture a été prise le 19 décembre 2024, avec clôture différée au 24 février 2025 et l’affaire fixée sans plaidoirie avec dépôt des dossiers au greffe au plus tard le 10 mars 2025.

En leurs dernières conclusions, communiquées le 19 novembre 2024, les consorts [Z] – [V] sollicitent entendre :

— ordonner que le jugement à intervenir soit déclaré commun et opposable au syndicat des copropriétaires ;

— prendre acte que les époux [A] proposent la prise en charge des travaux de calfeutrement ;

sur les problèmes afférents â la distribution d’eau

— constater que les travaux afférents aux problèmes de distribution d’eau sont intervenus sur la copropriété mais avec des frais complémentaires pour Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] ;

— condamner solidairement les époux [A] payer 250,21 € TTC à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] au titre des frais restés à leur charge dans les suites des travaux afférents à la distribution d’eau ;

sur les problèmes d’infiltration

— condamner solidairement les époux [A] à payer Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme totale de 4115, 52 € au titre des problèmes d’infiltration et des conséquences afférentes, incluant :

¤ 2175,53 € de frais de peinture,

¤ 450 € pour le remplacement des dalles du faux plafond

¤ 599,99 € pour le remplacement de l’ordinateur,

¤ 720 € pour le forfait recherche non destructive de fuite,

¤ 120 € de plombier pour l’intervention du 23 janvier 2022,

¤ 50 € de plombier pour l’intervention du 28 février 2022 ;

sur le défaut de calfeutrement

— condamner solidairement les consorts [A] â payer â Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 4800 € pour le défaut de calfeutrement ;

— condamner solidairement les consorts [A] payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 2000 € de dommages-intérêts complémentaires pour le défaut de calfeutrement ;

au subsidiaire

— condamner les époux [A] â faire réaliser dans un délai maximum d’un mois suivant la signification de la décision â intervenir, les travaux pour remédier aux au défaut de calfeutrement, selon les préconisations de l’expert [B] ;

— ordonner que les époux [A] soient tenus au règlement d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, pour la réalisation des travaux relatifs au défaut de calfeutrement ;

— ordonner que l’expert [B] soit commis pour procéder à la vérification de la conformité de ces travaux aux frais exclusifs des époux [A] ;

— ordonner, si les travaux n’étaient pas conformes, que leur reprise intervienne dans un délai maximum d’un mois suivant l’avis rendu par l’expert,

— ordonner que les époux [A] soient tenus au règlement d’une astreinte de 100 € par jour à compter d’un délai d’un mois suivant l’avis rendu par l’expert, pour la réalisation des travaux de reprises éventuels ;

— condamner solidairement les époux [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 2000 € de dommages-intérêts complémentaires pour le défaut de calfeutrement ;

sur les préjudices complémentaires et en tout état en cause

— condamner solidairement les époux [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 11815,38 € au titre des problèmes relatifs à l’équipement de climatisation ;

— condamner les époux [A] à faire réaliser dans un délai maximum d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, les travaux de plomberie nécessaire afin que les concluants soient en mesure d’avoir de l’eau dans l’évier des toilettes du restaurant ;

— ordonner que les époux [A] soient tenus au règlement d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, pour la réalisation des travaux de plomberie sur l’évier des toilettes ;

— ordonner que l’expert [B] soit commis pour procéder à la vérification de la conformité de ces travaux aux frais exclusifs des époux [A] ;

— condamner solidairement les époux [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 5000 € au titre des [préjudices] relatifs à l’absence d’eau dans les toilettes et l’impossibilité de maintenir l’activité de restauration ;

— condamner solidairement les époux [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 3399.30 € tenant la perte d’exploitation ;

— condamner solidairement les époux [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme globale de 8000 € au titre de leur préjudice moral ;

— ordonner que les condamnations portent intérêts à compter du 5 août 2020, date de la première mise en demeure des époux [A] ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement les époux [A] à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [A] aux entiers dépens, en ce compris les frais des trois constats d’huissier de première instance et les frais d’expertise.

En ses écritures, communiquées le 3 décembre 2024 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] ET [Adresse 9] sollicite entendre :

rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires

sur la réfection du réseau de distribution de l’adduction d’eau

— prendre acte que Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] ont offert de faire procéder aux travaux de réfection du réseau de distribution de l’adduction d’eau ;

sur le défaut de calfeutrement

au principal

— prendre acte que Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] ont offert de faire procéder aux travaux de calfeutrement de l’immeuble ;

— condamner Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] à faire réaliser dans un délai maximum d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, les travaux pour remédier au défaut de calfeutrement, selon les préconisations de l’expert [B] ;

— ordonner que Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] soient tenus au règlement d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, pour la réalisation des travaux relatifs au défaut de calfeutrement ;

— ordonner que l’expert [B] soit commis pour procéder à la vérification de la conformité de ces travaux aux frais exclusifs de Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] ;

— ordonner si les travaux n’étaient pas conformes, que leur reprise intervienne dans un délai maximum d’un mois suivant l’avis rendu par l’expert ;

— ordonner que Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] soient tenus au règlement d’une astreinte de 100 € par jours à compter d’un délai d’un mois suivant l’avis rendu par l’expert, pour la réalisation des travaux de reprises éventuels ;

au subsidiaire

— condamner solidairement Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] et [Adresse 9] la somme de 4800 € pour le défaut de calfeutrement ;

sur les travaux relatifs au compteur d’eau

— condamner Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] à faire réaliser dans un délai maximum d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, les travaux au niveau des compteurs d’eau afin que l’évier des toilettes du restaurant soit alimenté en eau ;

— ordonner que Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] soient tenus au règlement d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, pour la réalisation des travaux au niveau des compteurs d’eau ;

— condamner Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] à payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] aux entiers dépens ;

— et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Fleur NOUGARET-FISCHER pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

En leurs dernières conclusions du 21 février 2025, les époux [A] demandent au tribunal de :

— juger que Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], ont spontanément offert de faire procéder à la réfection du réseau de distribution de l’adduction d’eau et au calfeutrement du plafond coupe-feu du local commercial appartenant aux consorts [Z]-[V], et ce dans le cadre de l’expertise judiciaire et avant même la délivrance de l’assignation au fond ;

— juger que seul le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] et [Adresse 9] à [Localité 7] » est éventuellement recevable à former des demandes au titre du réseau de distribution d’eau et au calfeutrement du plafond coupe-feu du local commercial appartenant aux [Z]-[V] ;

— juger qu’il a été utilement procédé à la réfection du réseau de distribution de l’adduction d’eau de l’immeuble constitué de la copropriété « [Adresse 2] et [Adresse 9] à [Localité 7]», Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], ayant procédé au règlement de la facture correspondante directement par la comptabilité du notaire intervenu dans le cadre de la cession accomplie au profit de le SCI JCM ;

en conséquence

— déclarer les consorts [Z]-[V] irrecevables en leurs demandes formulées au titre de la réfection du réseau de distribution de l’ adduction d ' eau et au calfeutrement du plafond coupe-feu du local commercial leur appartenant ;

si mieux n 'aime le Tribunal

— débouter les consorts [Z]-[V] de l’ensemble de leurs demandes formulées au titre de la réfection du réseau de distribution de l’adduction d’ eau et au calfeutrement du plafond coupe-feu du local commercial leur appartenant ;

au surplus

— déclarer désormais sans objet la demande du Syndicat des copropriétaires visant à ce qu’il soit « pris acte de ce que Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] ont offert de faire procéder aux travaux de réfection du réseau de distribution de l’adduction d 'eau », et ce, en l’état de la réalisation desdits travaux aux frais des époux [W] et [L] [A] ;

— statuer comme il plaira au Tribunal relativement à la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] et [Adresse 9] à [Localité 7] » visant à ce qu’il soit remédié au défaut de calfeutrement ;

— ordonner en tant que de besoin à Madame [Y] [V] et Monsieur [F] [Z] de laisser pénétrer dans leur lot privatif Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A], ou tous intervenants qu’ils auront choisis, en vue de la réalisation des travaux propres à remédier au défaut de calfeutrement, et ce, du lundi au vendredi de 8H00 à 18H00 et pendant un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

pour le surplus

— juger que les sinistres « dégât des eaux » subis par les consorts [Z] -[V] sont d’origine fortuite et, en tout état de cause, ne sont pas imputables aux époux [W] et [L] [A] ;

— juger que les consorts [Z]-[V] ne justifient pas d’une quelconque déclaration de sinistre dégâts des eaux des 9 octobre 2021 et 4 mars 2022, ni des indemnisations reçues suite de aux déclarations de sinistre régularisées pour les autres sinistres ;

— juger le système de climatisation du local commercial appartenant aux consorts [Z]-[V] fonctionnait au jour de la cession intervenue à leur profit, à telle enseigne que les dysfonctionnement constatés ne sauraient être imputables aux époux [W] et [L] [A] ;

— juger qu’aucun désordre ni préjudice indemnisable n’a été établi relativement aux compteurs d’ eau de la copropriété sise [Adresse 9] à [Localité 7] ;

en conséquence

— débouter les consorts [Z]-[V] de l’ensemble de leurs demandes formulées au titre des infiltrations, du système de climatisation, des compteurs d’eau de la copropriété, ainsi qu’au titre du prétendu préjudice moral et de la supposée perte d’exploitation invoqués, et encore, au titre de l’absence d’eau dans les toilettes et l’impossibilité de maintenir l’activité de restauration ;

— débouter en outre le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] et [Adresse 9] à [Localité 7] » de sa demande de travaux à réaliser au niveau du compteur d’eau visant à ce que « Madame [L] [A] et Monsieur [W] [A] soient condamnés à faire réaliser dans un délai maximum d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, les travaux au niveau des compteurs d’eau afin que l’évier des toilettes du restaurant soit alimenté en eau, et ce, sous astreinte de 100 € par jours de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, pour la réalisation des travaux au niveau des compteurs d’eau » ;

en tout état de cause

— condamner les consorts [Z]-[V] à payer à Monsieur et Madame [W] et [L] [A] la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’ article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner en outre les consorts [Z]-[V] aux entiers frais et dépens de l’instance, les frais de l’expertise judiciaire étant partagés par moitié entre les parties.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il s’évince de l’acte de vente du 28 mars 2018 (pièce n° 1) que les époux [A], alors propriétaires exclusifs de l’immeuble, ont entrepris des travaux en 2014 et 2015, étant précisé qu’une seule entreprise est intervenue pour les menuiseries, le reste des travaux ayant été réalisé en autoconstruction.

Les demandeurs se plaignent de divers désordres qu’ils attribuent pour partie à des infiltrations provenant des appartements des époux [A] et pour partie à des malfaçons dans la réalisation des travaux.

Sur les désordres déplorés

1/ En ce qui concerne les infiltrations d’eau en plafond de la cellule commerciale, l’expert conclut qu’elles provenaient soit d’une cause accidentelle, soit d’une fuite ponctuelle (p. 23 du rapport). En d’autres termes elles ne sont pas imputables à des malfaçons relevant de la responsabilité décennale des constructeurs.

Pour autant, dans la mesure où les fuites provenaient manifestement de l’appartement 7B appartenant aux époux [A] (pp. 23-25) la responsabilité civile générale des époux [A] sera retenue.

En réparation, les consorts [Z] – [V] réclament une somme de 4115,52 €, décomposée comme suit :

¤ 2175,53 € de frais de peinture,

¤ 450 € pour le remplacement des dalles du faux plafond

¤ 599,99 € pour le remplacement de l’ordinateur,

¤ 720 € pour le forfait recherche non destructive de fuite,

¤ 120 € de plombier pour l’intervention du 23 janvier 2022,

¤ 50 € de plombier pour l’intervention du 28 février 2022.

L’expert ne retient pour sa part que les trois premiers postes (p. 25).

Il s’évince de l’examen des trois factures de plombier versées en pièces n°° 17 quinquies, sexies et septies) que :

§ on ignore quels étaient la cause et l’objectif exacts de la recherche non destructive facturée le 13 janvier 2020,

§ les deux factures de [E] [S] Plomberie des 23 janvier et 28 février 2022, concernent une recherche de problème d’alimentation eau froide après compteur, remplacement de joints, réparation du clapet anti- retour (première facture), puis branchement d’un compteur provisoire (deuxième facture) concernent des problèmes propres au local des consorts [Z] – [V] et non imputables aux infiltrations ici discutées.

Quant aux frais de peinture, ils ne sont pas justifiés et l’expert les retient pour 750 €.

Dans ces conditions les frais imputables aux infiltrations, dont les époux [A] sont reconnus responsables, se chiffrent à 1799,99 € (peinture, dalles de faux-plafonds, ordinateur), somme que Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V].

2/ S’agissant du défaut de calfeutrement du plafond coupe-feu de la cellule commerciale, il a été constaté par l’expert (pp. 26-28) que calfeutrement n’avait pas été réalisé, laissant un jour d’environ 1 cm en périphérie, et que les gaines électriques passent au travers du coupe-feu sans colmatage particulier, ce qui rend l’ouvrage impropre à sa destination (responsabilité décennale).

L’expert estime le coût de réfection à 4800 € TTC, somme que retiennent les consorts [Z] – [V]. Ces derniers réclament par ailleurs 2000 € de dommages-intérêts complémentaires.

Les défendeurs reconnaissent leur responsabilité et font l’offre réitérée de faire réaliser lesdits travaux de calfeutrement. Cependant les demandeurs n’y ont jamais répondu.

Ils réclament cependant injonction aux époux [A] d’exécuter les travaux afférents sous astreinte et, à défaut paiement des sommes demandées.

Le prononcé judiciaire d’une obligation de faire n’apparaît pas, au constat des relations entre les parties, une solution adéquate.

Par ailleurs, de jurisprudence constante, les préjudices dont il est demandé réparation en application de l’article 1382 du Code civil, en sa numérotation antérieure au 1er octobre 2016, doivent être nés, actuels et certains. En l’espèce la demande des consorts [Z] – [V] n’est fondée que sur une crainte rétrospective des suites possible (pénales ou civiles) d’accueil du public dans un établissement ne respectant pas les normes, qui ne constitue qu’un préjudice virtuel. La demande de dommages-intérêts de ce chef sera rejetée.

En conséquence le tribunal, reconnaissant la seule responsabilité décennale des époux [A] du chef de défaut de calfeutrement du faux-plafond de la cellule commerciale, sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, condamnera solidairement Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 4800 €.

3/ D’avis expertal, le dysfonctionnement d’un des climatiseurs est imputable à une absence de gaz dans les conduits frigorifiques. Considérant qu’au moment de la vente, soit plus d deux ans après la pose du climatiseur, celui-ci fonctionnait, l’expert considère que ce désordre relève de l’entretien courant (p. 32).

La demande d’indemnisation de ce chef sera rejetée.

4/ Les demandeurs suspectaient l‘appartement 7B d’être alimenté en eau sur le compteur de leur pizzeria ce que l’examen expertal dément (p. 36). La demande afférente sera rejetée.

Par ailleurs il se plaignent de ne pouvoir alimenter en eau le robinet de l’évier des toilettes du restaurant, ce qui les a conduits à suspendre cette activité. Le préjudice d’exploitation sera discuté infra.

Sur la perte d’exploitation et le préjudice moral

En ce qui concerne la prétendue perte d’exploitation, les demandeurs se bornent à verser aux débats une attestation de leur cabinet de gestion comptable (pièce n° 23), dont le tribunal ne peut que constater l’absence complète de valeur probante, puisque l’expert-comptable rapporte simplement les déclarations de Monsieur [Z].

La demande d’indemnisation de ce chef sera rejetée.

Sans égard pour les développements inadmissibles des relations entre les parties, dont le tribunal de Béziers a pu connaître, qui n’ont pas à être évoqués ici, il est certain que les consorts [Z] – [V] ont subi un préjudice moral lié à la technicité et au stress d’une telle procédure.

Ils réclament en réparation une somme de 8000 € que le tribunal modérera à 4000 €, somme au paiement de laquelle Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], seront condamnés solidairement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], succombant en large part, seront condamnés solidairement aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera utilement précisé que les constats d’huissier dont Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] réclament jonction aux dépens sont en réalité des frais irrépétibles, tels que discutés infra.

En considération de frais irrépétibles que Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] ont dû exposer pour la défense de leurs intérêts légitimes, Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], seront condamnés solidairement à leur payer une somme cependant modérée à 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] ET [Adresse 9] sera débouté de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] les sommes de :

—  1799,99 € (MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT DIX-NEUF EUROS ET QUATRE-VINGT DIX-NEUF CENTIMES) en réparation du préjudice lié aux infiltrations,

—  4800 € (QUATRE MILLE HUIT CENTS EUROS) en indemnisation de frais de calfeutrement du faux-plafond de la cellule commerciale,

—  4000 € (QUATRE MILLE EUROS) en dédommagement de leur préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [A] et Madame [L] [P], épouse [A], à payer Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [V] la somme de 2000 € (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] ET [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire :

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 15 Mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Julie LUDGER

Copie à Maître Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, M^e Fleur NOUGARET-FISCHER, Maître Jean BELLISSENT de la SCP SCP BELLISSENT