TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/923

N° RG 25/00212 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JE4N

Section 2

HP

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 13 mai 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [Y] [Z]

née le 29 Janvier 1976 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [N] [U] [Z]

né le 15 Mai 1975 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

PARTIE REQUISE :

Madame [O] [E] née [I]

née le 29 Janvier 1992 à [Localité 10] (SUISSE)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [E]

né le 03 Mai 1981 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Jean-Luc GOUILLOUX, magistrat à titre temporaire, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 28 février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 Novembre 2022 avec effet au 15 Novembre 2022, Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] ont donné en location à Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] une maison individuelle à usage d’habitation sise à [Adresse 12] moyennant un loyer mensuel initial de 2 200 euros et aucune provision sur charges.

Par actes de Commissaire de Justice délivrés le 10 Janvier 2025, tant à Monsieur [T] [E] qu’à Madame [O] [E] née [I], Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] ont fait assigner ces deux personnes devant le juge des contentieux de la protection en formation de référé près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir,

Au principal de renvoyer les parties à se pourvoir, ainsi qu’elles en aviseront mais d’ores et déjà :

— Condamner solidairement par provision, la partie défenderesse, Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] au paiement de la somme de 24 200 euros correspondant aux arriérés sus évoqués outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail conclu entre les parties.

— Ordonner l’expulsion sans délai de la partie défenderesse ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner in solidum la partie défenderesse à payer par provision une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, d’une valeur équivalente à une mensualité comprenant loyer et charges par application du contrat de bail, à savoir 2 200 euros à compter du 1er Juillet 2024,

— Condamner in solidum la partie défenderesse à payer par provision à la partie requérante la somme de 500 euros correspondant aux frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— Condamner in solidum la partie défenderesse aux entiers frais et dépens et notamment à ceux dus au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire, de la saisine de la CCAPEX et de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile en ce compris les frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 Février 2025 et a fait l’objet d’une réouverture des débats suite à l’arrivée tardive des demandeurs.

À l’audience, Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] réitèrent leur prétentions, et s’en remettent pour le surplus, à leurs assignations et ses pièces et indiquent que les défendeurs ne paient plus le loyer depuis mars 2024, que le commandement de payer est resté sans réponse, qu’il n’y a pas de charge récupérable puisque c’est une maison individuelle, qu’à ce jour la dette locative s’élève à plus de 26 400 euros outre le mois de février 2025, et que devant la maison il y a des voitures de grosse cylindrée. Ils confirment demander l’expulsion.

Monsieur [T] [E] bien que régulièrement citée par acte de Commissaire de justice à étude, n’est ni présent ni représenté.

Madame [O] [E] née [I] bien que régulièrement citée par acte de Commissaire de justice selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 13 Mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] justifient de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 15 Mai 2024 soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 10 Janvier 2025.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 13 Janvier 2025 soit six semaines au moins avant la première audience du 28 Février 2025

En conséquence, la demande en résiliation de bail de Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 14 Novembre 2022 prévoit en son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Il prévoit également en son article VII une clause de solidarité.

À la suite d’impayés, Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] ont fait délivrer à chacun de Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] un commandement de payer en date du 14 Mai 2024 pour la somme en principal de 6 600 euros.

Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] n’ayant, dans le délai légal de six semaines ni réglé les causes du commandement de payer ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 14 Juillet 2024. Le contrat de bail prévoyant un délai de deux mois, clause plus favorable que la loi, ce délai est retenu en l’espèce.

En conséquence, ils sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 14 Juillet 2024, causant ainsi un préjudice à Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z]

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 2200 euros que Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] seront tenus solidairement de régler à Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] à compter du 14 Juillet 2024 et jusqu’à leur départ effectif.

Sur la demande additionnelle

En application de l’article 68 alinéa 2 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, l’augmentation en cours d’instance des sommes réclamées pour un montant de

26 400 euros constitue une demande additionnelle dont le tribunal n’a pas été saisi dans les formes de l’acte introductif.

Cette prétention sera en conséquence déclarée irrecevable, et il ne sera statué que sur les demandes initiales.

Sur les loyers et charges impayés

Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] établissent le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties ;

— Les commandements de payer du 14 Mai 2024 pour un montant en principal de 6 600 euros avec le compte locatif arrêté au mois de mai 2024 ;

— Le décompte de créance locative du 7 Janvier 2025 faisant apparaître un arriéré de 24 200 euros et tel que réclamé dans l’assignation.

La créance n’est, pour le surplus, pas sérieusement contestable, conformément à l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile, et la demande de provision doit donc être accueillie avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 1153 (devenu 1231-6 et 1344-1) du code civil.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] à payer à Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] la somme provisionnelle de 24200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au mois de Janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 Janvier 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation CCAPEX, ceux de l’assignation et ceux de l’article 10 du décret numéro 2001-212 du 8 Mars 2001 en cas d’exécution forcée par Commissaire de Justice.

Il paraît inéquitable de laisser Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu exposer ; une indemnité de 500 euros leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] ;

CONSTATE que le bail consenti le 14 Novembre 2022 avec effet au 15 Novembre 2022 par Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] d’une part au profit de Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] d’autre part portant sur une maison individuelle à usage d’habitation sise à [Adresse 12] moyennant un loyer mensuel initial de 2 200 euros et aucune provision sur charges se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 14 Juillet 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de leur chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur EXPULSION et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, soit 2 200 euros, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] à Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] au paiement de laquelle ils seront condamnés solidairement à compter du 14 Juillet 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] à payer à Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] la somme provisionnelle de 24 200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de Janvier 2025 intérêts au taux légal à compter du 10 Janvier 2025 ;

DÉCLARE irrecevable la demande en paiement additionnelle présentée le 28 Février 2025 par Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z]

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] à payer à Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [E] et Madame [O] [E] née [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce à la Ccapex et ceux de l’assignation ainsi que ceux de l’article 10 du décret numéro 2001-212 du 8 Mars 2001 en cas d’exécution forcée par Commissaire de Justice.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 13 Mai 2025 à [Localité 9], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,