TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00403 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CU2J

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [W] [R] épouse [B]

née le 21 Janvier 1955 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U], [O], [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 16 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 8] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le sept Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [R] épouse [B] a donné à bail à Monsieur [U] [M] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] par contrat du 1er septembre 2023, pour un loyer mensuel de 400 € et 10 € de provision sur charges.

Madame [W] [R] épouse [B] a fait signifier un commandement pour défaut d’assurance en date du 05 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, Madame [W] [R] épouse [B] a fait assigner Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] sollicitant :

— PRONONCER la résiliation du bail d’habitation conclu entre Madame [W] [B] et Monsieur [U] [M].

— EN CONSEQUENCE,

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [U] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 3].

— CONDAMNER Monsieur [U] [M] à payer à Madame [W] [B], la somme de 3722 € au titre de l’arriéré de loyer arrêté à juin 2025.

— CONDAMNER Monsieur [U] [M] à payer à Madame [W] [B], la somme de 410 € par mois courant à compter du ler mars 2025, actualisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la signification de la décision prononçant la résiliation du bail.

— FIXER le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter de la rupture du bail d’habitation à la somme de 410 € actualisable selon les stipulations contractuelles,

— CE FAISANT,

— CONDAMNER Monsieur [U] [M] à payer à Madame [W] [B], la somme de 410 € par mois, actualisable selon les stipulations contractuelles, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER Monsieur [U] [M] à payer à Madame [W] [B], née [R], la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER Monsieur [U] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, Madame [W] [R] épouse [B] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience de référés du 24 février 2025, Madame [W] [R] épouse [B] représentée par Maître [Y] reprend les termes de son assignation et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [M] ;

— de réserver le montant de la dette locative due du fait de l’action au fond engagée

— d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût des procédures civiles d’exécution.

Le dossier a été renvoyé aux audiences du 24 mars, 28 avril et du 26 mai 2025. Les parties en ont été informées sur l’audience.

A l’audience de référés du 26 mai 2025, Madame [W] [R] épouse [B] souhaite maintenir l’expulsion pour défaut d’assurance et le paiement des indemnités d’occupation. Toutefois, elle a retiré sa demande au titre de l’arriéré locatif en raison de la présente procédure parallèle au fond.

Par conclusions déposées à l’audience du 16 juin 2025, Monsieur [U] [M], représenté par son conseil, Maître NUMA demande de :

— Débouter Madame [B] de toutes ses demandes et notamment de la demande d’expulsion ;

— A titre subsidiaire, et compte tenu de la bonne foi de Monsieur [M]

— Lui accorder les plus larges délais de paiement

— Lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux compte tenu de sa bonne foi;

— Condamner Madame [B] à lui verser la somme provisionnelle de 3328 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamner Madame [B] à lui verser la somme provisionnelle de 10 euros par mois (restitutions de charges) depuis l’entrée dans les lieux et jusqu’au jour du jugement, somme à parfaire au jour du jugement ;

— Condamner Madame [B] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [B] aux dépens.

Par jugement en date du 23 juin 2025, le juge des contentieux de la protection saisi en référé a notamment :

— Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2023 entre Madame [W] [R] épouse [B] et Monsieur [U] [M] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 06 janvier 2025 ;

— Ordonner en conséquence à Monsieur [U] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

— Dit qu’à défaut pour Monsieur [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [R] épouse [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur la provision au titre de l’arriéré locatif ainsi que sur la demande de délais de paiement en raison d’une instance au fond ;

— Condamner Monsieur [U] [M] à payer à Madame [W] [R] épouse [B] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de date de résiliation du bail et ce jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés

— Fixer cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 410 € ;

— Rejeter la demande de provision au titre du préjudice de jouissance et INVITONS Monsieur [M] à mieux se pourvoir sur sa demande ;

— Rejeter la demande de provision au titre de la récupération des charges et INVITONS Monsieur [M] à mieux se pourvoir sur sa demande ;

— Rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement pour défaut d’assurance et de l’assignation en référé ;

— Rappeler que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

Il ressort que par décision en date du 23 juin 2025 le juge des contentieux de la protection saisi en référé s’est déjà prononcé sur les demandes relatives à la résiliation du bail litigieux et ses conséquences. Dès lors il convient de débouter les demandes formulées à ce titre du fait de l’autorité de la chose jugée découlant du jugement rendu le 23 juin 2025.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [W] [R] épouse [B] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [M] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3722€ à la date du 16 juin 2025.

En raison de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire reconnue par la décision en date du 23 juin 2025, il sera rappelé que Monsieur [U] M. [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [M] reste devoir la somme de 3722 euros, à la date du 16 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin inclus et frais relatifs aux commandements de payer, compris dans les dépens, exclus.

Pour la somme au principal, M. [M], indique que le bailleur a toujours souhaité un paiement exclusivement en espèces. Compte tenu des problématiques d’indécence et de la non prise en charge par le bailleur afin d’y remédier, M. [M] reconnait avoir refusé alors de régler le loyer en espèces. Il a sollicité un RIB à Madame [R] épouse [B] qui a refusé de lui remettre. Il ne finira par l’obtenir qu’après la délivrance de l’assignation. Toutefois, il est constaté qu’il va attendre le 19 février 2025 pour réclamer officiellement un RIB alors même que l’assignation date du 21 février 2025.

M. [M] précise avoir réglé le loyer jusqu’en aout 2024 date à laquelle il a cessé tout paiement suite au constat d’indécence par agent assermenté. Il doit avoir agir ainsi sur les « mauvais » conseils de son assistante sociale qui lui a demandé de ne plus régler les loyers jusqu’à la réalisation des travaux.

Procès verbal de constat de désordres a effectivement été opéré par agents assermentés mandaté par la Mairie d'[Localité 6] le 5 septembre 2024 et rendu le 9 septembre 2024. Ledit procès verbal établit de nombreux désordres dans le logement à régler par le propriétaire dans un délai de 3 mois à compter de sa remise.

Cependant, M. [M] reconnait effectivement avoir volontairement cessé tout paiement de loyer dès aout 2024. Bien que ce dernier insiste avoir agi ainsi sur les conseils d’une assistante sociale, il ne le démontre en rien.

Ainsi, M. [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [M] est donc condamné au paiement de la somme de 3722 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1706 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 2526 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera rappelé que Monsieur [M] a été également condamné par la décision du 23 juin 2025 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 410 €. Il n’y a donc pas lieu à se prononcer de nouveau sur cette demande.

SUR LA DEMANDE DE PROVISIONS POUR PREJUDICE DE JOUISSANCE

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

La plupart du temps, le trouble de jouissance ne pourra être évalué que par l’établissement d’un rapport d’expertise sollicité au contradictoire du propriétaire devant le juge compétent mais aussi en utilisant tout document permettant d’appuyer ou de compléter le rapport de l’expert comme un constat d’huissier ou les rapports rendus éventuellement par l’Agence Régionale de Santé.

Les éléments de preuves admis afin de démontrer la réalité du préjudice subi varient selon la jurisprudence et sont appréciés au cas par cas".

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire".

En l’espèce, Monsieur [U] [M] sollicite une indemnité de jouissance à hauteur de 3328 euros.

Le trouble de jouissance ne peut être évalué que par l’établissement d’un rapport d’expertise sollicité au contradictoire du propriétaire. Monsieur [G] produit alors un procès-verbal établi le 09 septembre 2024 par le service communal Hygiène Santé publique d'[Localité 6] qui a constaté que

«  Le disjoncteur différentiel de type 30 mA est non accessible – Hauteur supérieure plus de 1,80m du sol.

Cables apparent sans protection mécanique dans la salle d’eau au niveau du point lumineux

Une prise de courant est située à moins de 60 cm du point d’eau

L’élément chauffant situé dans la salle d’eau est branché sur une prise de courant

Absence de garde-corps au niveau des ouvertures vers l’extérieur de la pièce à vivre et de la chambre

Hauteur de l’allège inférieure à 0,90 m

Espacement du barreaudage non conforme au niveau de la fenêtre du coin cuisine – Espacement supérieur à 18cm

Renouvellement de l’air insuffisant

Absence du diagnostic Technique (DDT)

DESORDRES A TRAITER DANS UN DELAI DE 3 MOIS".

Il apparaît ensuite que les allocations logement de Monsieur [M] ont été suspendues le 1er mars 2025 en raison de sa diligence concernant les travaux devant être entrepris par Madame [R] épouse [B]. Puis, le 11 mars 2025, le service communal Hygiène Santé publique d'[Localité 6] a levé les réserves après vérification des travaux effectués.

Bien que le logement ait été jugé indécent, il apparait que dès qu’elle en a été informé suite au procès verbal de constat de désordres, la propriétaire est intervenue pour faire cesser les troubles constater. La société RAS INTERVENTION opérant pour l’aspiration des blattes signale que la présence des insectes est essentiellement due au manque d’hygiène des locataires qui malgré les avertissements ne changeront rien dans leur quotidien nécessitant dès lors plusieurs interventions, le locataire ne faisant aucun effort de propreté. La CAF elle-même adressera le 21 novembre 2024 avertissement à Monsieur [M] du fait de son action pour empêcher la réalisation des travaux. Le 26 février 2025, la CAF va décider de suspendre les allocations logements de Monsieur [M] considérant que ce dernier ne respecte pas ses obligations relatives à la réalisation des travaux de mise aux normes de décence du logement.

Les travaux finiront par être réalisée non sans avoir forcée la mauvaise foi de Monsieur [M] et main levée des réserves du rapport de désordres a été prononcée le 11 mars 2025.

Compte tenu des ces éléments et du comportement mis en avant du locataire ce dernier sera débouté de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

SUR LA DEMANDE DE PROVISIONS EN RESTITUTION DES CHARGES

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur".

En l’espèce, Monsieur [M] sollicite la somme provisionnelle de 10 euros par mois en restitution des charges depuis l’entrée dans les lieux et ce jusqu’au jour du jugement.

Il est rappelé que depuis le 25 octobre 2020, le bailleur doit communiquer au locataire une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude. Cette obligation nouvellement faite au bailleur est énoncée à l’article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989.

À défaut de la communication par le bailleur au locataire des documents justificatifs des charges, ces charges ne sont pas justifiées et les provisions doivent être remboursées (Civ, 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-14158. Par ailleurs, la charge de la preuve du caractère récupérable des charges et de leur montant incombe au bailleur.

Toutefois, il existe une contestation sérieuse sur les charges récupérables, ce d’autant plus que Monsieur [M] que se soit dans ses écritures ou sur l’audience ne vient en rien justifier de sa demande.

Ainsi, la demande formulée par Monsieur [M] sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Madame [R] épouse [B] demande réparation de son préjudice au titre des articles 1240 et 1241 du code civile compte tenu de l’hygiène déplorable de Monsieur [M] et de ses manquements contractuels, l’empêchant de louer l’appartement se trouvant au même étage que celui de Monsieur [M] de peur de la présence de blattes et de problèmes pouvant être liés à l’agressivité de Monsieur [M].

Tel que le souligne Monsieur [M] un tel préjudice n’est qu’hypothétique, en rien certain, ne pouvant en rien être démontré et justifié. Il convient de débouter Madame [R] épouse [B] de sa demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement pour défaut d’assurance et de l’assignation en référé.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu la décision du 23 juin 2025 du juge des contentieux de la protection ;

DIT n’y avoir lieu à se prononcer sur les demandes relatives à la résiliation du bail et à indemnité d’occupation et renvoi à la décision du 23 juin 2025 du juge des contentieux de la protection à cet effet ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à la somme de 3722 euros décompte arrêté au 16 juin 2025 incluant la mensualité de juin, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1706 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 2526 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [M] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [M] de sa demande au titre de la récupération des charges ;

DEBOUTE Madame [R] épouse [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] aux entiers dépens de l’instance

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE