TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00214 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VEI

MINUTE N°2025/ 409

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 05 Août 2025

S.C.I. CASSIOPEE

c/

[B] [S]

Copie délivrée à

Monsieur [B] [S]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Christian CAUSSE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. CASSIOPEE

inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 428 687 891, agissant poursuites et diligences de son représentant légal [O] [X],

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [S]

né le 30 Mars 1984 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 juin 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

La SCI CASSIOPEE a donné à bail à monsieur [S] [B] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à SAUVIAN 34410 par contrat en date du 4 mars 2024, à effet au 26 mars 2024 selon avenant , pour un loyer mensuel de 1360 euros et 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, La SCI CASSIOPEE a fait signifier à monsieur [S] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 février 2025, pour un montant en principal de 3746,78 euros.

Le 5 février 2025 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

La SCI CASSIOPEE a ensuite fait assigner monsieur [S] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Béziers par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisée à faire procéder à son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5846,79 euros au titre de l’arriéré locatif, somme arrêtée au 4 avril 2025

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels

— d’une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Un diagnostic social et financier a été adressé au greffe avant l’audience , lequel révèle que les impayés de loyer sont dus à une perte de revenus. Monsieur [S] [B] , auto-entrepreneur, a connu une baisse d’activité pendant trois mois . Il a repris le paiement du loyer depuis mars 2025 et verse chaque mois 300 euros en plus . Une mesure d’accompagnement social lié à la prévention des expulsions devrait être signée le 16 juin 2025 . Monsieur [S] [B] souhaite se maintenir dans le logement pour accueillir ses enfants.

A l’audience du 17 juin 2025 , la SCI CASSIOPEE représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 3846,79 euros, somme arrêtée au 13 juin 2025 .

Monsieur [S] [B] comparaît en personne , assisté de l’UDAF . Il ne conteste pas le montant de la dette locative. Il demande toutefois à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme en règlement de l’arriéré. Il précise que son activité d’artisan est revenue , qu’il gagne entre 2500 et 3000 euros mensuels et que sa compagne gagne environ 1000 euros par mois. Il dépose des justificatifs de ressources .pour lui et sa compagne . Il propose de régler 200 euros de plus chaque mois pour apurer la dette.

Dans ces conditions , la SCI CASSIOPEE n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 28 avril 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 4 mars 2024 , à effet au 26 mars 2024 , contient une clause résolutoire qui prévoit un délai de deux mois et le commandement de payer visant cette clause qui a été signifié le 4 février 2025 pour la somme en principal de 3746,78 euros prévoit également un délai de deux mois. . Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois . Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 avril 2025 .

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SCI CASSIOPEE produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [B] reste lui devoir la somme de 3846,79 euros à la date du 13 juin 2025 .

Monsieur [S] [B] sera donc condamné à verser à la SCI CASSIOPEE cette somme de 3846,79 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlement formulées à l’audience et acceptées par la demanderesse , de la reprise du paiement du loyer courant depuis le 11 mars 2025 , majoré de 300 euros chaque mois, et des justificatifs de ressources produits à l’audience , Monsieur [S] [B] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Monsieur [S] [B] , partie perdante, supportera donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu des délais qui lui sont accordés pour solder sa dette, monsieur [S] [B] ne sera pas condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2024, à effet au 26 mars 2024 , entre la SCI CASSIOPEE et monsieur [S] [B] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 5 avril 2025 ;

CONDAMNONS monsieur [S] [B] à verser à la SCI CASSIOPEE à titre provisionnel la somme de 3846,79 euros (décompte arrêté au 13 juin 2025) au titre des loyers dus ;

AUTORISONS monsieur [S] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 200 euros chacune et une 20ème mensualité de 46,79 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI CASSIOPEE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [S] [B] soit condamné à verser à la SCI CASSIOPEE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SCI CASSIOPEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [S] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 août 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :