TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 25/ 436

AFFAIRE N° RG 24/01227 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3J3H

Jugement Rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaies de l’immeuble sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic bénévole Madame [M] [U],

née le 04 octobre 1959 à [Localité 8],

domiciliée en cette qualité [Adresse 4]

Représenté par M^e Lisa MONSARRAT, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSE :

S.C.I. IAGM

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 500 474 267

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 2]

Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

1 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

1 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 mai 2025, différée dans ses effets au 12 Juin 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 26 Juin 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2025 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024 par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a assigné la Société Civile Immobilière IAGM devant le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de :

— JUGER que les troubles olfactifs et sanitaires, liés aux évacuations des eaux usées du [Adresse 5], passant par la propriété du [Adresse 3], sont avérés.

— JUGER que le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic bénévole, Mme [U] a réalisé les travaux conservatoires qui s’imposaient face à l’urgence sanitaire de la situation.

— JUGER que la négligence de la SCI IAGM dans l’utilisation et l’entretien de ses réseaux d’évacuation des eaux usées a causé des préjudices financiers et de jouissance à son voisin.

— JUGER que la SCI IAGM n’use pas de sa servitude en bon père de famille.

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI IAGM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, Mme [M] [U], la somme de 10.850 euros au titre du préjudice financier qu’il a subi, lié au paiement des travaux conservatoires, permettant de mettre un terme aux désordres.

— CONDAMNER la SCI IAGM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, Mme [M] [U], la somme de 2.000 euros au titre des tracas occasionnés par l’odeur des refoulements et l’infestation de blattes du mois d’octobre 2022 au mois de juillet 2023.

— CONDAMNER la SCI IAGM à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, Mme [M] [U], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens liés à la présente procédure.

Au soutien de ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] expose que la SCI IAGM est propriétaire d’un immeuble mitoyen [Adresse 5], qu’elle bénéficie d’une servitude de passage des eaux usées sur le fonds du SDC de l’immeuble [Adresse 3], que courant 2022 des odeurs nauséabondes provenant du regard des canalisations de l’immeuble de la SCI IAGM ont conduit les copropriétaires à adresser une mise en demeure restée sans effet à la SCI IAGM afin de lui demander de réaliser un curage de ces canalisations, que le service hygiène de la mairie de [7] s’est déplacé sur site, et par un courrier en date du 14 avril 2023 a constaté d’une part que le dispositif d’évacuation des eaux sales appartenant à la SCI IAGM était défectueux et d’autre part la présence d’une infestation de blattes, qu’une recherche de fuite a mis en évidence que le regard des eaux était complétement bouché, et que tenant l’inaction de la SCI IAGM, le SDC de l’immeuble [Adresse 3] a pris des mesures conservatoires et a fait réaliser les travaux pour un montant de 10.850, 00 euros permettant de mettre un terme à cette situation.

La Société Civile Immobilière IAGM n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux ultimes écritures de chacune des parties reçues au débat, pour plus ample expose de leurs prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 mai 2025 et l’affaire renvoyée devant la formation de jugement à juge rapporteur pour dépôt de dossier au plus tard le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la responsabilité de la SCI IAMG :

Aux termes de l’article 697 du code civil, celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, et de l’article 698, ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

En l’espèce il résulte des pièces versées au dossier, notamment des constatations du service d’hygiène de la Ville de BEZIERS en date du 13 avril 2023 que le fonctionnement du dispositif d’évacuation des eaux sales de l’immeuble situé [Adresse 5] appartenant à la SCI IAGM, est défectueux (conduite dégradée et ou bouchée) et qu’il y a un refoulement au niveau du local situé sous l’escalier menant au 1er étage de la copropriété du [Adresse 3], ainsi que dans la cour, générant d’importantes nuisances olfactives ainsi qu’une infestation de nuisibles. Par ailleurs, nonobstant plusieurs courriers adressés à la SCI IAGM afin qu’elle procède aux réparations nécessaires pour mettre un terme à ces désordres, cette dernière ne s’est jamais manifestée, ni répondu aux sollicitations du syndicat requérant, de sorte que pour faire cesser les désordres portant atteinte à la salubrité de la copropriété, le SDC a effectué, du 3 au 5 août 2023, les travaux nécessaires pour y mettre un terme et a mandaté les entreprises HKM Plomberie et ESI RENOV pour un montant total de 10.850 euros.

En conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] qui justifie de la nécessité et de l’urgence de réaliser les travaux, de la négligence et de la carence de la SCI IAGM dans l’entretien et la réparation des canalisations d’évacuation des eaux usées de l’immeuble dont elle est propriétaire est fondée à solliciter le paiement des travaux qu’elle a été contrainte d’engager pour faire cesser les désordres.

Sur le préjudice :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] produit deux factures des entreprises HKM Plomberie et ESI RENOV pour un montant total de 10.850 euros correspondant aux travaux réalisés pour faire cesser les désordres liés aux évacuations des eaux usées du [Adresse 5]. La SCI IAGM, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant du préjudice financier. La SCI IAGM sera don condamnée à payer la somme 10.850 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] justifie de nuisances olfactives et de tracas occasionnés par l’infestation de blattes du mois d’octobre 2022 au mois de juillet 2023. Dans ces circonstances il lui sera alloué la somme de 1000 € au titre du préjudice de jouissance, ses copropriétaires ayant vu leurs conditions de vie dégradées pendant presque 10 mois.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, a moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction a la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI IAGM, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens a payer a l’autre partie une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’equite ou de la situation économique des parties.

Ces considérations commandent en l’espèce de condamner, la SCI IAGM à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis a disposition au greffe et susceptible d’appel,

CONDAMNE la SCI IAGM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, Madame [U], la somme de 10.850 euros (dix mille huit cent cinquante euros) au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE la SCI IAGM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représentée par son syndic, Madame [U], la somme de 1000 euros (mille euros) au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI IAGM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, Madame [U], la somme de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI IAGM aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 25 Septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Julie LUDGER

Copie à M^e Lisa MONSARRAT