TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00404 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3X4X

MINUTE N°2025/658

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Décembre 2025

OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT,

c/

[T] [H]

Copie délivrée à

Madame [T] [H]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 6] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 11]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par Mme [D], munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [H]

née le 29 Novembre 1961 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 10] [Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 07 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

L’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT a donné à bail à Madame [H] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 7] par contrat en date du 8 janvier 2021 , pour un loyer mensuel de 234,10 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT a fait signifier à Madame [H] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 avril 2025 , pour un montant en principal de 723,84 euros.

Le 28 avril 2025 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

L’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [H] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisé à faire procéder à son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1356,84 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au mois de juin 2025

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels

— d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience , qui révèle que suite à une panne de voiture , Madame [H] [T] a du faire un crédit pour la réparer. Madame devrait s’acquitter de son loyer au mois de septembre 2025 et mettre en place un plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois. Elle perçoit 1267 euros de pension de retraite . Cet accord devrait être validé par les deux parties/

A l’audience du 7 octobre 2025 , l’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT , représenté par madame [F] [D] nantie d’un pouvoir maintient ses demandes en paiement , en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1920,18 euros. Il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement et au maintien dans le logement de sa locataire. Il accepte la proposition de Madame [H] [T] de régler 100 euros de plus chaque mois en sus du loyer.

Madame [H] [T] comparaît en personne et ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle demande toutefois à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme en règlement de l’arriéré. Elle propose de verser 100 euros de plus chaque mois pour apurer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 21 juillet 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action de l’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu''à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 8 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 12) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2025, pour la somme en principal de 723,84 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2025 .

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [H] [T] reste lui devoir la somme de 1920,18 euros à la date du 6 octobre 2025. .

Madame [H] [T] sera donc condamnée à verser à l’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT cette somme de 1920,18 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlement formulées à l’audience et acceptées par le bailleur , de la reprise des paiements du loyer courant le 12 septembre 2025 , et des revenus de Madame [H] [T] ( 1267 euros mensuels ) , la défenderesse sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [H] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Madame [H] [T] , partie perdante, supportera donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu de l’absence de frais d’avocat pour l’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT , il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 janvier 2021 entre l’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT et Madame [H] [T] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] , à [Localité 7] sont réunies à la date du 25 juin 2025 ;

CONDAMNONS Madame [H] [T] à verser à l’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1920,18 euros , décompte arrêté au 6 octobre 2025, au titre des loyers dus ;

AUTORISONS Madame [H] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 100 euros chacune et une 14ème mensualité de 20,18 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [H] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [H] [T] soit condamnée à verser à l’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS l’EPIC OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 décembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :