TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2026

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/02995 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGCA

Minute 26-

Jugement du :

03 février 2026

La présente décision est prononcée le 03 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM, greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 novembre 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE

[Adresse 1]

représenté par son syndic la S.A. IMMOCOOP, [Adresse 2]

représenté par la SELARL GUYOT – DE CAMPOS avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [P] est propriétaire des lots n°28 (cave) et n°35 (appartement) dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [N] [P] a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Reims en date du 18 janvier 2021 à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble la somme de 5820,42 euros au titre des charges de copropriétés impayées à la date du 20 août 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2020, outre 500 euros de dommages et intérêts et 800 euros de frais irrépétibles. Appel ayant été interjeté, la cour d’appel de [Localité 3] a par arrêt du 31 mai 2022 condamné l’intéressé à payer la somme de 6768,94 euros au titre des charges arrêtées au 20 août 2020.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le conseil du Syndicat des copropriétaires a mis en demeure l’intéressé de régler ses charges courantes échues depuis le 20 août 2020, par courrier recommandé en date du 7 décembre 2023 (pli avisé non réclamé).

Le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic, la société Immocoop en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Reims, Monsieur [N] [P], par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, afin d’être déclaré recevable et biendondé à solliciter le paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  7165,89 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété courant du 21 août 2020 au 10 juillet 2025, sauf à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à parfaire au jour du jugement ;

—  800 au titre du préjudice financier pour résistance abusive ;

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Sur le fondement des articles 10 al 2 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges votés régulièrement lors des assemblées générales et non contestés du défendeur, ne sont pas régulièrement payés. Il précise qu’il a fallu l’intervention d’une première décision de justice pour que les paiements soient réalisés.

A l’audience du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [N] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément à l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi.

Le syndicat a qualité pour agir en justice, même contre certains des copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En l’espèce, le syndic de copropriété justifie de l’existence d’un mandat, en cours d’exercice, le liant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble visé. L’action du syndicat, représenté par son syndic professionnel, est donc recevable.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une copie de la notification du transfert de propriété selon laquelle M.[P] est devenu propriétaire depuis le 21 février 2011 d’un lot n°28 et de ses 7/10 000èmes de propriété du sol et des parties communes générales et d’un lot n°35 et ses 566/10 000èmes de propriété du sol et des parties communes générales à l’adresse initialement rappelée ;

— copie de l’état descriptif de division de l’immeuble confirmant les tantièmes correspondant aux lots concernés par le litige ;

— le précédent jugement du tribunal judiciaire de Reims du 18 janvier 2021 ;

— l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 3] en date du 31 mai 2022 condamnant M.[P] au paiement ;

— un extrait du compte consolidé de M.[P] en date du 10 juillet 2025 selon lequel il reste débiteur d’une somme de 8709,93 euros pour la période du 22/02/2011 au 07/07/2025 ;

— un extrait de compte du défendeur pour la période du 1er octobre 2020 au 1er juillet 2025 selon lequel les charges le concernant sont fixées à la somme de 7165,89 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 octobre 2020, 21 avril 2021, 10 mai 2022, 29 juin 2023, 10 juillet 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023,2024 ;

o vote des budgets prévisionnels 2025 ;

o le fonds travaux 2021,2022,2023,2024 ;

— la mise en demeure de payer la somme de 6798,94 euros adressée le 7 décembre 2023 à Monsieur [N] [P] (pli avisé et non réclamé) ;

— un courrier du commissaire de justice en charge de l’exécution de la première condamnation selon lequel un commandement aux fins de saisie vente a été signifié au débiteur le 29 juillet 2022, sans réaction de sa part ;

— le contrat de syndic ;

En l’espèce, les paiements effectués par Monsieur [N] [P] sur la période concernée par le présent litige sont inférieurs à la somme à laquelle il a été condamné par la cour d’appel de [Localité 3] le 31 mai 2022 (en l’occurrence, 6768,94 euros pour les charges impayées à la date du 20 août 2020).

Ils ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, dont l’exécution est toujours en cours auprès d’un commissaire de justice, soit les sommes auxquelles il a été condamné par l’arrêt d’appel.

Cette imputation est conforme à l’article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d’exécution.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7165,89 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2020 au 1er juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025. En revanche, le syndicat sera débouté de sa demande formulée au titre de la période comprise entre le 21 août 2020 et le 1er octobre 2020, faute d’éléments chiffrés dans le décompte joint.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire du 9 décembre 2025 en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés de Monsieur [P] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [N] [P] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la seconde fois que le syndicat est contraint d’ester en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 750 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la société anonyme Immocoop (RCS 498 393 776) :

— la somme de 7165,89 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2020 au 10 juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3 ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025,

— la somme de 750 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la société anonyme Immocoop (RCS 498 393 776) concernant la période comprise entre le 21 août 2020 et le 30 septembre 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic de copropriété la société anonyme Immocoop (RCS 498 393 776), la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, La vice-présidente