TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/866

AFFAIRE : N° RG 25/00361 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XLZ

Copie exécutoire à :

M^e Arnaud DUBOIS

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, immatriculé au RCS de MONTPELLIER sous le n° 273 400 010

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par Maître Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Madame [P] [R]

née le 29 Décembre 1985

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [S] [O]

né le 30 Août 1989

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors de débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siègeant en qualité de juge rapporteur,

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 05 septembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 17 janvier 2019, avec prise d’effet au 07 février 2019, l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT (ci-après dénommé l’OPH HERAULT LOGEMENT), a donné en location à Madame [P] [R] et monsieur [S] [O] un bien à usage d’habitation n° [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 478,27 euros, outre 115,08 euros de provision sur charges.

Le 06 février 2019, un état des lieux d’entrée était dressé contradictoirement.

Par courrier du 02 août 2022 reçu le 03 août 2022, Madame [P] [R] et monsieur [S] [O] donnaient congé auprès du bailleur l’OPH HERAULT LOGEMENT.

Le 19 mai 2023, un état des lieux contradictoire a été établi.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 1er juillet 2025, l’OPH HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [P] [R] et monsieur [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Béziers aux fins de :

dire et juger que les locataires doivent prendre à leur charge l’entretien courant du logement, ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives, mais également le coût de la remise en état du logement nécessitée par les dégradations commises par ses soins ou tout occupant de son chef ; condamner solidairement Madame [P] [R] et monsieur [S] [O] au paiement à l’OPH HERAULT LOGEMENT de la somme de 3948,33 euros au titre des réparations locatives, de la somme de 843,11 euros au titre du solde de loyers échus pour les mois de juin 2022 à avril 2023, de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 05 septembre 2025.

A l’audience, l’OPH HERAULT LOGEMENT représenté par son avocat, conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance et dépose son dossier.

Madame [P] [R] et monsieur [S] [O] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

L’article 472 du Code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande au titre des dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 06 février 2019 et l’état des lieux de sortie du 19 mai 2023 que les désordres dont il est demandé la reprise dans l’ensemble de l’appartement sont justifiés.

En effet, l’état des lieux d’entrée fait apparaître un logement dans un état « d’usage normal » avec notamment une remise à neuf des revêtements de murs et de plafond. En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie que :

concernant le hall d’entrée : il est mentionné s’agissant du revêtement de mur « dégradé – traces », du revêtement plafond « dégradé peinture jaune »,concernant le couloir dégagement : il est mentionné s’agissant de la porte « absent rive bloc absent plus un impact à reboucher + peinture », du revêtement de mur « dégradés – traces + écritures »,concernant la cuisine : il est constaté pour la porte « dégradé – rive bloc absent plus un impact à reboucher + peinture », pour le revêtement de sol « dégradé – trois dalles abîmées déchirée » ; pour le revêtement de mur « dégradé – 32 trous des éléments de cuisine non rebouchés traces de graisse », pour le revêtement plafond « dégradé traces de gras », électricité « absent linotte déposée + prise 32A à remplacer », pour les occultations « coffret tablier sale», pour l’évier « sale », pour le meuble sous évier « très sale porte déréglée »,concernant le cellier : il est mentionné pour la porte « dégradé rive bloc cassé X 2 + mise en jeu de la porte », concernant la salle de bains : il est constaté un défaut d’entretien de la porte avec « un rive bloc vétuste », des plaintes à recoller, un défaut d’entretien des murs et plafonds « peinture craquelée »,concernant le local toilettes : il est fait état d’un défaut d’entretien de la porte « rive bloc vétuste », de revêtement de mur « dégradé avec des traces de droit interrupteur et mur côté WC » ; concernant le séjour : il est fait mention de multiples trous sur le sol, défaut d’entretien des plaintes « écaillées à repeindre », revêtement de mur dégradé « trace + cloison + porte à peindre », un revêtement de plafond dégradé « peinture jaune + trous de tringle à reboucher », concernant la chambre n°1 : il est constaté une porte dégradée « rive bloc cassé peinture salle à repeindre », un revêtement de sol dégradé « rayé sale troué odeur d’urine de chien », des plinthes dégradées « sales découpées »; des revêtements de murs dégradés « peinture écaillée moisissure bas du mur droit traces multiples impacts et trous », un revêtement plafond « défaut d’entretien (…) trace d’infiltrations à peindre », vitrerie « film occultant à déposer », occultations « coffret tablier sale »,concernant la chambre n°2 : il est fait état d’une porte dégradé « peinture sale à repeindre, un revêtement de sol rayé traces de piétement traces de meuble sale », un défaut d’entretien des plinthes, revêtement de mur dégradé avec tapisserie déposée « écriture feutre/crayon peinture sale » et de plafond dégradé « traces d’écriture et de rouleau » ; occultations « coffre et tablier sale »,concernant la chambre n°3 : il est fait état d’une porte dégradée « rive bloc cassé + serrure absente une peinture sale à repeindre »; un revêtement de sol « écriture sale », des plinthes « défaut d’entretien peinture écaillée à repeindre », revêtement de mur « dégradé écriture feutre/crayon tapisserie sale traces + trou », revêtement de plafond « dégradé traces de rouleau », occultations « coffret tablier sale »,concernant la chambre n°4 : il est constaté une porte dégradée « rive bloc vétuste à remplacer peinture sale à repeindre » , un revêtement de sol rayé « traces de meubles », des plinthes « défaut d’entretien peinture écaillée à repeindre »; revêtement de mur « dégradé écriture feutre/crayon tapisserie sale trace(s) tapisserie déchirée », revêtement plafond « trou(s) + traces de rouleau », vitrerie « un impact sur l’extérieur de la vitre », occultations « coffre et tablier sale »,chambre n° 5 : il est constaté une porte « dégradée rive bloc cassé peinture sale à repeindre » , un revêtement de sol rayé « traces de meubles trace de piétement », des plinthes « défaut d’entretien peinture écaillée»; revêtement de mur « dégradé tapisserie déchirée, tapisserie sale », revêtement plafond « dégradé trace de pieds », occultations « coffre et tablier sale ».

Aussi, l’OPH HERAULT LOGEMENT justifie que les dommages listés ne peuvent être la conséquence d’une usure normale mais qu’ils ont été causés par les locataires.

Dès lors, en l’absence de cause exonératoire, Madame [P] [R] et monsieur [S] [O] doivent supporter le coût des réparations.

A l’appui de sa demande de réparation à hauteur de 3948,33 euros, l’OPH HERAULT LOGEMENT fournit notamment aux débats un chiffrage des dégradations locatives suivant une facture du 12 juillet 2023 concernant un pack de base F4 (forfait 80 m²) plus pièce supplémentaire(12 m²) d’un montant de 268,13 euros, une facture du 7 juillet 2023 de la SARL RAYSSEGUIER PEINTURES de reprise en peinture de l’appartement n°70 d’un montant de 6490,81 euros, d’une facture du 20 juin 2023 de CONCEPT GB de remplacement de sortie de câbles 32A et de remplacement d’appliques en pièce humide par applique LED d’un montant de 75,03 euros, une facture du 22 juin 2023 de « remplacement de rive bloc », de « serrure de porte » et « mise en jeu menuiserie » d’un montant de 827,72 euros.

L’OPH HERAULT LOGEMENT justifie par la production d’un décompte détaillé que la somme réclamée tient compte des déductions faites des régularisations au départ des locataires et du dépôt de garantie.

Non comparants, Madame [P] [R] et monsieur [S] [O] n’apportent pas d’éléments de nature à contester le montant de la dette.

Par conséquent, Madame [P] [R] et monsieur [S] [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3948,33 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande au titre du reliquat dû au titre des loyers impayés

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’OPH HERAULT LOGEMENT produit un décompte démontrant que Madame [P] [R] et monsieur [S] [O] restaient devoir, déduction faite de la somme imputée dans le décompte au titre des dégradations locatives, la somme de 843,11 euros à la date du 20 janvier 2025 (mensualité du mois d’avril 2023 comprise).

Madame [P] [R] et monsieur [S] [O], n’apportant aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 843,11 euros au titre du solde de loyers échus impayés pour les mois de juin 2022 à avril 2023.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [P] [R] et monsieur [S] [O], qui succombent, seront condamnés solidairement aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [P] [R] et monsieur [S] [O], qui supportent les dépens, seront condamnés solidairement à payer à l’OPH HERAULT LOGEMENT une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE solidairement madame [P] [R] et monsieur [S] [O] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, la somme de 3948,33 euros (trois mille neuf cent quarante huit euros et trente trois centimes) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE solidairement madame [P] [R] et monsieur [S] [O] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, 843,11 euros (huit cent quarante trois euros onze centimes) au titre du solde de loyers échus impayés pour les mois de juin 2022 à avril 2023 ;

CONDAMNE solidairement madame [P] [R] et monsieur [S] [O] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, la somme de 500 euros (cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement madame [P] [R] et monsieur [S] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le DIX-SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,