TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MASSON

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14650

N° Portalis 352J-W-B7H-C3GFE

N° MINUTE :

Assignation du :

10 novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.R.L. CABINET BARRA NACERI

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Anne-Marie MASSON de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [J]

Madame [I] [N] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 03 avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14650 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GFE

DÉBATS

A l’audience du 30 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [J] et Mme [I] [T] [X] épouse [J] (ci-après les « époux [J] ») sont propriétaires du lot n°4 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a adressé aux époux [J], le 4 février 2022 une mise en demeure de lui payer la somme de 16.404,59 euros.

Soutenant que ces démarches étaient restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [J] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, demandant au tribunal, avec le bénéfice de l’éxécution provisoire, de :

« Condamner solidairement M. [Y] [J] et Mme [I] [T] [X] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

-23.943,14 euros au titre des charges arrêtées au 2 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

-3000 euros pour résistance abusive ;

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner solidairement M. [Y] [J] et Mme [I] [T] [X] épouse [J] aux dépens. »

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités par procès-verbal de remise à l’étude, les époux [J] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 5 juin 2024 et plaidée le 30 janvier 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les époux [J] sont propriétaires du lot n°4 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale en paiement de la somme de 23.943,14 euros au titre des charges arrêtées au 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2019, 14 septembre 2020, 18 août 2021, 13 octobre 2022, 30 juin 2023 et 12 décembre 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— des justificatifs des travaux ;

— un décompte de créance actualisé au 2 novembre 2023.

Il apparait que divers frais d’un montant total de 572,86 euros correspondant à des frais de mise au contentieux, de commandement de payer, de mise en demeure et de relance ont été comptabilisés à tort au titre des charges impayées et seront examinés au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de époux [J], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 23.370,28 euros.

Décision du 03 avril 2025

Charges de copropriété

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Les époux [J] seront donc condamnés solidairement, eu égard à la solidarité entre époux pour les dettes contractées dans l’intérêt du ménage en application des articles 220 et 1310 du code civil, au paiement de ladite somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 2 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 572,86 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement comprenant des frais de mise en demeure, des frais de relance, des frais de mise au contentieux, des frais de sommation d’huissier.

S’agissant des frais de mise en demeure, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le bordereau d’avis de réception de sorte que ces frais ne sont pas justifiés. De plus, le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048). Par conséquent, à défaut de justifier d’une mise en demeure, les frais de relance seront également rejetés.

Les frais d’ouverture de mise au contentieux qui relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées. La somme réclamée à ce titre sera donc rejetée.

Toutefois, la somme de 215,89 euros, sollicitée au titre du coût de la sommation de payer délivrée le 23 février 2023, justifiée par la carence des défendeurs, sera retenue.

Par conséquent, les époux [J] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 215,89 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 03 avril 2025

Charges de copropriété

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Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les époux [J] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [J], partie perdante à la présente instance, doivent être condamnés in solidum aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [Y] [J] et Mme [I] [T] [X] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 23.370,28 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [J] et Mme [I] [T] [X] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 215,89 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M. [Y] [J] et Mme [I] [T] [X] épouse [J] ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [J] et Mme [I] [T] [X] épouse [J] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [J] et Mme [I] [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 03 avril 2025

La greffière La présidente