TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N° 2026/17

AFFAIRE : N° RG 25/00509 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZZ7

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

ELEOM

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [C] [W]

né le 21 Octobre 1932 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par ELEOM BEZIERS SETE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Madame [H] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 14 novembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail avec prise d’effet au 15 mai 2017, Monsieur [Z] [W] a donné à bail à Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer initial mensuel de 880,00 euros et 20,00 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [W], selon acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025 a fait signifier à Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] un commandement de payer, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 2.064 euros ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025 et avenir d’audience du 26 septembre 2025, Monsieur [Z] [W] a fait assigner Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de :

prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ; dire que les locataires sont occupants sans droit ni titre ; ordonner l’expulsion des locataires et de tous les occupants de leur chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] au paiement des sommes de 3.922,09 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de droit ; d’une indemnité d’occupation mensuelle au taux légal à compter de chaque échéance ; de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive injustifiée ; 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; le montant de la clause pénale conformément au contrat de bail ; rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 14 novembre 2025, Monsieur [Z] [W], représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il expose au visa des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil et 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toutes les réclamations de paiement de la dette de loyer se sont révélées infructueuses, notamment le commandement de payer délivré le 27 mai 2025. Il précise que plus de deux mois se sont écoulés depuis ce commandement et la notification à la CCAPEX.

Bien que régulièrement convoqués par acte signifié par commissaire de justice et remis à tiers présent au domicile, Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] n’ont pas répondu aux convocations du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 22 août 2025, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail ayant pris effet le 15 mai 2017 contient une clause résolutoire (article 2.12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2025, pour la somme en principal de 2064 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 juillet 2025 à minuit.

L’expulsion de Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Z] [W] produit un décompte démontrant que Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] restent devoir la somme de 904,67 euros à la date du 04 novembre 2025.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 904,67 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 juillet 2025 à 0 heures à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LA CLAUSE PENALE :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 15 mai 2017 contient à l’article 2.13 une clause qui prévoit qu'« à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et des ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de DIX POUR CENT à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende, mais la réparation du préjudice subi par le BAILLEUR, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l’application de la clause résolutoire ci-dessus ».

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

Dès lors, il convient de débouter Monsieur [Z] [W] de sa demande formulée en application de cette clause contractuelle.

IV. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS :

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. De plus, le demandeur n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [Z] [W] de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F], succombant en la présente instance, en supporteront les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 27 mai 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500,00 euros à la demande de Monsieur [Z] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 15 mai 2017 entre Monsieur [Z] [W] d’une part et Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 juillet 2025 à minuit;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [Z] [W] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] à verser à Monsieur [Z] [W] la somme de 904,67 euros (neuf cent quatre euros et soixante-sept centimes) avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] à verser à Monsieur [Z] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 28 juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE monsieur [Z] [W] de sa demande de condamnation solidaire de Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] au montant prévu de la clause pénale ;

DEBOUTE monsieur [Z] [W] de sa demande de condamnation solidaire de Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] à la somme de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] à verser à Monsieur [Z] [W] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [R] [F] aux dépens

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,