TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/01214 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBXA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VALLOIRE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [K] [V] (Salarié) muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [Y] – [H] [G]-[P]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 27 février 2018, la société VALLOGIS a donné à bail à Madame [Y] [H] [G] [P] un appartement T4 à usage d’habitation n° 9 situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 333,21 euros et 108,05 euros de provisions sur charges, comprenant la provision pour l’eau froide (42 euros), payables à terme échu.

La société VALLOGIS est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2019, la société VALLOGIS a donné à bail à Madame [Y] [H] [G] [P] un emplacement de stationnement n° 24, annexe du logement, sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 9,97 euros et 0,85 euros de provisions sur charges, payable à terme échu.

Se prévalant d’un défaut d’assurance, le 17 juillet 2024, un commandement d’en justifier dans le délai d’un mois et de produire l’enquête SLS, visant la clause résolutoire contenue au bail a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT à Madame [Y] [H] [G] [P].

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 4 octobre 2024, un commandement de payer dans les 2 mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT à Madame [Y] [H] [G] [P]. Il portait sur la somme en principal de 12.996,99 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024.

Suivant procès-verbal remis à étude, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a mis en demeure Madame [Y] [H] [G] [P] de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 18 décembre 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [Y] [H] [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

A titre principal :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant aux bail liant les parties et ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [H] [G] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [Y] [H] [G] [P] à payer à SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 16.500,93 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées depuis l’acquisition de la clause résolutoire au 5 décembre 2024 ;Condamner Madame [Y] [H] [G] [P] à payer à SA D’HLM VALLOIRE HABITAT au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges ;De condamner Madame [Y] [H] [G] [P] à verser à la requérante une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025.

La SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Monsieur [K] [V], salarié dûment muni de pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à 4058,07 euros de laquelle il convient de déduire le règlement de 450 euros, le SLS étant annulé. Elle a par ailleurs fait état de la production de l’attestation d’assurance. Elle consent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [Y] [H] [G] [P], comparante, a reconnu le montant de la dette et a expliqué vivre seule et être titulaire d’un CDI rémunéré 1600 euros. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiements à concurrence de 70 euros ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

«1o La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

«2o Le montant mensuel du loyer et des charges ;

«3o Le décompte de la dette ;

«4o L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

( ….)

«Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…………).

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées» (Ord. no 2019-770 du 17 juill. 2019, art. 13-6o, en vigueur le 1er sept. 2019) «à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation» (……) ;

IV. — Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur (……….) ».

Il est sur ce fondement constant que la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est réputée faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, si le bailleur justifie avoir procédé au signalement le 10 juillet 2024 de la délivrance du commandement de justifier de l’assurance auprès de la CCAPEX, elle ne justifie pas du signalement de la situation d’impayés auprès de l’organisme payeur des aides au logement ou de la CCAPEX, rappel étant ici fait que le commandement de payer a été délivré le 4 octobre 2024.

Sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer est donc irrecevable en application de l’article 24 susvisé.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable l’action de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation et des demandes conséquente relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

II. Sur le montant de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 15 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, évalue la dette locative à la somme de 4.609,52 euros de laquelle il convient de déduire des frais de procédure (447,98 euros) et en outre des frais et pénalités (103,47 euros) de sorte que la dette locative restante s’élève à 4.058,07 euros.

Madame [Y] [H] [G] [P] ne conteste pas le montant de cette dette.

La dette au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 4.058,07 euros terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

III. Sur les délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y] [H] [G] [P] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler sa dette en versements de 70,00 euros par mois en plus du montant de son loyer et de ses charges.

Il ressort du relevé de compte la reprise des versements du loyer, et il ressort des débats que la défenderesse a un emploi stable. En outre, la demanderesse consent à l’octroi des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 35 mensualités successives de 70 euros, la dernière et 36ème mensualité devant solder la dette, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT sera suspendue à la demande des parties, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme ou du loyer et charges courants, la dette locative redeviendra totalement exigible.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [H] [G] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, Madame [Y] [H] [G] [P] sera condamnée à lui verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 27 février 2018 et 7 novembre 2019 entre la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT et Madame [Y] [H] [G] [P] et portant respectivement sur un logement T4 n°9 situé au [Adresse 1]), rez-de-chaussée et un emplacement de stationnement n° 24, annexe du logement sis [Adresse 4], le tout à [Localité 3] ;

CONDAMNE Madame [Y] [H] [G] [P] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 4.058,07 euros, terme du mois de mai 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [Y] [H] [G] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 70,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [Y] [H] [G] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [Y] [H] [G] [P] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,