TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/110

AFFAIRE : N° RG 22/02057 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2XCZ

Jugement Rendu le 16 Février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [B]

Né le 19/12/1949

5, Allée des Eucalyptus

34500 BEZIERS

Représenté par : Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Immatriculée au RCS du MANS 775652126

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

Ayant son siège social

14 Boulevard Marie et Alexandre OYON

72030 LE MANS CEDEX 9

Représentée par : M^e Benjamin JEGOU, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant M^e Vincent PUECH avocat plaidant au barreau d’AVIGNON

Madame [O] [P] veuve [U]

Née le 09/09/1946

4 Rue Jean Ferrat

66120 FONT ROMEU

3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 16/02/26

Représentée par : Maître Joël JUSTAFRE de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocats plaidant au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, ayant Maître David BERTRAND avocat postulant au barreau de BEZIERS

Madame [M] [U]

Née le 03/10/1964

23, rue Bazin

31500 TOULOUSE

Représentée par : Maître Joël JUSTAFRE de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocats plaidant au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, ayant Maître David BERTRAND avocat postulant au barreau de BEZIERS

Madame [H] [U]

Née le 22/04/1971

48, Avenue Gambetta

34500 BEZIERS

Représentée par : Maître Joël JUSTAFRE de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocats plaidant au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, ayant Maître David BERTRAND avocat postulant au barreau de BEZIERS

Monsieur [C] [U]

Né le 22/03/1972

6, rue du D^r Charles Bonneau

31000 TOULOUSE

Représenté par : Maître Joël JUSTAFRE de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocats plaidant au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, ayant Maître David BERTRAND avocat postulant au barreau de BEZIERS

Monsieur [J] [R]

en sa qualité d’expert immobilier, entrepreneur individuel

immatriculé sous le SIREN 432 072 643

Ayant son siège social

L’Altrium – 60, Avenue de la Tanne

34500 BEZIERS

Représenté par : Maître Christian CAUSSE de ELEOM avocat au barreau de BEZIERS

S.A.R.L. V4F

Immatriculée au RCS de NIMES 800738478

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

Ayant son siège social

115 Avenue de la Roquette ZA DE BERRET

ZA de Berret

30200 BAGNOLS SUR CEZE

Représenté par : Maître JORDAN DARTIER avocat postulant au barreau de BEZIERS et M^e Roland MARMILLOT du barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assistée de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Octobre 2025 différée dans ses effets au 24 Novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 08 Décembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Février 2025 prorogé au 16 Février 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 24 septembre 2018 (pièce n° 1 de Monsieur [B]) Monsieur [D] [U] et Madame [O] [P], épouse [U], ont vendu à Monsieur [Y] [B] une maison à usage d’habitation sise 5, allée des Eucalyptus à Béziers (Hérault).

Quelques temps après l’acquisition des infiltrations d’eau sont apparues. Après consultation de plusieurs entreprises, Monsieur [B] a fait dresser constat d’huissier par procès-verbal du 24 octobre 2019 (sa pièce n° 4).

Par la suite sont également apparues des fuites de la piscine, laquelle nécessite un remplissage régulier (pièces n°° 5 & 6).

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 31 décembre 2019 (pièces n°° 7 & 8), l’acquéreur a informé les vendeurs des désordres déplorés.

Par exploits d’huissier du 17 mars 202, Monsieur [B] a fait assigner Monsieur [U], pris en la personne de son tuteur en exercice, et Madame [P], épouse [U], devant le juge des référés de céans aux fins d’expertise, ce à quoi le Président du Tribunal judiciaire de Béziers a fait droit par ordonnance du 8 avril 2020, désignant pour ce faire Monsieur [K] [T], expert inscrit près la Cour d’appel de Montpellier (pièce n° 9).

Par ordonnance du 31 août 2020 (pièce n° 10) l’expertise a été déclarée commune à la SARL V4F, puis à Monsieur [J] [R] par ordonnance du 2 mars 2021 (pièce n° 11).

Cependant Monsieur [D] [U] est décédé le 12 décembre 2020, laissant pour lui succéder Madame [O] [P], veuve [U], et ses enfants, Madame [M] [U], Madame [H] [U] et Monsieur [C] [U] (acte de notoriété du 24 juin 2021). C’est ainsi qu’une ordonnance du 30 novembre 2021 (pièce n° 12) a déclaré l’expertise commune à ces derniers.

L’expert a rendu son rapport le 1er février 2022 (pièce n° 13).

C’est en l’état qu’a été introduite la présente instance.

Par actes de commissaire de justice des 16, 22, 24 et 25 août 2022 ; Monsieur [Y] [B] a fait assigner la V4F, Monsieur [C] [U],

Madame [H] [U], Madame [O] [P], veuve [U], Madame [M] [U] ainsi que Monsieur [J] [R] et sollicite entendre :

— homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [T] déposé le 1er février 2022 ;

en conséquence,

— juger que Monsieur [D] [U], Madame [O] [P], alors épouse [U], ont vendu le bien immobilier à Monsieur [Y] [B] en ayant toute connaissance des désordres grevant le bien, et en les ayant préalablement dissimulés ou grossièrement modifiés ;

— juger que Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U] engagent leur responsabilité en tant que vendeurs au titre de la garantie des vices cachés due à Monsieur [Y] [B], à qui le bien immobilier litigieux a été vendu le 24 septembre 2018 ;

en conséquence,

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U] Madame [M] [U] et Madame [H] [U] à payer à Monsieur [B] les sommes de :

¤ 1200€ en dédommagement des infiltrations dans le garage,

¤ 1200€ en indemnisation de l’écaillage de la peinture du sol,

¤ 600 € pour remplacement du spot oxydé et des lames de PVC abimées par les infiltrations

¤ 100 € au titre de la réparation des gouttières-fuyardes, somme qui sera réactualisée selon l’indice BT01 au jour du jugement à intervenir,

¤ 5337,07€ au titre des réparations des deux fuites de la piscine, somme qui sera réactualisée selon l’indice BT01 au jour du jugement à intervenir ;

sommes qui seront réactualisées selon l’indice BT01 au jour du jugement à intervenir,

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U], la société SARL V4F et Monsieur [J] [R] au paiement de 43529,57 € à Monsieur [B], en réparation intégrale de la toiture, de la charpente et des gouttières, somme qui sera réactualisée selon l’indice BT01 au jour du jugement à intervenir ;

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U] à payer à Monsieur [B] la somme de 5000 € en indemnisation du préjudice de jouissance subi depuis le 24 septembre 2018, subséquent aux diverses infiltrations ainsi qu’au danger subi du fait du glissement des tuiles du toit et du risque d’effondrement du toit du garage ;

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U] paiement de 4320 31 € en remboursement de la consommation d’eau consécutive aux fuites d’eau de la piscine, lesquelles ont été dissimulées par Monsieur [D] [U] et Madame [O] [P], alors épouse [U] ;

sur les frais divers,

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U], la SARL V4F et Monsieur [E] [R] au paiement de 6000€ à Monsieur [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U], la SARL V4F et Monsieur [E] [R] aux entiers dépens de la présente procédure y compris la procédure de référé et les frais du procès-verbal d’huissier de justice à hauteur de 324,09 €.

Par assignation du 2 mars 2023 la SARL V1F a fait appeler la société MMA ASSURANCES MUTUELLES en intervention forcée et, par conclusions communiquées le 18 septembre 2023, a sollicité jonction de cette instance enregistrée sous n° de registre général 23/00632 à la présente.

Une ordonnance du juge de la mise en état du 18 janvier 2024 a ordonné la jonction.

Sur conclusions d’incident reçues le 30 avril 2024 Monsieur [C] [U], Madame [H] [U] et Madame [M] [U] ont soulevé l’irrecevabilité de l’action estimatoire en vices cachés engagée par Monsieur [B] pour cause de forclusion.

Le 19 décembre 2024 le juge de la mise en a prononcé une ordonnance de rejet de cette demande et renvoyé à la mise en état.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2025, avec clôture différée au 24 novembre 2025 et l’affaire fixée à plaider au 8 décembre 2020.

En ses dernières écritures, communiquées le 29 juillet 2025, Monsieur [Y] [B] sollicite entendre :

— homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [T] déposé le 1er février 2022 ;

en conséquence,

— juger que Monsieur [D] [U] et Madame [O] [P] épouse [U], ont vendu le bien immobilier à Monsieur [Y] [B] en ayant toute connaissance des désordres grevant le bien, et en les ayant préalablement dissimulés ou grossièrement modifiés ;

— juger que Madame [O] [P], veuve [U] Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U] engagent leur responsabilité en tant que vendeurs au titre de la garantie des vices cachés due à Monsieur [Y] [B] à qui le bien immobilier litigieux a été vendu le 24 septembre 2018 ;

en conséquence,

— écarter la clause de non garantie des vices cachés insérée à l’acte authentique de vente, conclue entre Monsieur et Madame [U] et Monsieur [B], puisque les vendeurs avaient connaissance des vices grevant le bien et les ont dissimulés avant la vente ;

à titre principal,

(sur les dommages-intérêts au titre de la garantie des vices cachés et responsabilité contractuelle),

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U] à payer à Monsieur [B] les sommes de :

¤ 1200€ en dédommagement des infiltrations dans le garage,

¤ 1200€ en indemnisation de l’écaillage de la peinture du sol,

¤ 600 € pour remplacement du spot oxydé et des lames de PVC abîmées par les infiltrations,

¤ 100€ pour les frais de réparation des gouttières fuyardes,

¤ 5337,07€ au titre des réparations des deux fuites de la piscine,

sommes qui seront réactualisées selon l’indice BT01 au jour du jugement à intervenir,

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U], la société SARL V4F, son assureur MMA IARD et Monsieur [J] [R] au paiement de 43529 57€ à Monsieur [B], au titre de la réparation intégrale de la toiture, de la charpente et des gouttières, somme qui sera réactualisée selon l’indice BT01 au jour du jugement à intervenir ;

à titre subsidiaire,

(sur la baisse de prix au titre de la garantie des vices cachés et sur les dommages-intérêts au titre de la responsabilité contractuelle)

— prononcer une baisse du prix de vente du bien immobilier acquis par Monsieur [B] auprès des consorts [U], à hauteur de 50066,64 € aux coûts de reprise des vices qui ont été cachés par les vendeurs, à savoir :

¤ les infiltrations d’eau à hauteur de 1200 €,

¤ la réparation de la toiture à hauteur de 43529,57€,

¤ la réparation de la piscine à hauteur de 5337,07€,

sommes qui seront indexées sur l’indice BT01 ;

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U] Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U] à payer à Monsieur [B] la somme de 50066,64 € ;

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U] Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U] à payer à Monsieur [B] la somme de 1900 € au titre de leur responsabilité contractuelle pour défaillance à leur obligation d’information, décomposée comme suit :

¤ 1200 € en indemnisation des reprises du revêtement du sol du garage,

¤ 600 € pour la repise du spot extérieur rouillé,

¤ 100 € afin de reprendre la fuite sur le chéneau extérieur,

sommes qui seront indexées sur l’indice BT01 ;

en tout état de cause,

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U], Monsieur [R] ainsi que la SARL V4F et son assureur MMA IARD, à payer à Monsieur [B] la somme de 5000€ en dédommagement du préjudice de jouissance subi depuis le 24 septembre 2018, subséquent aux diverses infiltrations ainsi qu’au danger subi du fait du glissement des tuiles du toit et du risque d’effondrement du toit du garage ;

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U] paiement de 4768.82 € en remboursement de la consommation d’eau consécutive aux fuites de la piscine, lesquelles ont été dissimulées par Monsieur [D] [U] et Madame [O] [P] épouse [U] ;

— condamner in solidum Madame [O] [P], veuve [U], Monsieur [C] [U], Madame [M] [U] et Madame [H] [U], la SARL V4, son assureur RCP MMA IARD ainsi que Monsieur [E] [R] à payer 10000€ à Monsieur [B] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris la procédure de référé et les frais du procès-verbal d’huissier de justice à hauteur de 324,09€, et la procédure d’incident de mise en état.

Suivant conclusions communiquées le 8 octobre 2025, la SARL V4F souhaite entendre :

— recevoir les demandes de la société V4F et les dire bien fondées ;

à titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes formulées à l’encontre de la société V4F en l’absence de fondement juridique valable ;

— débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes a l’encontre de la société V4F ;

— débouter les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société V4F ;

à titre subsidiaire,

— dire et juger qu’aucune faute ne peut être reprochée à la société V4F ;

— dire et juger que la société V4F ne peut être considérée comme un sachant pour identifier les désordres liés à la toiture ;

— dire et juger que les consorts [U] en qualité de vendeurs sont tenus de la garantie des vices cachés ;

— dire et juger qu’aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée ;

— débouter Monsieur [B] de ses demandes à l’encontre de la société V4F ;

— débouter les consorts [U] de leurs demandes à l’encontre de la société V4F ;

à titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que l’assureur MMA IARD relèvera et garantira la société V4F de toute condamnation mise à sa charge ;

en tout état de cause,

— prononcer la jonction de la présente affaire enrôlée sous le numéro RG 22/02057 avec l’appel en cause de la MMA IARD assureur de la concluante enrôlée sous le numéro RG 23/00632 ;

— condamner Monsieur [B] à payer à la société V4F la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

En ses dernières écritures, communiquées le 10 octobre 2025, la SA MMA IARD sollicite entendre :

— juger qu’aucune faute professionnelle n’est imputable à la société V4F à l’enseigne STYL’IMMO, permettant de mettre enjeu sa responsabilité civile professionnelle ;

en conséquence,

— débouter Monsieur [Y] [B] et les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions dirigées contre la société V4F, et sa compagnie d’assurances MMA ;

subsidiairement,

— débouter la société V4F de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la compagnie MMA ;

en tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à la compagnie MMA une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

En ses dernières conclusions, communiquées le 15 octobre 2025, Monsieur [J] [R] demande au tribunal de :

à titre principal,

— déclarer Monsieur [B] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

à titre subsidiaire,

— dire et juger que Monsieur [R] est intervenu en qualité de professionnel de l’immobilier et non de la construction ;

— débouter Monsieur [B] de l’ensemble des demandes portées à l’encontre de Monsieur [R] ;

à titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que les consorts [U] ont caché des traces d’infiltrations au sein de l’immeuble ;

— condamner les consorts [U] à relever et garantir Monsieur [R] de toute condamnation prononcée à son encontre ;

en tout état de cause,

— condamner Monsieur [B] à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [B] aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Christian CAUSSE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

En leurs écritures, communiquées pour l’audience de mise en état du 16 octobre 2025, Monsieur [C] [U], Madame [H] [U] et Madame [M] [U] demandent

à titre principal,

— débouter Monsieur [Y] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [M] [U], Madame [H] [U] et Monsieur [C] [U] ès-qualités d’ayant-droit à la succession de feu Monsieur [D] [U] ;

— débouter Monsieur [J] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

— condamner Monsieur [J] [R] et la SARL V4F à relever et garantir Madame [M] [U], Madame [H] [U] et Monsieur [C] [U] ès-qualités d’ayant-droit à la succession de feu Monsieur [D] [U] de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

en tout état de cause,

— condamner Monsieur [Y] [B] à payer à Madame [M] [U], Madame [H] [U] et Monsieur [C] [U], la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 9 févier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle à toutes fins qu’il n’y a pas lieu de prononcer la jonction de l’instance sous n° de registre général 23/00632 à la présente sous n° de RG 22/02057, dans la mesure où le juge de la mise en état y a pourvu par ordonnance du 18 janvier 2024.

Sur les fins de non-recevoir,

Monsieur [J] [R] a été sollicité par Monsieur [S] [A], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, désigné en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U] par jugement du juge des tutelles de Béziers en date du 7 décembre 2017, aux fins d’évaluation de l’immeuble sis 5, allée des Eucalyptus à Béziers, manifestement en vue de documenter la demande d’autorisation de vente par le juge des tutelles.

Il est reconnu que Monsieur [R] a exécuté cette mission de simple évaluation du bien, acceptée par le tuteur le 29 juin 2018 (pièce n° 1 de Monsieur [R]).

Cependant Monsieur [R] a non seulement été associé aux opérations d’expertise du bien (ordonnance de référé du 2 mars 2021) mais surtout été assigné au fond par Monsieur [B] le 25 août 2022.

En l’état des éléments ci rapportés, il est compréhensible que la mission d’estimation de la valeur du bien, telle qu’exécutée par Monsieur [R] en sa qualité d’expert, n’avait pour intérêt que de justifier que le projet de vente ne nuisait pas à la personne protégée, copropriétaire du bien. En aucun cas cette diligence, accomplie le 10 juillet 2018, n’est une étape de l’acte de vente, mais une condition nécessaire à la délivrance d’une autorisation, condition préalable en cas de tutelle. De surcroît Monsieur [R] n’était pas en relation contractuelle avec Monsieur [B].

Celui-ci est donc irrecevable en son action dirigée contre Monsieur [J] [R], faute d’intérêt à agir au sens de l’article 31 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, Monsieur [R], qui n’est pas valablement assigné au principal, ne saurait, contrairement à ce que demandent Monsieur [C] [U], Madame [H] [U] et Madame [M] [U], être condamné à les relever et garantir d’éventuelles condamnations.

Monsieur [C] [U], Madame [H] [U] et Madame [M] [U] seront déclarés irrecevables en cette demande.

Pour sa part la SARL V4F, exerçant sous l’enseigne STYL’IMMO, déclare avoir été chargée de la vente par Monsieur [D] [U] et Madame [O] [U], suivant mandat exclusif du 3 novembre 2017 (sa pièce n° 1).

La promesse synallagmatique de vente et d’achat (compromis de vente) signée le 5 juillet 2018 (acte de vente p. 7) n’est pas versée aux débats. Mention en figure par ailleurs au rapport d’expertise (déclaration de Monsieur [B] faisant état d’un « compromis » signé dès sa première visite courant avril ou mai 2018 – p. 17 du rapport). L’acte de vente précise pour sa part que « Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par STYL’IMMO titulaire d’un mandat donné par l’acquéreur [sic] sous le numéro 15314 en date du 28 mai 2018 » (p.16 de l’acte notarié).

Eu égard au caractère purement déclaratif de ces affirmations (la mention à l’acte notarié n’ayant aucune valeur probante) et faute de pièces afférentes versées aux débats, le tribunal ne peut que constater que la SARL V4F n’a apparemment eu aucune relation contractuelle avec [Y] [B] autre que pour le compte des vendeurs. L’article 1997 du Code civil dispose en effet

« le mandataire qui a donné à la partie avec laquelle il contracte, en cette qualité, une suffisante connaissance de ses pouvoirs, n’est tenu d’aucune garantie pour ce qui a été fait au-delà, s’il ne s’y est personnellement soumis ».

En d’autres termes la SARL V4F n‘était en relation avec Monsieur [B] qu’à titre de représentante des vendeurs. Elle a cependant été associée aux opérations d’expertise du bien (ordonnance de référé du 31 août) puis assignée au fond par Monsieur [B] le 16 août 2022.

Ainsi Monsieur [B] est irrecevable en son action dirigée contre la SARL V4F, faute d’intérêt à agir au sens de l’article 31 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, la SARL V4F, qui n’est pas valablement assignée au principal, ne saurait, contrairement à ce que demandent Monsieur [C] [U], Madame [H] [U] et Madame [M] [U], être condamnée à les relever et garantir d’éventuelles condamnations.

Monsieur [C] [U], Madame [H] [U] et Madame [M] [U] seront également déclarés irrecevables en cette demande.

Dans ces conditions la SA MMA IARD, assureur de la SARL V4F, devra être mise hors de cause.

Sur les vices cachés,

Il est de jurisprudence établie que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, telle que pertinemment mentionnée en p. 8 de l’acte de vente, ne s’applique pas si les vendeurs avaient connaissance des vices allégués.

En l’espèce le demandeur sollicite indemnisation des désordres suivants au titre de la garantie des vices cachés suivants :

¤ n° 1 -infiltrations dans le garage,

¤ n° 2 écaillage de la peinture du sol du garage,

¤ n° 3 – rouille sur le spot extérieur cuisine,

¤ n° 4 fuite sur chéneau extérieur,

¤ n° 6 défaut généralisé sur la toiture,

¤ n 7 fuites de la piscine.

Les consorts [U] considèrent que ces demandes ne sont pas fondées.

S’agissant des désordres n°° 3 et 4 il est admis au rapport d’expertise que ces désordres étaient apparents au jour de la vente.

En ce qui concerne les désordres n°° 1 et 2, il est exact qu’ils sont la suite du désordre n° 6. L’expert relève que la toiture, réalisée lors de la construction de l’immeuble en 2002 présente toute une série de défauts de conception, dont il indique par ailleurs (p. 46) que les tuiles ont « peu à peu glissé sur la toiture par force des événements climatiques ». Il estime « qu’à un temps donné [sic], les vendeurs étaient en connaissance du vice et ont tenté des réparations de fortune ».

Cependant l’expert, qui procède en son raisonnement à un raccourci fâcheux, ne se prononce pas sur le caractère apparent du vice en question. En l’espèce le tribunal estime que, si la toiture présentait ab initio des défauts de conception et réalisation déterminant glissement des tuiles et infiltrations répétées, il est peu probable que ces infiltrations répétées n’aient pas déterminé en seize ans de nombreuses traces dont l’acquéreur ne s’est manifestement pas inquiété.

En ce qui concerne la reprise de peinture su sol du garage, laquelle s’écaille, il n’est pas indiqué au rapport de datation de la reprise de peinture et ce type de revêtement du sol dans un garage est sujet à des contraintes fortes qui peuvent expliquer une dégradation et une vétusté assez précoce. En toute hypothèse on doit également prendre en compte que Monsieur [D] [U] ne résidait plus dans l’immeuble vendu à la date de la vente, étant sous tutelle et résidant dans un établissement spécialisé, et que Madame [O] [U], alors âgée de presque 82 ans n’était vraisemblablement pas particulièrement avisée de tels défauts.

Il n’est donc pas établi que les vendeurs avaient connaissance des vices n°° 1, 2 et 6.

S’agissant du désordre n° 7, fuites de la piscine, l’expert se borne à constater que « la fuite en vide sanitaire a fait l’objet d’une réparation par mise en place d’un manchon » et d’affirmer « Par conséquent, à notre avis et ce de manière objective [sic], des fuites étaient déjà connues par les vendeurs avant la vente. ».

Faute de datation, il eût suffi pour s’en assurer de vérifier si les consommations d’eau des époux [U] présentaient ou non un caractère anormal avant-vente, ce dont nul ne s’est n’a eu cure.

Dans ces conditions il n’est pas démontré que les vendeurs aient eu connaissance de ce vice.

Monsieur [Y] [B] sera débouté de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires,

Monsieur [Y] [B], succombant en toutes ses demandes, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

En considération des frais irrépétibles que Monsieur [J] [R] a dû exposer pour la défense de ses intérêts légitimes, Monsieur [Y] [B] sera condamné à lui payer une somme cependant modérée à 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur le même fondement et en considération de motifs analogues, Monsieur [Y] [B] sera condamné à payer à la SARL V4F une somme cependant modérée à 1000 €.

Sous le bénéfice d’observations identiques, Monsieur [Y] [B] sera condamné à payer à la SA MMA IARD une somme cependant modérée à 1000 €.

En considération des frais irrépétibles que Monsieur [C] [U], Madame [H] [U] et Madame [M] [U] ont également dû exposer pour la défense de leurs intérêts légitimes, Monsieur [Y] [B] sera condamné à leur payer une somme cependant modérée à 1200 € sur le fondement de l’article 700 du même code.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE Monsieur [Y] [B] irrecevable en son action dirigée contre Monsieur [J] [R] ;

DÉCLARE Monsieur [C] [U], Madame [H] [U] et Madame [M] [U] irrecevables en leurs demandes dirigées contre Monsieur [J] [R] ,

DÉCLARE Monsieur [Y] [B] irrecevable en en son action dirigée contre la SARL V4F ;

DÉCLARE Monsieur [C] [U], Madame [H] [U] et Madame [M] [U] irrecevables en leurs demandes dirigées contre la SARL V4F ,

MET HORS DE CAUSE la SA MMA IARD ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer à Monsieur [J] [R] la somme de 1000 € (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer à la SARL V4J la somme de 1000 € (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer à la SA MMA IARD la somme de 1000 € (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer à Monsieur [C] [U], Madame [H] [U] et Madame [M] [U] ensemble la somme de 1200 € (MILLE DEUX CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 16 Février 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, M^e David BERTRAND, Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, M^e Benjamin JEGOU, Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, Maître Joël JUSTAFRE de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES