RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00789 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HI57

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 01 DECEMBRE 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence PARC [Localité 10] REP/SON SYNDIC LA SOCIETE L’IMMOBILIERE DE L’ILE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière présente lors des débats et Samantha EDMOND, Greffière présente lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Madame [Z] [P], propriétaire des lots n° 354 (appartement) et 320 (parking) de la résidence [7] située au [Adresse 3] est débitrice de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société l’IMMOBILIERE de l’ILE, l’a fait assigner, par un acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement de la somme de 3.725,46 euros au titre des charges de copropriétés échues et impayées et des provisions sur charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024, date de la mise en demeure ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic, la société l’IMMOBILIERE de l’ILE, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 4.876,25 euros, en ce compris les frais de recouvrement de 60 euros.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025 délivré selon procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [Z] [P] ne s’est pas présentée, ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] produit notamment à l’appui de sa demande :

— le contrat de mandat du syndic conclu les 2 et 4 juillet 2025 pour une durée de 2 ans, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’au 30 juin 2027 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 octobre 2022, 7 juin 2023 et 7 octobre 2024 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— les appels de fond de 2023 à 2025 ;

— une mise en demeure datée du 2 décembre 2024 revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé” ;

— un décompte arrêté au 6 octobre 2025.

Il ressort de ces éléments que la dette de charges de copropriété de Madame [Z] [P], arrêtée au 6 octobre 2025, s’élève à la somme de 4.816,25 euros, déduction faite des frais.

Madame [Z] [P], non comparante, n’apportant aucun élément justifiant l’extinction de son obligation, il y a lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARC SAINT-GEORGES, représenté par son syndic, la société l’IMMOBILIERE de l’ILE, la somme de 4.816,25 euros arrêtée au 6 octobre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2024, date de première présentation de la mise en demeure du 2 décembre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « contentieux » ou « suivi dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat ne produit qu’une mise en demeure du 2 décembre 2024 et ne justifie pas des frais de mise en demeure engagés antérieurement.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de recouvrement engagés à hauteur de 20 euros. Il convient donc de condamner Madame [Z] [P] à lui payer cette somme.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il appert à la lecture du dernier décompte produit que Madame [Z] [P] n’a effectué aucun paiement depuis le 18 avril 2023.

La carence systématique et sans motif légitime de Madame [Z] [P] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [P], succombant à l’instance, supportera les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] pour obtenir paiement de la somme due, Madame [Z] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic, la société l’IMMOBILIERE de l’ILE, la somme de 4.816,25 euros arrêtée au 6 octobre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2024.

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic, la société l’IMMOBILIERE de l’ILE, la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement.

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] [Adresse 12], représenté par son syndic, la société l’IMMOBILIERE de l’ILE, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic, la société l’IMMOBILIERE de l’ILE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [Z] [P] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Samantha EDMOND, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE