Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00935 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFYF

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[I] [U] [K] épouse [M], [J] [B] [T] [M], [H] [P]

— Expéditions délivrées à

M^e Bénédicte DELEU

— FE délivrée à

M^e Léandra PUGET

Le 14/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : Madame Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

RCS [Localité 13] N° 469 201 552

[Adresse 3]

[Adresse 15]

[Localité 10]

Représentée par Maître Léandra PUGET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

DEFENDEURS :

Madame [I] [U] [K] épouse [M]

née le 06 Novembre 1972 à [Localité 16]

[Adresse 8]

[Localité 11]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010256 du 31/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

Représentée par M^e Bénédicte DELEU, Avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [J] [B] [T] [M]

né le 16 Octobre 1991 à [Localité 18]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Absent

Monsieur [H] [P]

né le 05 Septembre 1986 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2014, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Madame [I] [K] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 22] moyennant un loyer mensuel de 355,66€ et une provision sur charges mensuelle de 174,07€.

Le 07 mai 2018, Madame [I] [K] s’est mariée avec Monsieur [J] [M].

Suspectant une sous-location du logement donné à bail, la SA MESOLIA HABITAT a mandaté un commissaire de justice aux fins de se rendre sur les lieux et de procéder à toutes constatations utiles.

Aux termes de son procès-verbal de constat en date du 02 août 2023, Maître [D] [G], Commissaire de justice, a constaté :

— qu’une sous-location existe bien concernant le logement [Adresse 23] [Localité 22]

— que le logement serait occupé par Monsieur [P] [H]

— A l’adresse [Adresse 12] est bien renseignée sur l’interphone le nom de Madame [I] [K].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] un commandement de payer la somme de 1.945,57€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Puis, suivant acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la SA MESOLIA HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.945,57€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire.

Par actes introductifs d’instance en date du 30 avril 2024, la SA MESOLIA HABITAT a fait assigner Madame [I] [K] épouse [M], Monsieur [J] [M] et Monsieur [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de :

— Déclarer la SA MESOLIA HABITAT recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence,

— Constater la résiliation du contrat de bail signé le 23 décembre 2014 par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance à la date du 13 novembre 2023 et pour non-paiement des loyers et des charges locatives à la date du 15 novembre 2023 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [I] [M] et Monsieur [J] [M], ainsi que tout occupant de leur chef et spécialement Monsieur [X] [P] du logement situé [Adresse 19] et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

— Supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale prévue à l’article L412-6 du même code ;

— Condamner solidairement Madame [I] [M], Monsieur [J] [M] et Monsieur[H] [P] à payer à la SA MESOLIA HABITAT :

— la somme de 5.223,22€ correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 20 avril 2024 ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Dire que le sort des meubles en cas d’expulsion sera régi par les articles L433-1,L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

— Condamner solidairement Madame [I] [M], Monsieur [J] [M] et Monsieur[H] [P] à payer à la SA MESOLIA HABITAT une indemnité de 2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [I] [M], Monsieur [J] [M] et Monsieur [H] [P] à payer à la SA MESOLIA HABITAT aux entiers dépens de l’instance y compris le coût des commandements de payer assumés par la SA MESOLIA HABITAT ;

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit nonobstant appel et sans caution.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 12 juillet 2024 a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, et a finalement été évoquée à l’audience du 20 décembre 2024.

A cette audience, la SA MESOLIA HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8.610,33€ à la date du 24 novembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle sollicite le débouté des demandes de Madame [I] [K] épouse [M] et plus largement des défendeurs.

Elle expose que Madame et Monsieur [M] étant défaillants dans le règlement de leurs loyers, la société MESOLIA HABITAT a été contrainte de leur faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ; qu’un second commandement de payer leur a été délivré ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance. Elle soutient que Madame [M] doit être considérée comme bénéficiant encore à ce jour de la qualité de locataire à défaut d’avoir donné congé au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 9 du contrat de location conclu entre les parties. Elle fait valoir qu’il n’existe aucune contestation sérieuse de nature à faire obstacle à cette procédure de référé.

Elle ajoute ne jamais avoir été informée du départ du logement par Madame [M] et que l’information de la société MESOLIA HABITAT du déménagement de Madame [M] à compter du 02 août 2023 par le commissaire de justice ne décharge pas pour autant cette dernière de donner congé à son bailleur et de respecter le délai de préavis pour pouvoir lui opposer la perte de sa qualité de locataire au sens des dispositions légales en vigueur.

Elle soutient en outre qu’il y a lieu d’appliquer la clause de solidarité dès lors que Madame [M] ne fait état d’aucune ordonnance de protection et n’a jamais communiqué à la société MESOLIA HABITAT le jugement de condamnation de Monsieur [M] dans les six mois de son prononcé ; qu’elle ne produit aucun justificatif. Elle estime que la clause de solidarité doit s’appliquer, Madame [M] n’ayant jamais informé son bailleur de l’existence de ce jugement de condamnation dans les six mois de son prononcé alors que le respect de ce délai est une condition fixée expressément par l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Madame [I] [K] épouse [M], représentée par son conseil, sollicite du juge saisi de :

A titre principal,

— Constater l’existence de contestations sérieuses faisant échec aux demandes de la société MESOLIA HABITAT formulées en référé ;

— Juger qu’il n’y a pas lieu à référé ;

— Débouter la société MESOLIA HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— Renvoyer la société MESOLIA HABITAT à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire,

— Juger que Madame [I] [K] n’est plus locataire du local sis [Adresse 7] depuis le 1er février 2022 ;

— Constater que la société MESOLIA HABITAT est parfaitemenent informée du départ de la locataire du fait notamment de l’actualisation de la situation de Madame [I] [K] et Monsieur [J] [M] auprès de la Caisse d’allocations familiales, laquelle verse l’allocation logement directement entre les mains du bailleur ;

— Juger qu’en raison des violences conjugales dûment constatées, la clause de solidarité ne saurait être appliquée à Madame [I] [K] ;

— Constater que Madame [K] a été reçue en sa qualité de partie civile et de victime de Madame [R] quant aux sous-locations que cette dernière a initiées frauduleusement pour le bien sis [Adresse 7] ;

En conséquence,

— Juger que Madame [K] n’est redevable d’aucune somme de quelque nature que ce soit vis-à-vis de la société MESOLIA HABITAT;

— Statuer ce que de droit quant aux demandes formulées par la société MESOLIA HABITAT à l’encontre de Monsieur [J] [M] et Monsieur [H] [P] ;

En tout état de cause,

— Condamner la société MESOLIA HABITAT à lui payer la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’il existe des contestations sérieuses qui font obstacle à la procédure de référé. Elle explique qu’elle n’a plus la qualité de locataire du bien litigieux et qu’elle justifie pleinement ne plus être locataire de la société MESOLIA HABITAT depuis le 1er février 2022. Elle soutient que la société MESOLIA HABITAT le sait parfaitement pour avoir transmis son dossier à la société GIRONDE HABITAT mais aussi par les modifications apportées par la CAF dans le cadre des allocations logement qui sont directement versées entre ses mains. Elle ajoute que la société MESOLIA HABITAT ne peut soutenir qu’elle n’était pas informée de cette situation dès lors que la bailleresse n’a adressé qu’à Monsieur [M] une obligation de justifier d’une assurance locative en date du 07 avril 2023 soit bien avant le constat du commissaire de justice réalisé 04 mois après le 02 août 2023. Elle soutient que la bailleresse savait parfaitement qu’elle n’était plus locataire.

Elle allègue que la clause de solidarité ne peut être mise en jeu en cas de violences conjugales sur le fondement de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle explique avoir été contrainte de quitter son logement en urgence en raison des violences conjugales pour lesquelles Monsieur [M] a été condamné; qu’elle bénéficie d’une ordonnance de protection. Elle fait valoir qu’elle ne saurait être tenue au paiement de la dette locative. Elle explique que dans cette situation particulièrement dangereuse pour elle, elle n’a pu conserver que très peu d’effets personnels et documents administratifs ; que dans l’urgence ayant dû quitter ce logement pour se protéger et protéger ses enfants, elle rencontre les plus grandes difficultés à produire ses pièces lesquelles sont restées dans le logement et notamment celle de l’information faite au bailleur.

Elle ajoute que la société MESOLIA HABITAT ne saurait prétendre par des affirmations erronées qu’elle a rédigé de faux baux, Madame [R] ayant été condamnée par le tribunal correctionnel de Bordeaux en date du 03 octobre 2024 pour avoir trompé de nombreuses personnes en vue de sous-louer le local litigieux.

En défense, Monsieur [J] [M], cité selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice ayant indiqué que les diligences effectuées n’ayant pas permis de retrouver le destinataire de l’acte et ayant ainsi constaté que celui-ci n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connu, n’a pas comparu. Le commissaire de justice a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à la dernière adresse connue du destinataire.

En défense, Monsieur [H] [P], cité selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice ayant indiqué que les diligences effectuées n’ayant pas permis de retrouver le destinataire de l’acte et ayant ainsi constaté que celui-ci n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connu, n’a pas comparu. Le commissaire de justice a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à la dernière adresse connue du destinataire.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de Monsieur [J] [M] et Monsieur [H] [P]

En l’absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l’article 472 du [17] de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Monsieur [J] [M] et Monsieur [H] [P] ne comparaissant pas et un délai suffisant s’étant écoulé entre l’assignation et l’audience, il convient de statuer au vu des pièces de la demanderesse, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13 mai 2024, au moins six semaines avant l’audience du 12 juillet 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 03 octobre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la qualité de locataire de Madame [I] [K] épouse [M]

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En revanche, si les moyens opposés en défense sont inopérants, mal fondés ou insuffisamment prouvés, aucune contestation sérieuse n’existe.

En outre, aux termes de l’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, la SA MESOLIA HABITAT a consenti un contrat de bail à Madame [I] [K] portant sur un logement situé [Adresse 6] [Localité 20] [Adresse 1]).

Il résulte en outre des pièces versées aux débats que Madame [I] [K] s’est mariée avec Monsieur [J] [M] le 07 mai 2018.

Le bail stipule en son article 9 intitulé « congé du logement » que :

« Le preneur peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délais prévus par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998. (…)le congé peut être notifié par lettre recommandée avec AR, signifié par acte d’huissier ou notifié au bailleur contre décharge. Pour pouvoir mettre fin au bail, la lettre de congé devra être signée par chacun des époux, concubins ou co-preneur. Le délai court à compter du jour de réception du courrier, de la signification de l’acte d’huissier ou de la notification remise contre décharge. (…)A l’expiration du délai de préavis, le preneur est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués ».

Madame [I] [K] épouse [M] ne produit aucun congé tel que requis dans les formes et modalités de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 9 du bail précité.

Madame [I] [K] épouse [M] soutient qu’elle justifie pleinement ne plus être locataire de la société MESOLIA HABITAT depuis le 1er février 2022 et que la SA MESOLIA HABITAT savait parfaitement qu’elle n’était plus locataire.

Or, d’une part, l’attestation de GIRONDE HABITAT en date du 08 mars 2022 mentionnant que Madame [K] [I] est locataire depuis le 1er février 2022 ne constitue pas un congé pour l’appartement du bien litigieux.

Au surplus, le fait de soutenir que la SA MESOLIA HABITAT aurait été informée de son départ à raison des modifications apportées par la CAF dans le cadre de l’allocation logement qui est directement versée entre ses mains n’est pas un élément suffisant et ne constitue pas un congé.

En outre, si elle fait valoir qu’elle n’est plus locataire depuis le 1er février 2022, il ressort du jugement correctionnel rendu le 03 octobre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 4ème Chambre, que Madame [K] a publié une annonce sur un site d’annonce en ligne afin de proposer à la location une des chambres du logement, ne souhaitant plus y vivre elle-même suite à l’incarcération de son mari. Elle a donc sous-loué son appartement à Madame [R] [D], laquelle a par la suite fait visiter l’appartement objet du litige situé [Adresse 9] à trois personnes différentes, leur faisant signer des faux baux, encaissant leurs cautions en espèces, sans toutefois leur laisser les clés du logement, entre le 23 juin 2023 et le 22 juillet 2023.

Madame [R] a été condamnée pour escroquerie et abus de confiance, Madame [K] s’est constituée partie civile, étant précisée qu’elle a déclaré l’adresse du logement litigieux, et Madame [R] a été condamnée à lui verser les sommes de 650 euros au titre de ses préjudices moral et matériel, et 2.040 euros au titre des frais de nettoyage du logement. Il est donc établi, contrairement aux affirmations de Madame [K], qu’elle disposait toujours des clés du logement à la date du 23 juillet 2023, et que malgré la souscription d’un autre bail auprès d’un autre bailleur, elle n’a pas délivré congé des lieux afin de le sous-louer et de tirer profit de la situation.

Ainsi, et à défaut pour Madame [K] épouse [M] de produire un congé dans les formes requises tant par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que par l’article 9 du contrat de bail la liant à la société MESOLIA HABITAT, elle a toujours la qualité de locataire.

Sa qualité de locataire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 alinéa 1er du même code, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. En outre le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du paragraphe 7 g) précité.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par actes de Commissaire de Justice en date du 13 octobre 2023, la SA MESOLIA HABITAT a fait délivrer à Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail. Il reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient par ailleurs de préciser que s’agissant de l’obligation d’assurance, d’une part les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas, d’autre part l’absence d’assurance au jour du commandement et à l’issue du délai d’un mois suivant ce commandement emporte résiliation du bail de plein droit sans que le juge puisse prendre en compte une régularisation postérieure.

En l’occurrence, Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] ne produisent aucun justificatif selon lequel ils auraient souscrit une assurance couvrant les risques locatifs au jour du commandement ou dans le délai d’un mois suivant celui-ci.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 14 novembre 2023, sans qu’il y ait besoin d’examiner le bienfondé de cette demande au regard du défaut de paiement des loyers et charges.

Dès lors, Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 14 novembre 2023 ce qui constitue pour la SA MESOLIA HABITAT un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

La SA MESOLIA HABITAT sera déboutée de sa demande d’expulsion dirigée à l’encontre de Monsieur[H] [P], le procès-verbal de constat du 02 août 2023 ne constatant pas de manière incontestable que ce dernier occupe les lieux litigieux.

Il ne sera pas fait droit à la demande de la SA MESOLIA HABITAT tendant à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévus à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale prévue à l’article L412-6 du même code à défaut de caractériser la mauvaise foi des défendeurs ni une entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En outre, l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

Il est aussi constant que l’épouse, qui a quitté volontairement le logement loué, et dont le bail a été résilié, n’a pas à être condamnée avec son époux au paiement de l’indemnité d’occupation dans la mesure où cette dette n’est pas ménagère puisque non destinée à l’entretien du ménage ou à l’éducation de l’enfant commun.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA MESOLIA HABITAT produit un décompte actualisé à la date du 27 novembre 2024 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8.610,33€ (octobre 2024 inclus). Elle sollicite la condamnation solidaire de Madame [I] [K] épouse [M], Monsieur [J] [M] et Monsieur[H] [P] au paiement de cette somme.

En premier lieu, concernant Monsieur[H] [P], le procès-verbal de constat du 02 août 2023 ne permet pas d’établir de manière incontestable qu’il occupe les lieux. Il mentionne en effet que « le logement serait occupé par Monsieur [P] [H]». Le commissaire de justice n’a donc pas constaté l’occupation des lieux par Monsieur [P], au contraire, il est établi qu’il a été victime d’escroquerie de la part de Madame [R] [D], et qu’à la date du 13 juillet 2023, l’appartement a été proposé à la sous-location à une autre personne.

S’agissant de Madame [I] [K] épouse [M], la SA MESOLIA HABITAT soutient que la clause de solidarité lui est applicable dès lors que Madame [M] ne fait état d’aucune ordonnance de protection et ne lui a jamais communiqué le jugement de condamnation de Monsieur [M] dans les six mois. Madame [K] épouse [M] indique quant à elle avoir été contrainte de quitter en urgence son logement en raison des violences conjugales de Monsieur [M] et que dans cette situation particulièrement dangereuse pour elle, elle n’a pu conserver que très peu d’effets personnels et documents administratifs.

Il ressort du jugement correctionnel du tribunal judiciaire de Bordeaux du 22 juin 2022 que Monsieur [J] [M] a été déclaré coupable de faits de violence sans incapacité par une personne étant ou ayant été conjoint, concubin ou partenaire lié à la victime par un pacte civil de solidarité en récidive commis le 02 juillet 2021 et a été condamné pour ces faits.

Le courrier du juge de l’application des peines du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 18 avril 2024 mentionne que Monsieur [J] [M] a l’interdiction stricte d’entrer en contact jusqu’au 31 juillet 2025 avec Madame [K] épouse [M].

S’il est effectivement établi par l’attestation dressée par GIRONDE HABITAT que Madame [K] épouse [M] dispose d’un nouveau contrat de bail depuis le 1er février 2022, et qu’elle a été reconnue en qualité de victime de violences exercées à son encontre par son époux, elle n’a cependant pas délivré congé ni notifié à son bailleur conformément aux termes de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, valablement l’ordonnance de protection dont elle se prévaut et dont elle ne justifie pas, pas plus que le jugement de condamnation pénale de Monsieur [M], bien qu’assistée d’un conseil,de sorte qu’elle reste cotitulaire du bail.

De plus, il ressort des développements susvisés qu’il n’est pas établi que Mme [K] ait quitté les lieux, puisqu’au contraire, elle est bien restée en possession des lieux, toujours titulaire des clés, sans congé délivré ni état des lieux de sortie dressé, et que des versements ont d’ailleurs été réalisés au bailleur, postérieurement à l’attribution d’un nouveau logement social le 1er février 2022, ainsi qu’à la condamnation de son époux le 22 juin 2022.

Enfin, s’agissant de Monsieur [M] [J], faute de comparaître, il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette.

Par conséquent, Madame [I] [M] née [K] et Monsieur [J] [M] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 8.610,33 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [I] [M] née [K] et Monsieur [J] [M] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement du 13 octobre 2023. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M].

Condamnée aux dépens, Madame [K] épouse [M] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] à verser à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 500€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 14 novembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2014 et liant la SA MESOLIA HABITAT à Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Adresse 21] [Localité 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] à payer à la SA MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 8.610,33 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] à payer à la SA MESOLIA HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 640,57 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS Madame [I] [K] épouse [M] de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] à payer à la SA MESOLIA HABITAT une indemnité de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [K] épouse [M] et Monsieur [J] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 13 octobre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION