TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Jugement du : 13 Mars 2026

N° RG 26/00043 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E35I3

N° Minute : 26/194

JUGEMENT

selon la procédure accélérée au fond

ENTRE

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble

[Adresse 1] , situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE,, dont le siège est situé [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés ès-qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

substitué par M^e Dylan HERAIL, avocat,

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

Madame [C] [I]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 17 Février 2026 et qu’il en ait été délibéré, le jugement suivant a été rendu ce jour.

Vu l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, prise en la personne de son représentant légal en exercice (ci-après dénommé SDC LE SUNSET), en date du 19 janvier 2026, de Madame [C] [I], tendant principalement à la voir condamner au versement de la somme de 5.566,25 € au titre des charges de copropriété échues dues au 1er décembre 2025, portant intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025, et de la somme de 1.903,91 € au titre des frais de recouvrement, ainsi qu’au paiement de la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, enfin d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Vu l’absence de comparution de Madame [C] [I], régulièrement assignée et avisée de l’audience dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice,

Vu l’audience du 17 février 2026 lors de laquelle le SDC LE SUNSET a repris ses demandes,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance,

MOTIFS

Sur la demande principale

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’ : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; […]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

A l’appui de sa demande, le SDC LE SUNSET produit le relevé des formalités du service de la publicité foncière de [Localité 1] mentionnant Madame [C] [I],

Un décompte actualisé en date du 1er décembre 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 7.470,27 € dont 1.903,91 € au titre des frais de recouvrement, des mises en demeure en date des 12 novembre 2024, 2 décembre 2024, 5 et 25 février 2025 et 3 septembre 2025, un commandement de payer les charges de copropriété délivré par commissaire de justice en date du 7 mai 2025, outre les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires en date des 15 juillet 2022, 10 juillet 2023 et 16 juillet 2024, les appels de fonds en date des 8 et 21 juin 2023, 19 septembre 2023, 29 novembre 2023, 22 mars 2024, 19 et 21 juin 2024, 19 septembre 2024, 5 octobre 2024, 18 décembre 2024, 22 janvier 2025, 19 mars 2025, 21 avril 2025, 16 juin 2025, 28 juillet 2025, 17 septembre 2025 et 22 octobre 2025 et deux décomptes de charges en date des 28 mai 2024 et 16 juillet 2025.

Les conditions textuelles étant remplies, Madame [C] [I] sera donc condamnée à verser au SDC LE SUNSET la somme de 5.566,25 € correspondant au total des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des sommes non encore échues. Conformément à la demande, ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée le 4 septembre 2025.

En outre, s’agissant des frais de recouvrement mis à la charge du copropriétaire défaillant en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de rappeler que ces frais doivent être nécessaires. Or, il est constant que les honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise du dossier au commissaire de justice ou de constitution du dossier pour l’avocat ou encore des frais de suivi de recouvrement ou de suivi de la procédure ne peuvent être imputés au copropriétaire débiteur dès lors qu’ils ne sont pas procéduralement nécessaires, ces prestations constituant des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Ces frais ne peuvent être considérés comme nécessaires que si le syndic a déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé en date du 1er décembre 2025 que la somme totale de 1.903,91 € a été mise en compte au titre des frais de recouvrement. Or, il apparaît que le SDC LE SUNSET échoue à démontrer que le syndic a déployé une activité inhabituelle afin de parvenir au recouvrement des charges impayées, de sorte que les intérêts de retard au 2 décembre 2024 et 25 février 2025 ainsi que les frais de relance après mise en demeure en date des 2 décembre 2024 et 25 février 2025, les frais de constitution dossier exécution jugement en date du 23 octobre 2023, les frais de constitution du dossier transmis à l’huissier en date du 4 avril 2025 et de constitution du dossier transmis à l’avocat en date du 14 mai 2025 ne sont pas des frais nécessaires devant être mis à la charge du débiteur. Il convient ainsi de déduire ces sommes de la créance. Dès lors, seules la somme de 373,40 € au titre de l’inscription d’hypothèque légale, la somme de 54,00 € au titre de la mise en demeure en date du 12 novembre 2024, la somme de 54,00 € au titre de la mise en demeure en date du 5 février 2025 et la somme de 159,78 € au titre du commandement de payer délivré le 7 mai 2025 sont des frais de recouvrement justifiés au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.

En conséquence, Madame [C] [I] sera également condamnée au paiement de la somme de 641,18 € au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété impayées.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [I], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [C] [I] ne permet d’écarter la demande du SDC [Adresse 6] SUNSET, formée sur le fondement des dispositions susvisées. Au vu des éléments fournis aux débats, la somme due à ce titre sera fixée conformément à la demande à 800,00 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 5.566,25 € (cinq-mille-cinq-cent-soixante-six euros et vingt-cinq centimes) correspondant aux sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des sommes non encore échues, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 4 septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 641,18 € (six-cent-quarante-et-un euros et dix-huit centimes) au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété impayées ;

CONDAMNE Madame [C] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SUNSET, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 800,00 € (huit-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,