TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00437 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YKB

MINUTE N°2026/ 269

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 14 Avril 2026

[O] [C] [S] [X], [W] [S] [Q]

c/

[R] [M] épouse [E]

Copie délivrée à

Maître Sandrine DUMAS

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Christian CAUSSE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [C] [S] [X]

né le 14 Février 1975 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [W] [S] [Q]

née le 07 Mars 1978 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [M] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Sandrine DUMAS de la SELARL ACTIUM AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 mars 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [Z] [A] a donné à bail à madame [E] [R] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] par contrat en date du 9 mai 2023 , pour un loyer mensuel de 400 euros charges comprises .

Selon acte notarié en date du 11 octobre 2024, monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] se sont portés acquéreurs du bien.

Des loyers étant demeurés impayés, monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] ont fait signifier à madame [M] [R] épouse [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 juin 2025 pour un montant en principal de 1778 euros.

Le 4 juin 2025, la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

Monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] ont ensuite fait assigner madame [M] [R] épouse [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] par acte de commissaire de justice du 6 août 2025 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisés à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2389 euros au titre de l’arriéré locatif, somme arrêtée au 4 août 2025

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels

— d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe avant l’audience.

A l’audience du 3 mars 2026, monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] non comparants mais représentés par leur conseil maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 818 euros. Ils sont opposés à des délais de paiement.

Madame [M] [R] épouse [E] non comparante est représentée par son avocat . Elle dépose un dossier . Elle ne conteste pas le montant de la dette locative mais précise qu’un plan d’apurement a été signé au mois d’avril 2025 , un autre le 27 janvier 2026 , dont elle respecte les échéances . Elle verse régulièrement son loyer outre une somme de 50 euros afin d’apurer sa dette . Elle demande en conséquence la suspension de la clause résolutoire et à pouvoir se maintenir dans les lieux , moyennant des délais de paiement et des mensualités de 50 euros par mois jusqu’à extinction de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 7 août 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action de monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu''à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 9 mai 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juin 2025 , pour la somme en principal de 1778 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 août 2025 .

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] produisent un décompte démontrant que Madame [M] [R] épouse [E] reste leur devoir la somme de 818 euros à la date du 2 mars 2026 .

Madame [M] [R] épouse [E] sera donc condamnée à verser à Monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] cette somme de 818 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu du plan d’apurement mis en place le 27 janvier 2026 , qui prévoit un versement de 50 euros mensuels au titre du remboursement de la dette, de la reprise des paiements du loyer courant et de la régularisation par la CAF , le 5 décembre 2025 et le 9 février 2026 des sommes dues aux bailleurs , soit au total 2486 euros , Madame [M] [R] épouse [E] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [M] [R] épouse [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Madame [M] [R] épouse [E] , partie perdante, supportera donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu des délais accordés à Madame [M] [R] épouse [E] pour rembourser sa dette et sa situation précaire , la demande de Monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mai 2023 entre Monsieur [Z] [A] et madame [E] [R] , régularisé par monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] , concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 5 août 2025 en raison des impayés de loyer ;

CONDAMNONS madame [M] épouse [E] [R] à verser à monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] à titre provisionnel la somme de 818 euros , décompte arrêté au 2 mars 2026 au titre des loyers dus ;

AUTORISONS madame [M] épouse [E] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 50 euros chacune , outre une 17ème mensualité de 18 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour madame [M] épouse [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que madame [M] épouse [E] [R] soit condamnée à verser à monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS monsieur [X] [O] et madame [Q] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [M] épouse [E] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :