TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/208

AFFAIRE : N° RG 24/01262 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3JND

Jugement Rendu le 13 Avril 2026

DEMANDERESSE :

Madame [H] [A]

née le 12 juillet 1977 à [Localité 1] (Corse du Sud)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Axelle MONTPELLIER de la SARL SARL LK AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSES :

Madame [E] [K]

née le 14 janvier 1951

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Katia FISCHER avocat postulant au barreau de BÉZIERS, ayant pour avocat plaidant Maître Vincent HUBERDEAU, avocat au barreau de SAINTES

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

S.A.S. CAPI

prise en la personne de son représentant légal

inscrite au RCS de Montpellier sous le N°B441 338 985

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 novembre 2025, différée dans ses effets au 26 janvier 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 09 Février 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Avril 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

*******

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 16 janvier 2023 Madame [H] [A] a fait l’acquisition auprès de Madame [E] [K] d’une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 2] (Hérault), cadastrée section AY n° [Cadastre 1] (pièce n° 1 de la demanderesse).

Une promesse synallagmatique de vente et d’achat avait été conclue le 10 novembre 2022 par devant notaire (pièce n° 2 de la SAS CAPI).

Quelques jours après la prise de possession des lieux, à l’utilisation de la douche et des WC, il a été constaté le refoulement des eaux usées. Les tentatives de débouchage se révélant vaines, Madame [A] a fait appel à la société ASSAINISSEMENT 34 qui est intervenue le 30 janvier 2023 (pièce n° 2 de Madame [A])) et a constaté la présence d’un réseau racinaire dans les canalisations. C’est ainsi que Madame [A] a sollicité le cabinet BAT’EXPERT 34 pour effectuer une première expertise (non contradictoire) des canalisations d’évacuation.

En son rapport du 10 février 2023 (pièce n° 3) l’expert conclut :

« Nous notons une voie de canalisation complétement bouchée, située du regard 1 au regard 3. Cette canalisation est obstruée par plusieurs dizaines de centimètres d’humus et de réseaux racinaires. Nous notons que cette présence, au vu de leur dimension, date de plusieurs mois.

Nous notons, du regard 2 au regard 3, la présence d’eau stagnante et résidus dans la canalisation.

Nous notons, du WC au regard 2. L’intervention d’ASSAlNISSEMENT 34 laissant les résidus d’humus et de radicelles présents dans l’évacuation, obstruant complétement la canalisation.

Nous notons, d’une manière générale, que les désordres observés bouchent depuis plusieurs mois les canalisations au vu de l’ampleur de ceux-ci. Un curetage du réseau devra être effectué. Dans le cas de non-possibllité de curetage, une reprise complète des réseaux devra être exécutée. ».

La société ASSAINISSEMENT 34 n’étant pas parvenue à procéder au curage des réseaux, Madame [A] a sollicité l’entreprise ACTUELLE MAÇONNERTIE qui, en son devis du 9 février 2023 (pièce n° 4) estime les travaux nécessaires à la reprise du réseau à 5774,15 euros TTC.

Après vaine tentative de règlement amiable de ce que Madame [A] qualifiait de délivrance non-conforme du bien (courrier recommandé adressé à Madame [K] le 6 mars 2023 et reçu le 14 – pièce n°5), la demanderesse a saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de Béziers au contradictoire de Madame [K] et de la SAS CAPI aux fins de d’ordonner une expertise. Par ordonnance du 7 juillet 2023 (pièce n° 6) le Président du Tribunal judiciaire de Béziers a fait droit à cette demande et désigné Monsieur [S] [I], expert inscrit près la Cour d’appel de Montpellier, pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 4 mars 2024 (pièce n° 7).

Par actes de commissaire de justice des 23 avril et 16 mai 2024, Madame [H] [A] a fait assigner la SAS CAPI et Madame [E] [K] devant le Tribunal judiciaire de Béziers et sollicite entendre

— déclarer Madame [A] recevable et bien fondée en son action ;

— prononcer l’inapplicabilité de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte authentique du 16 janvier 2023, eu égard à la mauvaise foi de Madame [K] ;

et ce faisant, tenant les vices cachés affectant le bien acquis par Madame [A] auprès de Madame [K]

— condamner Madame [K] à payer à Madame [A] les sommes :

¤ 23498,14 euros TTC au titre de la restitution d’une partie du prix de vente afférente aux travaux de réfection, en ce compris le coût de la maitrise d’œuvre ;

¤ 6641,96 euros en l’indemnisation de son préjudice de jouissance, somme à parfaire en fonction de l’exigibilité des sommes à intervenir ;

¤ 311euros en remboursement des frais de la société ASSAINISSEMENT 34 ;

¤ 1000 euros en réparation de son préjudice moral ;

¤ 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

¤ outre les entiers dépens de la présente instance et de toutes ses suites, en ce compris le coût du rapport d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, le juge de la mise en état a rejeté une demande de nullité soulevée par la SAS CAPI.

En ses dernières écritures la SAS CAPI demande au tribunal de :

— débouter Madame [H] [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Madame [H] [A] à payer à la SAS CAPI la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire comme manifestement incompatible avec la nature du présent dossier.

En ses dernières conclusions, communiquées par RPVA le 28 mai 2025, Madame [A] demande à entendre :

— déclarer Madame [A] recevable et bien fondée en son action ;

— prononcer l’inapplicabilité de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte authentique du 16 janvier 2023, eu égard à la mauvaise foi de Madame [K] ;

et ce faisant, tenant les vices cachés affectant le bien acquis par Madame [A] auprès de Madame [K]

— condamner Madame [K] à payer à Madame [A] les sommes de :

¤ 23498,14 euros TTC au titre de la restitution d’une partie du prix de vente afférente aux travaux de réfection en ce compris le coût de la maitrise d’œuvre ;

¤ 11072,60 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, somme à parfaire en fonction de l’exigibilité des sommes à intervenir ;

¤ 311 euros en remboursement des frais de la société ASSAINISSEMENT 34 ;

¤ 1000 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

— condamner la société CAPIFRANCE à payer à Madame [A] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamner solidairement CAPIFRANCE et Madame [K] à payer à Madame [A] les sommes de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— outre les entiers dépens de la présente instance et de toutes ses suites, en ce compris le coût du rapport d’expertise judiciaire.

Une ordonnance de clôture a été prise le 20 novembre 2025, avec clôture différée au 26 janvier 2026 et l’affaire fixée pour être plaidée le 9 février 2026.

L’affaire est venue à plaider à cette date.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 13 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’existence de vices cachés

Il s’évince clairement du rapport d’expertise que les désordres affectant les canalisations litigieuses se présentent comme suit (photos à l’appui) se présentent comme suit :

« Depuis le regard R1 (évacuation des WC) vers le regard R2 (évacuation salle de bains et cuisine d’été + WC) : la présence de racines obstruant à 60 % la section d’écoulement de la canalisation.

Du regard R3 (évacuation salle de bains et cuisine d’été) présent dans la buanderie vers la canalisation reliant RI et R2 (absence de regard de visite) : complexe de racines réduisant la section d’écoulement de 100 % (canalisation totalement obstruée).

Du regard R1 vers le WC : présence de dépôts puis de racines réduisant progressivement la section d’écoulement de 60 %.

Du regard R4 (évacuation de la cuisine et des eaux pluviales) vers le regard R2: présence de radicelles au changement de matériau réduisant la section d’écoulement de 10 %.

Du regard R2 vers le regard R5 (boîte de branchement sur domaine public) : présence de dépôts, déformations et radicelles réduisant la section de 20 %.» (pp. 21 à 23).

Par ailleurs l’expert conclut sans être démenti que l’origine des désordres est bien antérieure à la date d’acquisition de la propriété.

Dans la mesure où il n’est aucunement allégué ni démontré, que ces désordres étaient apparents lors des visites avant-vente, et qu’il est établi qu’ils rendent le bien assez largement impropre à sa destination, on se doit de considérer qu’il s’agit de vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil.

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés

Cependant il figure à l’acte de vente (p. 9) une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, « sauf s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

En application de l’article 1648 du Code civil l’action en garantie de vices cachés doit être engagée dans le délai de deux ans de la découverte des vices. En l’espèce l’action a été engagée les 23 avril et 16 mai 2024, donc dans le délai légal. En outre il est parfaitement prouvé que Madame [K], qui vivait dans l’immeuble jusqu’à sa vente, ne pouvait ignorer les désordres constatés dans la mesure où l’expert indique sans être démenti que :

« L’importance des désordres constatés et la quantité de racines extraites (31 janvier 2023) et encore présentes dans le réseau nous amènent à affirmer que l’origine des désordres est bien antérieure à la date d’acquisition de la propriété (16 janvier 2023)» (rapport p. 24).

Dans ces conditions Madame [H] [A] est parfaitement recevable en son action dite estimatoire, c’est-à-dire de remboursement partiel du prix de vente.

Sur les travaux à entreprendre et leur coût

Les travaux destinés à remédier aux désordres constatés consistent en la réfection totale du réseau des eaux usées, travaux estimés par la société PLA MATEO MAÇONNERIE le 16 novembre 2023 (pièce n° 9) à 22379,18 euros. A ce montrant approuvé par l’expert (p. 26 du rapport), il convient selon lui d’ajouter le coût de maîtrise d’œuvre, soit 5 % , égale 1118,96 euros, donnant 24498,14 euros, somme qui n’est pas contestée.

En conséquence Madame [E] [K] se verra condamner à payer à Madame [H] [A] la somme de 24498,14 euros en restitution d’une partie du prix de vente de l’immeuble.

Sur les autres préjudices

Aux termes de l’article 1645 du Code civil

« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. ».

Ainsi Madame [A] réclame en premier lieu 11072 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance détaillé comme suit :

—  738,44 euros de frais de relogement pendant la durée des travaux,

— privation depuis janvier 2023 des services de la salle de souche, devenue salle de bains, des sanitaires et de la buanderie et utilisation d’expédients (pompes d’évacuation vers le jardin) pour suppléer aux vices d’évacuation des eaux usées.

Les montants demandés s’appuient sur une évaluation par l’expert E.V’IMMO de la valeur locative du bien en janvier 2024 (pièce n° 10) à 17722 euros par an, soit 1476,83 euros par mois.

Sachant que l’expert [I] estime à 15 jours le temps nécessaire pour mener à bien les travaux, les frais de relogement se chiffrent à 738,42 euros et non 738,44 euros.

Quant au préjudice de jouissance qui est estimé s’appliquer, sans particulière justification, au quart de la superficie de la maison, ce que l’expert approuve néanmoins, il se chiffre à 1476,83 euros par mois multiplié par un quart soit 389,21euros à appliquer sur la période s’étalant du 16 janvier 2023 au 28 mai 2025 (date des dernières conclusions de la demanderesse) soit 28 mois et demi égale, 10522,44 euros.

En conséquence le préjudice total de jouissance de Madame [A] sera fixé à 11260,86 euros, somme au paiement de laquelle Madame [K] sera condamnée.

En second lieu Madame [A] demande le remboursement de 311 euros de frais de débouchage de canalisations payés à ASSAINISSEMENT 34. Cependant ne démontre avoir exposé à ce titre que 80 euros (sa pièce n° 2), somme au paiement de laquelle Madame [K] sera condamnée.

Enfin Madame [A] sollicite l’octroi de 1000 euros à titre de préjudice moral, puis de manière cumulative 2000 euros à Madame [K] solidairement avec la société SAS CAPI, agent immobilier mandatée par elle, pour manquement à l’obligation d’information et de conseil, notamment en ce que l’agent immobilier aurait dû l’aviser de la possibilité de demander un diagnostic réseau avant l’achat.

S’agissant de ce dernier point et toute mesure prise que Madame [A], qui a visité trois fois les lieux avant achat, ne s’est manifestement jamais inquiétée de la question de l’évacuation des eaux usées lors de ces rendez-vous, il sera simplement rappelé qu’un tel diagnostic n’est pas obligatoire et que, Madame [A] n’ayant exprimé aucune interrogation à ce sujet, il n’est pas démontré que la SAS CAPI ait manqué à son obligation d’information et de conseil. Elle sera mise hors de cause.

Eu égard à l’ensemble des gênes et contrariétés endurées depuis janvier 2023, il sera fait droit à cette demande et Madame [E] [K] condamnée à lui payer ladite somme.

Sur les demandes complémentaires

Madame [E] [K], succombante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judicaire, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En considération des frais irrépétibles que Madame [H] [A] a dû exposer pour la défense de ses intérêts légitimes, Madame [E] [K] sera condamnée à lui payer une somme cependant modérée à 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du même code.

En revanche Madame [H] [A], déboutée de ses demandes dirigées contre la SAS CAPI, se verra condamner à lui payer une somme de 500 euros

sur le même fondement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONSTATE que les désordres d’évacuation d’eaux usées déplorés par Madame [H] [A] sur l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (Hérault) le 16 janvier 2023 constituent des vices cachés ;

CONSTATE que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente n’est pas applicable en l’état de la connaissance qu’en avait la venderesse ;

DÉCLARE Madame [H] [A] recevable en son action ;

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à Madame [H] [A] la somme de 24498,14 euros (VINGT QUATRE MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT DIX-HUIT EUROS ET QUATORZE CENTIMES) en restitution d’une partie du prix de vente de l’immeuble ;

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à Madame [H] [A]

—  11260,86 euros (ONZE MILLE DEUX CENT SOIXANTE EUROS ET QUATRE-VINGT SIX CENTIMES) en réparation de son préjudice de jouissance,

—  80 euros (QUATRE-VINGTS EUROS) au titre des frais de débouchage réglés à ASSAINISSEMENT 34 le 6 février 2023,

—  1000 euros (MILLE EUROS) en dédommagement de son préjudice moral,

soit un total de 12340,86 euros (DOUZE MILLE TROIS CENT QUARANTE EUROS ET QUATRE-VINGT SIX CENTIMES) de dommages-intérêts ;

MET hors de cause la SAS CAPI ;

CONDAMNE Madame [E] [K] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à Madame [H] [A] la somme de 1500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [A] à payer à la SAS CAPI la somme de 500€ (CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire de plein droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 13 avril 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Audrey SAUNIERE Julie LUDGER