TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02693 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMJV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Janvier 2026

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée COLOMIERS HABITAT, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [J] [A], domicilié en cette qualité au dit siège

C/

[S] [Y]

[T] [V] épouse [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée COLOMIERS HABITAT, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [J] [A], domicilié en cette qualité au dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [S] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Mme [T] [V] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 septembre 2004, à effet du 01 octobre 2004, la société COLOMIERS HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 7], ainsi qu’un garage et un jardin, pour un montant de loyer de 479,46 euros pour le logement, 35 euros pour le garage et 10 euros pour le jardin, outre une provision de charges mensuelles.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT, a fait signifier le 21 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. La SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT, leur ont, en outre, fait commandement de fournir une attestation d’assurance.

Le 17 juin 2025, la SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT, a fait assigner Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé, à l’audience du 21 octobre 2025 en lui demandant, de :

— constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— les condamner solidairement à lui régler par provision la somme de 3.407,21 euros représentant les loyers et charges impayés au 10 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— les condamner solidairement à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

— les condamner solidairement à lui régler la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 21 janvier 2025.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, la SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.664,50 euros, selon un décompte fourni à l’audience.

Elle indique que le paiement du loyer courant a repris, sans toutefois avoir enregistré aucun versement supplémentaire pour apurer la dette locative.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT.

Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution des défendeurs

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y], assignés à domicile avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation le 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de production d’un justificatif d’assurance :

Il résulte de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

Le bail conclu entre les parties le 29 septembre 2004 contient une clause résolutoire stipulant « à défaut, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement resté infructueux. ».

Cette clause, qui ne prévoit pas de délai, n’est pas conforme aux dispositions applicables précitées et contrevient, en ne permettant pas au locataire d’apprécier la durée lui pour régulariser sa situation et donc d’appréhender le risque encouru, à l’ordre public de protection mis en place par cette loi. Le fait que le commandement de payer ait prévu un délai d’un mois, conforme aux dispositions applicables, ne se substitue pas à la clause contractuelle opposable au locataire.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse quant à la régularité de la clause résolutoire relative au défaut de production d’un justificatif d’assurance, de sorte que le juge des référés n’a pas le pouvoir de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut du paiement des loyers et charges

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 21 janvier 2025, pour une somme en principal de 3.394,19 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 21 mars 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT, le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 2.664,50 euros à la date du 20 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y], dont il est rapporté qu’ils ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2025, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, et ne forment donc aucune demande notamment de bénéficier dans l’hypothèse d’une reprise du paiement du loyer courant, de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 2.664,50 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 742,71 euros à compter de cette date.

Les défendeurs étant mariés, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire. Il sera précisé que la solidarité produira ses effets jusqu’à ce qu’une décision de divorce soit transcrite en marge des actes de l’état civil.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] supporteraont une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du contrat de bail pour défaut de production d’un justificatif d’assurance formée par la SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT ;

CONSTATONS, à la date du 21 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges figurant au bail conclu le 29 septembre 2004, à effet du 01 octobre 2004 et liant la SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT, à Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y], concernant le bien à usage d’habitation, le garage et le jardin, situés [Adresse 1] à [Localité 7] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (742,71 par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] à payer à la SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2.664,50 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 20 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] à payer à la SA ALTEAL, anciennement dénommée la société COLOMIERS HABITAT, la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE