TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/00166

N° Portalis 352J-W-B7F-CVW3B

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Décembre 2021

AJ du TJ DE PARIS du 02 Novembre 2021 N° 2021/041302

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [V]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Pauline DECLERCK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0014

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/041302 du 02/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 10], représenté par son syndic, le cabinet PICHET IMMOBILIER,

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

Décision du 18 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/00166 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVW3B

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [N] [V] est propriétaire d’un appartement (lot n° 33) situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier en date du 10 juin 2021, le syndic de l’immeuble a convoqué une assemblée générale des copropriétaires prévue le 9 juillet 2021.

Le 24 juin 2021, Madame [N] [V] a adressé ses votes par correspondance au syndic en exercice.

Le 3 août 2021, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2021 a été notifié aux copropriétaires. Les votes de Madame [N] [V] n’ayant pas été comptabilisés, le syndic de copropriété a notifié, le 5 août 2021, un procès-verbal modifié de cette assemblée générale.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier en date du 15 décembre 2021, Madame [N] [V] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] aux fins de voir annuler les résolutions n° 4, 5, 25-2, 27-2, 27-3, 28-2, 28-3 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 9 juillet 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, Madame [N] [V] sollicite du tribunal de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment son article 17,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER recevable et bien fondée Madame [N] [V] en ses demandes ;

Par conséquent,

ANNULER la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10] du 09 juillet 2021 ;

ANNULER la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10] du 09 juillet 2021 ;

ANNULER la résolution n° 25-2 de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10] du 09 juillet 2021 ;

ANNULER la résolution n° 27-2 de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10] du 09 juillet 2021 ;

ANNULER la résolution n° 27-3 de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10] du 09 juillet 2021 ;

ANNULER la résolution n° 28-2 de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10] du 09 juillet 2021 ;

ANNULER la résolution n° 28-3 de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10] du 09 juillet 2021 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10] à payer à Madame [N] [V] la somme de 4.904,00 euros perçue de l’ANAH au titre de sa quote-part de subvention collective ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10] à payer à Madame [N] [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral ;

JUGER, en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, que Madame [N] [V] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de toute condamnation imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 10] ;

Décision du 18 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/00166 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVW3B

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte-tenu de l’impécuniosité de Madame [N] [V], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 24 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967,

DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en toutes ses demandes,

DEBOUTER Madame [N] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Madame [N] [V] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [N] [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du code de procédure civile ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience en juge rapporteur du 16 octobre 2025, a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Motifs de la décision :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 4, 5, 25-2, 27-2, 27-3, 28-2, 28-3 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 9 juillet 2021

Madame [N] [V] fonde en premier lieu ses demandes sur l’article 17 du décret du 17 mars 1967 en soutenant qu’elle a voté « contre » plusieurs résolutions, notamment les résolutions n° 4, 5, 25-2, 27-2, 27-3, 28-2 et 28-3 de l’assemblée générale du 09 juillet 2021 alors que sur le procès-verbal de cette assemblée générale, ces résolutions sont « approuvées[s] à l’unanimité des voix exprimées », nonobstant son opposition.

En second lieu, elle fonde sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique que :

— elle a voté contre la résolution n° 5 compte tenu d’anomalies présentes dans les comptes de l’année 2020, des charges ayant été imputées dans les charges communes alors qu’elles correspondaient à des interventions dans des parties privatives devant être supportées par les copropriétaires de la partie privative concernée,

— de même, la résolution n° 25-2 concerne des travaux à effectuer dans une partie privative ; ces charges doivent donc être supportées par le propriétaire de la partie privative en question et non par les charges communes,

— les résolutions n° 27-2, 27-3, 28-2 et 28-3 portent respectivement sur les honoraires de maîtrise d’œuvre du cabinet LAINE pour le suivi et la réception des travaux votés, supportés au titre des charges spéciales du bâtiment « B » (résolution n° 27-2), et des charges générales (résolution n° 27-3) ainsi que les honoraires du syndic pour le suivi administratif et financier des travaux votés, supportés au titre des charges spéciales du bâtiment « B » (résolution n° 28-2) et des charges générales (résolution n° 28-3) ; dès lors que ces honoraires sont directement liés aux travaux de reprise de l’intérieur des appartements (parties privatives), les résolutions votées sont, par voie de conséquence, entachées de nullité.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juillet 2021 que le vote « contre » des résolutions contestées par Madame [N] [V] a été comptabilisé ; le fait que le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 juillet 2021 indique que ces résolutions ont été adoptées à l’unanimité des copropriétaires constitue une erreur de plume ne produisant aucune conséquence,

— le cabinet GTF, ancien syndic, a été destinataire des formulaires de vote en vue de la tenue de l’assemblée générale du 09 juillet 2021 ; celui de Madame [N] [V] n’avait pas pu être pris en considération, car arrivé dans les spams ; dans la mesure où le formulaire de vote de la demanderesse était arrivé dans les délais, le procès-verbal a été rectifié afin que les votes de cette copropriétaire puissent être comptabilisés, ce qui n’a pas changé le sens du vote,

— sur les résolutions n° 5 et n° 25-2 : les dépenses affectées aux charges communes ont été exposées par le syndicat des copropriétaires, car ce dernier s’est trouvé être à l’origine de ladite dépense ; en effet, ces travaux ont été effectués pour remédier aux désordres causés dans des parties privatives à l’occasion des travaux de réfection des parties communes,

— en conséquence, sur les résolutions n° 27-2 et 27-3 ainsi que les résolutions n° 28-2 et 28-3 : ces dépenses ont bien été exposées par le syndicat des copropriétaires.

***

1/ Sur les conditions et le résultat du vote pour chaque résolution

L’article 17, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 dispose que « le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ».

Le défaut de mention d’indications prescrites sur les conditions de votes et leurs résultats entraîne la nullité de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 20 décembre 2006, n° 05-20.384) ou de chaque résolution (Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-25.157).

Néanmoins, une simple erreur matérielle dans la comptabilisation des votes, dépourvue de conséquences sur le sens de la décision, n’entache pas la validité de la résolution (Civ. 3ème, 15 décembre 2016, n° 15-25.109 et 23 septembre 2009, n° 08-15.230).

Le procès-verbal fait ainsi foi jusqu’à preuve contraire des constatations qui y sont faites ou des mentions qui y figurent (Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-21.070 ; 13 septembre 2018, n° 17-23.292) mais la preuve contraire peut être rapportée par tous moyens (témoignages d’autres copropriétaires, contradiction interne ou invraisemblance confortée par des éléments extrinsèques ; Civ. 3ème, 11 mars 2009, n° 07-21.708).

En l’espèce, les résolutions n° 4, 5, 25-2, 27-2, 27-3, 28-2 et 28-3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2021 contestées sont rédigées comme suit :

« 4 – PRESENTATION ET APPROBATION DES COMPTES POUR LA PERIODE DU 01/01/2019 AU 31/12/2019 (article 24)

Quatrième résolution

L’assemblée, après avoir délibéré, approuve les comptes présentés pour la période du 01/01/2019 au 31/12/2019 dont le montant des dépenses s’élève à la somme de 46.697,77 €/TTC (cf annexe 3 jointe à la convocation), ainsi que la répartition faite entre les copropriétaires

POUR 337

CONTRE [V] (18)

ABSTANTION(S) [H] (54)

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des voix exprimées »

« 5 – PRESENTATION ET APPROBATION DES COMPTES POUR LA PERIODE DU 01/01/2020 AU 31/12/2020 (article 24)

Cinquième résolution

L’assemblée, après avoir délibéré, approuve les comptes présentés pour la période du 01/01/2020 au 31/12/2020 dont le montant des dépenses s’élève à la somme de 52.878,44 €/TTC (cf annexe 3 jointe à la convocation), ainsi que la répartition faite entre les copropriétaires

POUR 337

CONTRE [V] (18)

ABSTANTION(S) [H] (54)

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des voix exprimées »

« 25 – TRAVAUX REPRISES EN INTERIEUR DES APPARTEMENTS (article 24)

Vingt-cinquième résolution

[Adresse 2]

L’assemblée générale, après avoir délibéré, décide d’exécution les travaux de reprises en intérieur des appartements selon devis EGIP joint à la convocation.

Le budget total pour la réalisation de ces travaux est fixé à la somme de 2.129,12 €/TTC.

[…]

Ce budget sera voté et réparti selon le groupe de charge « BATIMENT A » et fera l’objet d’un appel de fonds qui s’organisera de la manière suivante :

—  1er appel de fonds le 15/09/2021 pour 100 %

POUR 166

CONTRE [C] (20)

ABSTANTION(S) 0

Cette résolution est approuvée à la majorité des voix exprimées

[Adresse 3]

L’assemblée générale, après avoir délibéré, décide d’exécution les travaux de reprises en intérieur des appartements selon devis EGIP joint à la convocation.

Le budget total pour la réalisation de ces travaux est fixé à la somme de 2.852,04 €/TTC.

[…]

Ce budget sera voté et réparti selon le groupe de charge « BATIMENT A » et fera l’objet d’un appel de fonds qui s’organisera de la manière suivante :

—  1er appel de fonds le 15/09/2021 pour 100 %

POUR 151

CONTRE [V] (18)

ABSTANTION(S) [H] (54)

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des voix exprimées »

« 27 – Honoraires MAITRISE D’ŒUVRE DU CABINET LAINE POUR LE SUIVI ET RECEPTION DES TRAVAUX VOTES (article 24)

Vingt-septième résolution

[Adresse 4]

[…]

POUR 168

CONTRE 0

ABSTANTION(S) [Y] (18)

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des voix exprimées

[Adresse 5] L’assemblée, après avoir délibéré, décide, de voter les honoraires du cabinet d’architecte LAINE pour le suivi technique et réception des travaux votés.

Le budget architecte pour le bâtiment B est fixé à 10 % HT en charge bâtiment B.

Ce budget Honoraire architecte sera voté et réparti selon le groupe de charges « Charges Bâtiment B » et fera l’objet d’un appel de fonds qui s’organisera de la manière suivante :

—  1er appel de fonds le 15/09/2021 pour 100 %.

POUR 151

CONTRE [V] (18)

ABSTANTION(S) [H] (54)

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des voix exprimées

27-3 Charges générales. L’assemblée, après avoir délibéré, décide, de voter les honoraires du cabinet d’architecte LAINE pour le suivi technique et réception des travaux votés.

Le budget architecte pour Charges générales est fixé à 10 % HT des travaux votés en charge bâtiment A.

Ce budget Honoraire architecte sera voté et réparti selon le groupe de charges « Charges générale » et fera l’objet d’un appel de fonds qui s’organisera de la manière suivante :

—  1er appel de fonds le 15/09/2021 pour 100 %.

POUR 319

CONTRE [V] (18)

ABSTANTION(S) [Y] (18) [H] (54)

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des voix exprimées »

« 28 – Honoraires DU SYNDIC GTF POUR LE SUIVI ADMINISTRATIF EET FINANCIER DES TRAVAUX VOTES (article 24)

Vingt-huitième résolution

[Adresse 6]

[…]

POUR 123

CONTRE [K] (45)

ABSTANTION(S) [Y] (18)

Cette résolution est approuvée à la majorité des voix exprimées

[Adresse 7] L’assemblée, après avoir délibéré, décide, de voter les honoraires du syndic GTF pour le suivi administratif et financier des travaux votés.

Le budget honoraire du syndic pour le bâtiment B est fixé à 2 % HT des travaux votés en charge bâtiment B.

Ce budget Honoraire syndic sera voté et réparti selon le groupe de charges « Charges Bâtiment B » et fera l’objet d’un appel de fonds qui s’organisera de la manière suivante :

—  1er appel de fonds le 04/01/2021 pour 100%.

POUR 151

CONTRE [V] (18)

ABSTANTION(S) [H] (54)

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des voix exprimées

28-3 Charges générale. L’assemblée, après avoir délibéré, décide, de voter les honoraires du syndic GTF pour le suivi administratif et financier des travaux votés.

Le budget honoraires syndic architecte charges générales est fixé à 2 % HT des travaux votés en charges générales.

Ce budget Honoraire sera voté et réparti selon le groupe de charges « Charges générales » et fera l’objet d’un appel de fonds qui s’organisera de la manière suivante :

—  1er appel de fonds le 04/01/2021 pour 100%.

POUR 274

CONTRE [K] (45) [V] (18)

ABSTANTION(S) [Y] (18) [H] (54)

Cette résolution est approuvée à la majorité des voix exprimées ».

Le procès-verbal mentionne que les copropriétaires, présents ou représentés, totalisent 409/ 1000èmes.

En outre, il ressort de la lecture de chacune des résolutions contestées que la mention « Cette résolution est approuvée à l’unanimité des voix exprimées », présente à la suite du vote de chacune de ces résolutions, est erronée puisqu’il est bien mentionné que Madame [N] [V] a voté « contre » les résolutions n° 4, 5, 25-2, 27-2, 27-3, 28-2, 28-3.

La prise en compte et la comptabilisation de ces votes « contre » ne change toutefois pas le sens du vote des résolutions litigieuses qui ont été adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise par la loi.

Le procès-verbal de l’assemblée générale faisant foi, il appartient à Madame [N] [V] de rapporter la preuve que la comptabilisation de sa voix aurait changé le sens du vote, ce qu’elle ne fait pas.

Par ailleurs, il est constant et non discuté par les parties que le syndic de copropriété avait été destinataire des formulaires de vote en vue de la tenue de l’assemblée générale du 09 juillet 2021 mais n’avait pas pris en considération les votes de la demanderesse au moment de la tenue de cette assemblée générale. C’est la raison pour laquelle le procès-verbal a été rectifié afin que les votes de Madame [N] [V] puissent être comptabilisés.

Dès lors, le fait que le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 juillet 2021 indique que ces résolutions ont été adoptées à l’unanimité des copropriétaires constitue une erreur matérielle ne produisant aucune conséquence.

Cette erreur matérielle n’entache pas la validité des résolutions contestées.

2/ Sur le moyen tiré de la mauvaise imputation des charges communes

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales (…) proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ».

En l’espèce, Madame [N] [V] soutient que les résolutions discutées sont entachées de nullité en ce qu’elles permettraient d’affecter aux charges communes des dépenses privatives de copropriétaires qu’ils devraient dès lors supporter.

Le syndicat des copropriétaires indique que les dépenses affectées aux charges communes ont été exposées par le syndicat des copropriétaires car ce dernier s’est trouvé être à l’origine de ladite dépense, ces travaux ayant été effectués pour remédier aux désordres causés dans des parties privatives à l’occasion des travaux de réfection des parties communes voire de sinistres (incendie pour la résolution n° 5).

Contrairement aux affirmations de Madame [N] [V], qui inverse la charge de la preuve, il appartient à celui qui se prévaut d’une prétention d’en apporter la preuve. Ainsi, il lui appartient de démontrer que les dépenses sont affectées à tort aux charges communes et non à des copropriétaires dont les parties privatives seraient concernées, ce qu’elle ne fait pas.

En particulier, s’agissant de la résolution n° 25-2, la demanderesse ne rapporte pas la preuve que les travaux de reprises « en intérieur des appartements » votés et répartis en charges spéciales du bâtiment concerné, concerneraient les parties privatives des lots d’habitation mentionnés dans ladite résolution.

Au surplus, il sera souligné que les moyens invoqués par la demanderesse au soutien de sa demande d’annulation des résolutions litigieuses ne constituent pas un fondement à l’annulation sollicité, alors que l’approbation des comptes de copropriété ne vaut pas approbation du compte individuel d’un copropriétaire, conformément à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de sorte que la résolution d’approbation d’un compte ne saurait être annulée au seul motif qu’un copropriétaire estimerait ne pas devoir participer à certains frais afférents audit compte (ex. en ce sens : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre – 2ème section, 12 décembre 2016, n° RG 15/01434).

Ainsi, le tribunal ne peut pas s’immiscer dans la gestion de la copropriété et n’a compétence que pour apprécier la légalité des résolutions dont il est saisi qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise de décisions. En l’espèce, aucun de ces fondements n’est caractérisé.

En conséquence, les demandes de nullité des résolutions n° 4, 5, 25-2, 27-2, 27-3, 28-2, 28-3 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 9 juillet 2021 formées par Madame [N] [V] seront rejetées.

II – Sur les demandes de paiement de la quote-part de la subvention collective et indemnitaire formées par Madame [N] [V]

Madame [N] [V] sollicite le paiement de la somme de 4.904 euros perçue de l’ANAH au titre de sa quote-part de subvention collective ainsi que de la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral qui résulte du refus du syndicat des copropriétaire de payer cette quote-part.

Elle expose que :

— à la suite d’importants travaux réalisés au sein de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires a pu bénéficier de subventions collectives de la part de l’ANAH ainsi que de subventions individuelles complémentaires au profit de certains copropriétaires dont elle fait partie,

— le syndicat des copropriétaires a perçu tant l’aide collective que l’aide individuelle de solidarité écologique dont bénéficie Madame [N] [V] (soit la somme totale de 6.904 euros) ; seule la subvention individuelle, dite « aide individuelle de solidarité écologique », d’un montant de 2.000 euros lui a été réglée ; la quote-part de la subvention collective ne lui a pas été versée ; cette situation lui est préjudiciable, dans la mesure où elle a été contrainte d’avancer les sommes dues au titre de ces travaux, sans percevoir les aides dont elle est bénéficiaire, ce qui l’a contraint à emprunter les sommes dues au titre des appels de fonds et de charges auprès de ses enfants, face à la menace du syndicat des copropriétaires de faire procéder à la saisie immobilière de son bien.

En réponse aux arguments du défendeur, elle indique que :

— le syndicat des copropriétaires prétend que cette absence de versement serait la conséquence de l’absence de ratification des comptes travaux, et invoque la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 1er juin 2023 portant sur l’approbation des comptes pour l’année 2022 ; or, la subvention collective a été versée en 2020,

— il n’indique pas la date à laquelle il entend verser les sommes dues aux copropriétaires et il ne justifie d’aucune démarche entreprise en vue de l’approbation des comptes qu’il tente de poser en condition préalable au versement des subventions,

— il produit une attestation de Madame [S] [H], copropriétaire au sein de l’immeuble depuis deux ans indiquant qu’elle n’a pas perçu sa quote-part de la subvention collective ; or, elle n’était pas copropriétaire au jour où les subventions ont été versées au syndicat des copropriétaires,

— de même, il y est indiqué que le syndicat des copropriétaires aurait lancé une action judiciaire en raison de l’absence d’approbation des comptes ; aucune pièce justifiant de l’introduction d’une action portant sur cette difficulté n’est produite,

— enfin, si le syndicat des copropriétaires prétend que la subvention n’a pas été reversée aux copropriétaires, il ne produit aucune pièce qui attesterait du fait que la totalité de la subvention est actuellement séquestrée sur un compte spécifique.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— il justifie avoir versé la somme de 2.000 € au titre de la subvention individuelle de solidarité écologique revenant à Madame [N] [V], le 04 novembre 2022,

— les subventions collectives n’ont toujours pas été réparties, ni au profit de Madame [N] [V] ni au profit d’aucun autre copropriétaire ; cette répartition est bloquée en raison de l’absence de ratification par le syndicat des copropriétaires du compte travaux ; cette ratification constitue une condition requise par la société URBANIS avant que le syndic de copropriété procède aux répartitions des quotes-parts de subventions,

— il verse aux débats l’assignation en référé délivrée à l’encontre de l’ancien syndic de copropriété qui atteste des difficultés rencontrées par le syndicat des copropriétaires pour obtenir auprès des précédents syndics les informations relatives à la perception des subventions,

— tous les copropriétaires se trouvent donc dans une situation identique ; les copropriétaires ont rejeté l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31/12/2022 (résolution n° 4 de l’assemblée générale du 1er juin 2023), étant précisé que Madame [N] [V] s’est abstenue sur le vote de cette résolution alors même qu’il y était expressément précisé que l’approbation des comptes était nécessaire pour débloquer les subventions,

— par ailleurs, le montant des quotes-parts individuelles n’est pas déterminé ; le courrier de l’ANAH du 25 juillet 2022 constitue une seule estimation de la quote-part de chacun.

S’agissant de la demande d’indemnisation formée par Madame [N] [V], le syndicat des copropriétaires indique que la demanderesse verse aux débats deux certificats médicaux en date des 17 septembre 2020 et 16 décembre 2020 au titre d’une pathologie psychiatrique chronique évoluant sous l’aspect d’un état dépressif ; il estime qu’il n’est nullement responsable de la pathologie psychiatrique de la demanderesse, dont l’origine est antérieure à la difficulté afférente à la répartition des subventions.

***

En l’espèce, s’agissant de sa demande de paiement de sa quote-part de subvention collective, Madame [N] [V] ne fonde pas sa demande.

Il n’est pas contesté que des subventions publiques ont été versées dans le cadre du projet de travaux de rénovation de l’immeuble sur le compte du syndicat des copropriétaires mais que la répartition individuelle de celles-ci n’a pas été effectuée. Le syndicat des copropriétaires produit d’ailleurs des attestations indiquant que d’autres copropriétaires n’ont pas reçu leur quote-part.

Il verse également aux débats un courrier du 28 juin 2022 d’Urbanis, duquel il ressort que l’apurement du compte recevant versement des subventions publiques est conditionné par « un vote auprès du syndicat des copropriétaires » ce qui permettra de « procéder à la clôture comptable de cette tranche ».

Par ailleurs, la résolution n° 4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2023 portant sur l’approbation des comptes de l’exercice 2022 a été rejetée par les copropriétaires (procès-verbal produit en pièce n° 1 par le syndicat des copropriétaires). Il est indiqué aux termes de cette résolutions que « ces approbations sont nécessaires pour débloquer le solde des subventions travaux sur les comptes individuels copropriétaires ».

Dès lors, la répartition des quotes-parts de subventions est empêchée par l’absence d’approbation du compte travaux en assemblée générale, alors que cette approbation est une condition requise aux termes du courrier d’Urbanis susmentionné.

De surcroît, contrairement aux affirmations de la demanderesse, le syndicat des copropriétaires produit une assignation en référé délivrée à l’encontre des anciens syndics de l’immeuble le 19 janvier 2024 tendant à voir ordonner une mesure d’expertise comptable afin notamment de pouvoir reconstituer la comptabilité de la copropriété et de déterminer le sort des subventions allouées.

Certes, le syndicat des copropriétaires ne produit pas l’ordonnance rendue à la suite de cette assignation et il ne donne aucun élément sur la suite de cette procédure mais il appartient à Madame [N] [V], demanderesse, de démontrer l’absence de diligences du syndicat des copropriétaires défendeur, dont elle fait état. Or, elle ne produit aucune pièce en ce sens.

En conséquence, Madame [N] [V] ne démontre pas l’existence d’une créance liquide, certaine et surtout exigible à ce jour, dont elle serait titulaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Elle sera dès lors déboutée de ce chef de demande.

Concernant sa demande indemnitaire, elle fonde celle-ci sur l’article 1231-1 du code civil. Or, Madame [N] [V] ne démontre par aucune pièce l’existence d’un comportement du syndicat des copropriétaires, constitutif d’une faute lui causant un préjudice.

Elle n’apporte aucun élément venant justifier qu’elle a, comme elle l’affirme, dû emprunter de l’argent à ses enfants.

En outre, les certificats médicaux produits, s’ils démontrent que la demanderesse souffre d’une pathologie psychiatrique chronique, ne permettent pas d’établir que celle-ci est en lien avec l’absence de versement des subventions par le syndicat des copropriétaires ou encore que ce fait ait aggravé son état.

Dès lors, les demandes indemnitaires de Madame [N] [V] seront rejetées.

IV – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Bien que bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, Madame [N] [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (articles 42 et 75 de la loi n° 91-467 du 10 juillet 1991).

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON.

Par voie de conséquence, Madame [N] [V] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Madame [N] [V] de ses demandes de nullité des résolutions n° 4, 5, 25-2, 27-2, 27-3, 28-2, 28-3 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] en date du 9 juillet 2021,

Déboute Madame [N] [V] de sa demande de paiement de la somme de 4.904,00 euros perçue de l’ANAH au titre de sa quote-part de subvention collective,

Déboute Madame [N] [V] de sa demande indemnitaire formée à titre d’indemnisation de son préjudice moral,

Condamne Madame [N] [V] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [N] [V] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 18 Décembre 2025

La Greffière Le Président