TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

N° RG 25/00295 – N° Portalis DB2G-W-B7J-[P]

MINUTE n° 25/00284

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 DÉCEMBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 29 décembre 2025 après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8] (RCS Strasbourg 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [X] [Z]

née le 30 Mars 1993 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [U] [W], [V] [T]

né le 29 Mars 1989 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 29 juin 2015, la SA [Adresse 8] a donné en location à Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte du 05 décembre 2024, la SA HLM DOMIAL a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ceci pour un montant de 1.925,96 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Par assignation délivrée le 09 septembre 2025, la SA [Adresse 8] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande dirigée contre Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] et par laquelle il a été sollicité :

la constatation de la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire de plein droit, subsidiairement le prononcé de cette résiliation,l’expulsion de Madame [Y] [Z] et de Monsieur [U] [T], leur condamnation solidaire d’avoir à lui payer la somme de 1.955,32 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme équivalente aux loyer et avances sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite normale du bail, ceci jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du premier jour de chaque échéance,leur condamnation solidaire à lui payer un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX,de rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

A l’audience du 17 novembre 2025, la SA [Adresse 8] a été représentée par son avocat qui a repris oralement les termes de son assignation en précisant qu’il n’y aurait pas de reprise de paiement du loyer, que le dernier paiement remonterait à juillet 2025 et qu’une sortie des lieux serait prévue a priori pour le 19 novembre 2025.

Madame [Y] [Z] a comparu en personne. Elle reconnaît l’impayé locatif à hauteur de 3.402,66 euros et reconnaît ne plus payer le loyer courant. Elle précise quitter le logement le 19 novembre prochain. Elle fait part de son intention de payer 250 euros par mois pour l’apurement de la dette, invoquant à cet égard un accord trouvé avec l’huissier de DOMIAL. Elle percevrait 500 euros tous les 15 jours de la CPAM et son conjoint 1.700 euros par mois.

L’avocat de DOMIAL maintient ses demandes en observant que la résiliation serait acquise depuis février 2025, ce qu’il y aurait lieu de constater. Les loyers, le cas échéant l’indemnité d’occupation d’un montant identique, seraient dus jusqu’à la sortie effective des lieux.

Monsieur [U] [T], régulièrement assigné selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni n’a donné pouvoir pour le représenter.

Il y aura lieu, eu égard aux modalités de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, l’article 24 II du même texte prévoit que les bailleurs personnes morales (autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus) ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette saisine étant toutefois réputée faite dès lors qu’il persiste une situation d’impayés alors que l’organisme payeur des aides au logement (en l’espèce CAF) a été informé des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] justifie au vu des pièces produites avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la CCAPEX ayant été avisée de l’impayé locatif le 06 décembre 2024.

En conséquence, la demande aux fins de constater, voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties sera déclarée de ces chefs recevable.

Sur les demandes principales

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans la présente espèce toutefois, il est à noter que le contrat de bail ayant été établi antérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, il y est stipulé un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et charges, ce qui correspondait à l’état de la législation au jour de la conclusion de ce contrat.

A l’appui de sa demande, la S.A. [Adresse 8] produit notamment :

le contrat de location la liant à Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location délivré le 05 décembre 2024 ;

le décompte locatif annexé à l’assignation ainsi qu’un décompte actualisé au jour de l’audience.

Sur la résiliation du bail, la dette locative et la demande de délais de paiement

Il est établi par le décompte locatif produit et soumis au contradictoire des parties que Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] n’ont pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai de 2 mois de sa signification soit avant le 05 février 2025 (dette à cette date : 1.699,63 euros).

La résiliation du bail, par application de la clause résolutoire de plein droit prévue au contrat de location, est donc encourue.

Aux termes des dispositions de l’article 24. V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ceci par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, dès lors que le locataire paraît en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (suspension des procédures d’exécution, majorations d’intérêts ou pénalités non encourues). Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite le cas échéant les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Selon les dispositions de l’article 24. VII du même texte, lorsque le juge est saisi d’une demande de délais de paiement par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Toutefois, cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [Y] [Z], qui comparaît lors de l’audience pour laquelle elle a été citée, reconnaît l’arriéré locatif dont elle ne discute pas le montant et sollicite d’être autorisée à son apurement par des mensualités de 250 euros. Elle ne sollicite pas qu’il en soit tiré de conséquences en terme de suspension des effets de la clause résolutoire du bail dès lors qu’elle annonce son départ volontaire des lieux à effet du 19 novembre 2025. Elle reconnaît ne plus régler actuellement le loyer courant, ce qu’elle attribue à une baisse de ressources.

Les débats d’audience et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date de l’arrêté du décompte, soit au 12 novembre 2025, l’arriéré locatif s’établissait ainsi que l’indique l’avocat de DOMIAL et que le reconnaît Madame [Y] [Z] au montant de 3.402,66 euros.

Etant constaté que le paiement du loyer courant n’a plus lieu depuis plusieurs mois, que ce loyer s’établit actuellement à 683,28 euros, outre le loyer du garage pour 40,39 euros, en toute hypothèse, les mensualités de 250,00 euros que propose de régler Madame [Y] [Z] ne permettraient pas d’envisager l’octroi de délais de paiement aptes à suspendre le jeu de la clause résolutoire du bail.

Cependant, il résulte des débats d’audience que Madame [Y] [Z] ne formule pas la demande de délais de paiement dans l’objectif de suspendre le jeu de la clause résolutoire, dès lors qu’elle affirme que le logement sera libéré le 19 novembre 2025.

Concernant l’octroi de délais de paiement pour l’acquittement de la dette locative, si Madame [Y] [Z] sollicite qu’il y soit fait droit selon des mensualités de 250,00 euros, invoquant notamment un accord trouvé avec le commissaire de justice, il est constaté qu’elle ne justifie nullement de cet accord, et ne justifie par ailleurs ni de ses ressources, ni de celles de son conjoint de sorte que la juridiction n’apparaît pas mise en mesure d’apprécier le bien-fondé de tels délais de paiement, dont le bénéfice sera en conséquence rejeté.

Il en résulte que d’une part, Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] se verront condamnés à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 3.402,66 euros représentative de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2025, d’autre part qu’il conviendra de dire n’y avoir lieu à délais de paiement et en dernier lieu de constater que la résiliation du bail s’est trouvée rétroactivement acquise depuis le 06 février 2025.

Il y aura lieu d’assortir la condamnation au titre de l’arriéré locatif des intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1.955,32 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

Au vu de la stipulation de solidarité figurant au contrat de location ayant lié les parties, il y aura lieu au prononcé d’une condamnation solidaire à l’égard de Madame [Y] [Z] et de Monsieur [U] [T].

Sur la demande d’évacuation, le cas échéant d’expulsion et l’indemnité d’occupation

La résiliation du contrat de location étant acquise à la SA HLM DOMIAL, il est constaté que Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux et doivent être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, ceci dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

Il est rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R433-2 du code des procédures civiles d’exécution).

En conséquence de la résiliation du bail, la SA [Adresse 8] est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il conviendra de faire droit à la demande de la SA HLM DOMIAL et de condamner Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, celle-ci étant due à compter du 13 novembre 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Il y aura lieu au prononcé d’une condamnation solidaire eu égard à la stipulation de solidarité figurant au contrat de bail ainsi que, le cas échéant, à l’engagement de responsabilité de Madame [Y] [Z] et de Monsieur [U] [T] in solidum à l’égard du bailleur du fait de leur maintien abusif dans les lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 05 décembre 2024 ainsi que les frais de dénonce de l’impayé envers la CCAPEX.

Au vu des dispositions de l’article 1310 du Code Civil, aucune stipulation de nature contractuelle ni aucune disposition légale ne justifie le caractère solidaire de la condamnation prononcée au titre des dépens.

L’équité, tirée des situations économiques respectives des parties, commande de ne pas entrer en voie de condamnation à l’encontre de Madame [Y] [Z] et de Monsieur [U] [T] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire de la décision a lieu de droit et aucun motif ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SA [Adresse 8] à l’encontre de Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 29 juin 2015.

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 06 février 2025.

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] à payer à la SA HLM DOMIAL la somme de 3.402,66 euros (trois mille quatre cent deux euros et soixante six centimes) au titre de l’arriéré locatif au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2025 sur la somme de 1.955,32 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Madame [Y] [Z] et de Monsieur [U] [T] pour s’acquitter de cette somme.

En conséquence,

CONSTATE que Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 06 février 2025.

CONDAMNE Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués à savoir un appartement et ses dépendances, sis [Adresse 2] à [Localité 5], ceci dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Madame [Y] [Z] et de Monsieur [U] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] à payer à la SA [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, ceci à compter du 13 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] et Monsieur [U] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 05 décembre 2024 et de la dénonce envers la CCAPEX.

REJETTE la demande tendant au prononcé d’une condamnation solidaire au titre des dépens.

REJETTE la demande de la SA [Adresse 8] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt neuf décembre deux mille vingt-cinq, par Laurence ROUILLON, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge