COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00687 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYMX

N° : 25/00345

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER

TERRES DE [Localité 7] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Madame [T] [G], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [P] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [E] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, représenté par Madame [P] [I], munie d’un pouvoir spécial

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITIONS : Mme [P] [I], M. [E] [X]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 21 septembre 2021, à effet au 29 septembre 2021, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT a donné en location à Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ainsi qu’un garage, moyennant un loyer mensuel de 486,81 euros pour le logement et 42,09 euros pour le parking, payables à terme échu.

Des loyers étant impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 juillet 2024 à Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X], pour un montant en principal de 2107,87 euros. Cet acte a été remis aux personnes des locataires.

Par la suite et en raison de la persistance de loyers impayés, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 29 juillet 2024.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT a ensuite fait assigner Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail habitation consenti et déclarer Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] occupants sans droit ni titre ;

— À titre subsidiaire, ordonner la résiliation de plein droit en vertu du non respect des clauses contractuelles ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef ;

— Condamner solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT la somme de 2644 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au 26 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2èmre trimestre de l’année égale au montant du loyer brut mensuel à l’expiration du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement, soit en l’espèce le 3 septembre 2024, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— Condamner solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] aux entiers dépens,

— Condamner solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2025.

À l’audience du 17 septembre 2025, L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT – représentée avec pouvoir par Madame [T] [G], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3084,51 euros et a indiqué une reprise des paiements des loyers à partir de juillet avec un virement de 2000 euros. Elle a cependant indiqué que les versements peuvent être irréguliers et a demandé la condamnation solidaire des locataires. Elle a ajouté ne pas s’opposer à la demande de délais formée par les locataires.

Citée à personne, Madame [P] [I] a comparu et a remis un pouvoir de représentation effectué par Monsieur [E] [X] et accompagné d’une copie de sa pièce d’identité. À l’audience, les locataires ont ainsi sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et ont proposé le versement d’une somme mensuelle de 86 euros en plus du loyer courant. Madame [P] [I] a fait part de sa situation familiale et professionnelle, espérant prochainement pouvoir reprendre son travail et améliorer les revenus du couple actuellement de 2600 euros par mois avec cinq enfants à charge.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, aucune suite n’ayant été donnée par les locataires à la proposition de rendez vous.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir-et-Cher par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 21 septembre 2021 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (VI page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2024, pour la somme en principal de 2107,87 euros.

Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler cette somme a expiré le lundi 2 septembre 2024 à 24 heures.

Entre le 2 juillet 2024 et le 2 septembre 2024 à 24 heures, Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] ont procédé à 4 règlements pour un total de 760 euros, les sommes de 87,37 euros X3 et 125,81 X2 et 160,81 euros étant également venues en déduction de la dette au titre des APL et de la réduction loyer de solidarité (total de 1434,54 euros).

Il en résulte que Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 2 juillet 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 3 septembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] restent devoir la somme de 3084,51 euros à la date du 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Il convient de déduire de cette somme les frais de commandement (132,62 euros) qui relèvent éventuellement des dépens.

La solidarité entre les locataires est prévue contractuellement (clause page 1).

Présent et représenté à l’audience, Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] ne contestent pas le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, ils seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2951,89 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 2107,87 euros à compter de la date du commandement de payer du 2 juillet 2024, sur la somme de 2644 euros à compter de l’assignation du 7 janvier 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que les locataires ont repris le paiement du loyer courant, avec un supplément, depuis plusieurs mois.

Le bailleur a consenti à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] à se libérer de leur dette locative par le paiement de 34 échéances mensuelles de 86 euros et une 35ème, permettant de solder la dette en principal et intérêts, et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT sera suspendue conformément à la demande du défendeur.

Cependant, en cas de non-respect de l’échéance accordée pour le règlement du solde de la dette locative, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [I] et de Monsieur [E] [X] et de tout occupant de leur chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Ils seraient dès lors solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi que de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher et de la notification à la Préfecture.

Par ailleurs, Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT ;

CONSTATE à compter du 3 septembre 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 21 septembre 2021, conclu entre L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT d’une part et Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation ainsi qu’un garage situés [Adresse 4] ;

SUSPEND les effets de cette clause ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] à payer à L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT la somme de 2951,89 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois d’août 2025 incluse, somme qui portera intérêts au taux légal sur la somme de 2107,87 euros à compter de la date du commandement de payer du 2 juillet 2024, sur la somme de 2644 euros à compter de l’assignation du 7 janvier 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] à se libérer de leur dette en 34 mensualités successives de 86 euros, et une 35ème mensualité qui viendra solder la dette en principal et en intérêts, qui sera versée avant le 10 du mois en sus du loyer courant et au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] se libèrent de la somme due dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 2951,89 euros devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 4], L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X], soient solidairement condamnés à verser à L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [I] et Monsieur [E] [X] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 novembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,