ORDONNANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

LOYERS COMMERCIAUX

AUDIENCE DU 19 Août 2025

RG : N° RG 24/00029 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EVRJ

N° : 25/00003

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [U]

né le 02 Mars 1960 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par M^e Scheherazade BOUGRARA, avocat au barreau de BLOIS, M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS

Madame [I] [D] épouse [U]

née le 06 Juillet 1958 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Scheherazade BOUGRARA, avocat au barreau de BLOIS, M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.A.S. CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE,

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Flora OLIVEREAU, avocat au barreau de BLOIS, M^e Philippe RIGLET, substitué par M^e LE CALVEZ Justine, avocats au barreau de PARIS

DEBATS : à l’audience publique du 03 Juin 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé en audience publique, avant-dire-droit.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Alexis MIHMAN, Juge des loyers commerciaux

Avec l’assistance de Catherine DUBOIS, Greffière lors des débats et de Camille LEJEUNE, Greffière lors du délibéré

GROSSES et

EXPEDITIONS M^e Scheherazade BOUGRARA,, M^e Flora OLIVEREAU,

EXPE : Expertise

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

— Vu l’assignation en date du 12 novembre 2024, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens ;

— Vu le mémoire en demande présenté par Monsieur [A] [U] et Madame [I] [D] épouse [U], notifié le 22 mai 2025 ; auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens ;

— Vu le mémoire en défense présenté par la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE, notifié le 24 mars 2025 par lettres recommandées avec accusé de réception, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens ;

— Vu l’audience du 3 juin 2025 ;

— Vu la comparution des parties ;

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Plusieurs bailleurs ont assigné devant le juge des loyers com merciaux, dans le cadre du renouvellement des baux et dans des procédures distinctes, le même preneur, la SAS CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE. Cette société exploite une résidence CENTER PARCS dénommée « [Adresse 3] » situe à [Localité 1].

Dans le bail versé aux débats, il est mentionné que « les parties conviennent, à titre de condition essentielle et déterminante à la conclusion du présent bail, de se soumettre volontairement, pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements successifs, au statut des baux commerciaux tel que régi par les articles L 145-1 et suivants du Nouveau Code de Commerce et les textes subséquents » (article 3).

Il est rappelé que le juge des loyers est compétent pour trancher les contestations relatives à la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé. Il s’agit d’une compétence d’exception d’interprétation stricte. Il ne lui appartient pas de statuer sur une éventuelle contestation portant sur le principe du renouvellement ou sur une contestation relative à la date de renouvellement.

Si le bail a été renouvelé le 1er octobre 2023, les parties n’ont pas réussi à se mettre d’accord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article L.145-33 du code du commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

Le preneur et les bailleurs déterminent différemment la valeur locative de la résidence et le montant du loyer, la différence ayant une conséquence importante sur la proposition du nouveau montant du loyer. La technicité de l’évaluation de la valeur locative, et notamment la question des équipements autour des résidences (parc aquatique…) justifie qu’une expertise judiciaire soit ordonnée selon les modalités précisées au dispositif et aux frais partagés par les parties, qui ont toutes deux intérêts à sa réalisation.

Le montant de la consignation est calculé en prenant en considération le nombre d’expertises similaires ordonnées le même jour dans des procédures identiques concernant le même preneur avec des bailleurs différents du même domaine.

Il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes y compris les dépens.

La nature du litige justifie le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, contradictoirement et avant-dire droit sur les demandes de fixation du loyer du bail renouvelé,

ORDONNE la réalisation d’une expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [A] [U], Madame [I] [D] épouse [U] et de la SAS CP RESORTS EXPLOITATION France ;

DESIGNE pour y procéder :

Monsieur [Y] [S] (C-18.02 – Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d’éviction ou d’expropriation, de fonds de commerce et d’entreprises)

Expert inscrit près la cour d’appel de Paris

[Adresse 4]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : [XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 1]

avec pour mission de :

— Entendre les parties en leurs explications,

— Se faire remettre toutes pièces utiles,

— Se rendre sur les lieux loués, les décrire, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération,

— Le cas échéant, prendre toutes les photos utiles à la réalisation de l’expertise ;

— Procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L.145-33, L 145-34 et R 145-2 et suivants du code du commerce,

— Fournir tous éléments d’information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative,

— Estimer, en s’attachant aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires, la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, en précisant la méthode adoptée,

— Fournir tous autres éléments qu’il estimera utiles,

— Rédiger à l’issue de chaque réunion d’expertise une note aux parties en fixant en délai pour présenter leurs dires et observations, afin de s’expliquer techniquement dans le cadre de sa mission et avant la clôture des opérations,

— Mettre, en temps utile, aux termes des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

DIT que les bailleurs, Monsieur [A] [U] et Madame [I] [D] épouse [U], d’une part, et le preneur, la SAS CP RESORTS EXPLOITATION France, d’autre part ; verseront chacun au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Blois une provision de150€, soit au total 300 €, à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 1er Décembre 2025, délai de rigueur ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il en fera rapport ;

DIT que l’expert déposera un original du rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Blois, et en adressera un exemplaire accompagné de sa demande de rémunération aux parties et à leur conseil, avant le 1er juin 2026, sauf prorogation expresse ;

DIT que l’expert pourra adresser, outre son rapport écrit, une copie dématérialisée à l’adresse suivante : [Courriel 2] ;

DIT que, dans le délai de quinze jours suivant la demande de rémunération, les parties pourront adresser à l’expert et au juge chargé de contrôler l’exécution des mesures d’instruction leurs observations écrites aux fins de fixation de la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en cas d’observations écrites sur sa demande de rémunération, l’expert disposera d’un délai de quinze jours à compter de la réception de celle-ci pour formuler contradictoirement ses observations en réponse ;

DIT que les opérations d’expertise seront exécutées sous le contrôle du juge chargé de contrôler l’exécution des mesures d’instruction, désigné conformément aux dispositions de l’article 155-1 du code de procédure civile ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes, y compris les dépens ;

ORDONNE le retrait du rôle de la présente instance et dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux à l’issue des opérations d’expertise ;

RAPPELONS que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT