TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Nicolas LEDERMANN

— Me [Localité 12] VANNI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/14719

N° Portalis 352J-W-B7G-CYPLZ

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis du [Adresse 2], réprésenté par syndic, le Cabinet ADUXIM, S.A.S

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par M^e Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1346

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE DU [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Romain VANNI de la SELARL ROMAIN VANNI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0768

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/14719 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPLZ

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société [Adresse 10] est propriétaire du lot de copropriété n°11 d’un immeuble situé au [Adresse 5]).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la société Foncière du Faubourg de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 19.058,11 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 08 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner la société [Adresse 10] en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 23.434,72 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 30 mars 2023.

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023 à la suite de la constitution du défendeur, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil alinéa 3, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

— condamner la société Foncière du Faubourg au paiement de la somme de 22.185,51 euros au titre des charges dues au 25.10.2023 (appel 4ème trimestre 2023 inclus) ;

— condamner la société [Adresse 10] au paiement de la somme de 172 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner la société Foncière du Faubourg au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner la société [Adresse 10] au paiement des entiers dépens dont recouvrement entre les mains de maître Nicolas LEDERMANN, avocat, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la société Foncière du Faubourg au paiement de la somme de 2.580 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La société [Adresse 10] a constitué avocat mais n’a pas conclu. La présente décision sera contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 avril 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 05 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société Foncière du Faubourg est propriétaire du lot 11 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2021, 18 mai 2022 et 23 mai 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 25 octobre 2023 inclus.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

16 euros au titre d’une relance avec frais en date du 10 décembre 2021,

36 euros au titre d’une mise en demeure R.A.R. en date du 14 septembre 2022.

Soit un total de 52 euros représentant des frais de recouvrement.

Ont été également crédités un règlement de 500 euros survenu le 11 septembre 2024 et un remboursement des « provisions appelées » de 1.316,59 euros le 03 juillet 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société [Adresse 10], déduction faite des frais de recouvrement et avec la prise en compte des montants crédités, est débiteur de 20.488,92 euros soit 22.357,51 – 52 – 500 – 1.316,59 euros et non 22.185,51 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

La société Foncière du [Adresse 9] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 25 octobre 2023 (appel 4ème trimestre 2023 inclus).

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 172 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 14 septembre 2022 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Ils ont été facturés 36 euros conformément au contrat de syndic produit.

Les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndicat relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048). La demande de remboursement des frais exposés pour la relance du 10 décembre 2021, effectuée avant la mise en demeure du 14 septembre 2022, sera donc rejetée.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 36 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société Foncière du [Adresse 9] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la société Foncière du [Adresse 9] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er octobre 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la société [Adresse 10] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières en ce qu’en un an, en raison des travaux de ravalement et de couverture de l’immeuble, elle aurait dû s’acquitter de plus de 23.000 euros.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société Foncière du Faubourg, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et il sera accordé à Maître Nicolas LEDERMANN, conseil du syndicat des copropriétaires, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.550 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  20.488,92 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au courantes et appels de fonds impayés au 25 octobre 2023 (appel 4ème trimestre 2023 inclus);

—  36 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.550 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société Foncière du Faubourg aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

DIT n’y avoir lieu écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 11] le 13 Février 2025

La Greffière La Présidente