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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00384 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EXZP Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/00384 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EXZP

Minute : 25/530

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER

TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par Monsieur [T] [V], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [U] née [M]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Octobre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITION : Madame [J] [M] épouse [U]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [J] [U] née [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], par contrat du 29 mai 2018 à effet au 7 juin 2018, pour un loyer mensuel de 469,54 euros, payable à terme échu. Le contrat de bail fait mention d’un dépôt de garantie de 469,54 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties le 7 juin 2018.

Le 6 mai 2022, un procès verbal d’expulsion a été dressé par commissaire de justice en application d’un jugement rendu le 1er juillet 2020 par le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Blois.

Le 1er août 2022, un procès verbal de constat d’huissier ainsi qu’un état des lieux de sortie ont été réalisés. Le procès verbal de constat indique avoir été réalisé en l’absence de la locataire tandis que l’état des lieux de sortie comprend une signature sous la mention du locataire sortant sans que cette signature puisse être attribuée à la locataire, cette signature ne correspondant pas à celle figurant sur l’état des lieux d’entrée, aucun représentant du locataire n’étant mentionné comme tel.

Le 9 mars 2023, un constat d’accord a été signé entre L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT et Madame [J] [U] née [M]. Au terme de cet accord Madame [J] [U] née [M] s’est engagée à régler la somme de 1156,63 euros au titre de dégradations locatives par 23 mensualités de 50 euros et une 24ème de 6,63 euros.

Par ordonnance du 6 juin 2024, le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Blois a refusé d’homologuer l’accord conclu entre les parties au motif que le constat d’accord ne mentionne pas clairement que les parties ont expressément accepté, au moment de la signature du constat d’accord, que ce dernier fasse l’objet d’une requête en homologation, aucun accord de la locataire donné postérieurement n’étant produit.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a ensuite fait assigner, le 30 janvier 2025 Madame [J] [U] née [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, aux fins suivantes :

À titre principal :

◦ dire et juger l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT recevable et bien fondé en ses demandes ;

◦ homologuer le constat d’accord intervenu le 9 mars 2023 entre l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT et Madame [J] [U] née [M] ;

◦ y conférer force exécutoire

À titre subsidiaire :

◦ Condamner Madame [J] [U] née [M] à lui payer la somme de 706,63 euros

◦ Dire que cette somme sera productive d’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

◦ Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

◦ condamner Madame [J] [U] née [M] à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

◦ Condamnation Madame [J] [U] née [M] aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2025.

Lors de cette audience, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT, représenté par Monsieur [V] [T], employé muni d’un pouvoir, a indiqué maintenir l’ensemble de ses demandes.

Convoqué par procès verbal de remise à étude, Madame [J] [U] née [M] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Il a été demandé à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT de produire l’état des lieux d’entrée ainsi qu’un détail des sommes demandées au titres des réparations locatives, dans le cadre du délibéré, avant le 3 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 décembre 2025.

Les pièces sollicitées nous ont été communiquées avec l’octroi d’un délai supplémentaire et il a été justifié de leur envoi à la locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Il sera constaté que la demande en paiement est recevable, sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, l’assignation ayant été précédée d’une tentative de conciliation par un conciliateur de justice réalisée le 9 mars 2023.

1) Sur la demande d’homologation du constat d’accord :

Par application des dispositions du Code de procédure civile et notamment de l’article 1541, l’homologation d’un accord conclu dans le cadre d’une conciliation extra judiciaire est impossible si l’ensemble des parties ne l’a pas expressément accepté.

En l’espèce, il ressort de l’ordonnance rendue le 6 juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Blois que la demande d’homologation présentée par l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a été refusée au motif que le constat d’accord ne mentionne pas clairement que les parties ont expressément accepté, au moment de la signature du constat d’accord, que ce dernier fasse l’objet d’une requête en homologation, aucun accord de la locataire donné postérieurement n’étant produit.

Cette raison étant à ce jour, toujours valable, Madame [M] n’ayant pas comparu et aucun document tendant à rapporter l’accord express de Madame quant à l’homologation de l’accord, il convient de rejeter la demande de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT tendant à l’homologation de l’accord conclu le 9 mars 2023.

2) Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du Code Civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite une somme totale de 706,63 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé par le locataire et des différents versements effectués depuis la conciliation (9X 50 euros = 450 euros).

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 7 juin 2018.

L’état des lieux de sortie a été établi par un Commissaire de Justice le 1er août 2022.

L’état des lieux de sortie transmis ne sera pas pris en compte en ce que la signature y figurant sous la mention du locataire sortant, ne semble pas appartenir à Madame [J] [M] épouse [U].

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par un tableau évaluant les réparations locatives aux sommes suivantes :

124,51 euros correspondant au lessivage des murs de la cuisine et des WC419,35 euros correspondant à la réfection des peintures intérieures de l’entrée-couloir, du séjour et de la chambre 2 27,44 euros pour le remplacement d’une prise TV29,34 euros pour la re-fixation d’une prise de courant dans le séjour 456,30 euros pour l’évacuation des meubles et détritus 495,84 euros pour le nettoyage du logement complet du logement T4 197,89 euros pour un mauvais entretien du jardinsoit la somme totale de 1750,67 euros.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison entre l’état du logement à l’entrée dans les lieux constaté dans l’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 juin 2018 et l’état du logement constaté dans le constat de commissaire de justice du 1er août 2022 tenant lieu d’état des lieux de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement qui est d’environ 4 ans.

— Sur le lessivage des murs de la cuisine et des WC :

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme de 124,51 euros correspondant au lessivage des murs de la cuisine et des WC.

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 juin 2018 mentionne que les murs de la cuisine sont neufs, en toile et que ceux des WC sont également neufs et en toile.

Le constat établi par Commissaire de justice le 1er août 2022 indique quant à lui que les murs des WC sont en toile de verre peinte avec des gouttelettes jaunies et coulures et les murs de la cuisine sont quant à eux en toile de verre peinte, en mauvais état, avec deux brûlures, des coulures et des taches éparses sur tous les pans.

Il ressort de ces éléments que les murs des WC et de la cuisine qui étaient neufs, ont été rendus dans un état nécessitant qu’il soit procédé à un lessivage compte tenu des différentes tâches observées et qui n’apparaissent pas conformes à un usage normal même après 4 ans d’occupation des lieux.

Madame [J] [U] née [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 124,51 euros au titre des réparations locatives constatées dans les WC et la cuisine.

— Sur la réfection des peintures intérieures de l’entrée-couloir, du séjour et de la chambre 2

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme de 419,35 euros correspondant à la réfection des peintures intérieures de l’entrée-couloir, du séjour et de la chambre 2.

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 juin 2018 mentionne que les peintures de l’entrée-couloir, du séjour et de la chambre 2 sont neuves quant aux plafonds et aux murs.

Le constat établi par Commissaire de justice le 1er août 2022 indique quant à lui que la structure à peindre est abîmée au bas de la loggia avec auréoles.

Dans le séjour, il est noté que la structure à peindre présente des traces et tâches éparses sur tous les pans de murs ainsi que deux accrocs et le plafond est noté en état d’usage.

Dans la chambre 2, une tâche est relevées sur un pan de mur, et sous un interrupteur, la peinture étant en état d’usage, le plafond est indiqué en bon état.

Si la peinture des murs de l’entrée-couloir loggia est justifiée par des auréoles et une dégradation de la toile de verre en bas, il ressort cependant des constatations faites s’agissant du séjour et de la chambre 2 que les plafonds apparaissent dans un état d’usage logique après 4 ans d’occupation des lieux et que les murs sont également usagés. Il convient donc de n’accorder que 50% des sommes réclamées s’agissant de ces pièces.

Madame [J] [U] née [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 223,70 euros (28,07 euros + 163,03 euros + 32,60 euros) au titre de la réfection des peintures.

— Sur le remplacement d’une prise TV

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme de 27,44 euros pour le remplacement d’une prise TV.

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 juin 2018 ne mentionne pas la présence d’une prise TV dans le séjour.

Le constat établi par Commissaire de justice le 1er août 2022 indique quant à lui que la prise de télévision est démontée ce qui ressort également des photographies prises.

Une prise télévision faisant partie des éléments nécessairement présents dans un séjour et compte tenu des constatation et photographies versés aux débats, il conviendra de faire droit à la demande formée.

Madame [J] [U] née [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 27,44 euros au titre des réparations locatives relatives à la prise TV.

— Sur la re-fixation d’une prise de courant dans le séjour :

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme de 29,34 euros pour la re-fixation d’une prise de courant dans le séjour.

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 juin 2018 mentionne que l’électricité est en bon état.

Le constat établi par Commissaire de justice le 1er août 2022 indique que deux prises de courant sont descellées dans le séjour.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder la somme sollicitée.

Madame [J] [U] née [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 29,34 euros au titre des réparations locatives relatives aux prises du séjour.

— Sur l’évacuation des meubles et détritus :

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme de 456,30 euros pour l’évacuation des meubles et détritus.

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 juin 2018 ne fait pas apparaître d’encombrement du logement.

Le constat établi par Commissaire de justice le 1er août 2022 met en évidence que le logement contenait encore de nombreux meubles, se trouvaient encore dans le logement : un pneu, une grande caisse en bois ajourée, une cabine en bois, des planches de bois, quelques encombrants dans le jardin.

La somme réclamée étant importante et non justifiée par la fourniture d’une facture, il conviendra de la réduire à la somme de 200 euros qui apparaît plus adéquate au regard du nombre et du volume des objets à évacuer.

Madame [J] [U] née [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre du débarras du logement.

— Sur le nettoyage du logement complet :

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme de 495,84 euros pour le nettoyage du logement complet.

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 juin 2018 mentionne que des taches sont présentes sur différents équipements.

Le constat établi par Commissaire de justice le 1er août 2022 indique quant à lui que le ménage n’a pas été fait par le locataire en ce que de nombreuses salissures et autres poussières sont relevés dans toutes les pièces.

Des taches ayant cependant déjà été constatées à l’entrée dans les lieux, seule la somme de 350 euros sera mise à la charge de la locataire.

Madame [J] [U] née [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 350 euros au titre du nettoyage du logement.

— Sur l’entretien du jardin :

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme de 197,89 euros pour un mauvais entretien du jardin.

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 juin 2018 mentionne que la tonte du jardin est à réaliser par la régie.

Le constat établi par Commissaire de justice le 1er août 2022 relève que l’herbe est haute, le terrain en friche et les haies et arbustes ne sont pas taillés.

Il conviendra donc de mettre à la charge de la locataire la totalité de la somme demandée de ce chef.

Madame [J] [U] née [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 197,89 euros au titre de l’entretien du jardin.

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Il en résulte une somme totale due de 1152,88 euros due par la locataire au titre des réparations locatives.

Il convient de retrancher de cette somme, le montant du dépôt de garantie (469,54 euros) ainsi que les sommes versées volontairement par la locataire (450 euros).

Madame [J] [U] née [M] sera donc condamné à payer une somme de 233,34 euros au titre des réparations locatives à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT, étant précisé que la somme de 469,54 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie a été déduit de la somme due.

Cette somme, qui constitue une indemnisation, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3) Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [U] née [M], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT, Madame [J] [U] née [M] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable, l’action formée par l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT à l’encontre de Madame [J] [U] née [M] ;

DÉBOUTE l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT de sa demande d’homologation du constat d’accord réalisé le 9 mars 2023 ;

CONDAMNE Madame [J] [U] née [M] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT, la somme de 233,34 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 5], étant précisé que la somme de 469,54 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie a été déduite ;

CONDAMNE Madame [J] [U] née [M] à verser à L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [J] [U] née [M] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice Présidente

en charge des contentieux de la Protection,