TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11077 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2PR

N° de Minute : L 25/00320

JUGEMENT

DU : 23 Juin 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[U] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [H], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mai 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 11077/24 – Page – MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 15 mars 2020, Monsieur [Z] [C] a donné à bail à Monsieur [U] [H], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 395,67 euros, charges comprises.

Le 15 mars 2020, Monsieur [Z] [C] a conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le règlement de l’intégralité des loyers impayés.

A la suite d’incidents de paiement, Monsieur [Z] [C] a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin d’obtenir le règlement des loyers impayés.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [U] [H], par exploit de commissaire de justice en date du 28 février 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 3 218,40 euros.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la CCAPEX le 6 mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024 (notifié le 21 septembre 2024 au Représentant de l’Etat dans le Département), la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Monsieur [U] [H] à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de LILLE du 15 avril 2024, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 6 099,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 218,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

— sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges, sous réserve que ces sommes soient justifiées par une quittance subrogative ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— sa condamnation aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

A l’audience du 5 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant le montant de sa créance à la somme de 2 880, 71 euros compte tenu d’un effacement partiel prononcé par la commission dans le cadre d’un plan de surendettement.

Monsieur [U] [H], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement à raison de 50 euros par mois en sus du loyer courant. Sans activité professionnelle régulière, il perçoit le RSA depuis un an.

Le demandeur s’en est remis à la juridiction s’agissant des délais de paiement.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 23 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution :

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale du 24 décembre 2015, telle que modifiée par l’avenant n°2 du 19 juin 2018, qui en son article 3 étend la durée de la convention de cette date au terme de la convention quinquennale Etat – ACTION LOGEMENT 2018-2022, soit jusqu’au 31 décembre 2022, que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il résulte en outre de l’article 8 du contrat de cautionnement signé entre M. [C] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Enfin, les quittances subrogatives versées au dossier par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fondent sur l’article 2306 du Code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production des quittances subrogatives notamment la dernière en date du 4 avril 2025, avoir payé au bailleur les loyers impayés de juin 2023 à février 2025 pour un montant total de 8 979,82 euros.

Un décompte du bailleur arrêté au 30 avril 2025 fait état de versements par la SAS ALS au titre de la garantie VISALE d’une somme de 9 994,80 euros, échéance d’avril comprise. Il en résulte que la dette n’a cessé de croître et que le loyer courant n’est pas réglé.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Selon l’article 24 II du même texte, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX et l’assignation a dénoncé au représentant de l’Etat 6 semaines avant l’audience de sorte que l’action en constat de la résiliation du bail est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu entre Monsieur [Z] [C] d’une part et Monsieur [U] [H] d’autre part le 15 mars 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges.

Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [U] [H] le 28 février 2024. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, outre l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement.

Il résulte du décompte produit que Monsieur [U] [H] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois prévu par l’article 24 précité, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE à compter du 29 avril 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Aux termes de l’article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats la décision de la commission de surendettement des particuliers du Nord du 11 septembre 2024, saisie postérieurement à la délivrance du commandement de payer qui a valablement produit ses effets, faisant état d’un effacement de la dette à hauteur de la somme de 4 864,52 euros correspondant aux versements d’Action Logement Service au titre de la garantie VISALE pour le paiement des loyers de juin 2023 à mai 2024.

Compte tenu de cette décision, le demandeur a actualisé au 30 avril 2025 le montant de sa créance à la somme de 2 880,71 euros correspondant aux sommes versées du mois d’octobre 2024 au mois d’avril 2025.

Il ressort de ces éléments, non contesté par le locataire que le loyer courant n’est pas réglé et qu’aucun versement n’est intervenu depuis le mois de janvier 2023. En conséquence, la demande au titre des délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Par voie de conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [H] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique à défaut d’un départ volontaire.

L’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En outre, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle. Le cautionnement dans son article 8.1 prévoit que la caution peut agir en fixation de l’indemnité d’occupation. Il convient donc de fixer le montant de ladite indemnité au montant du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 411,53 euros et de condamner Monsieur [U] [H] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICE jusqu’à libération définitive des lieux, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

Sur la demande en paiement :

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de cautionnement VISALE signé entre le bailleur et ACTION LOGEMENT SERVICES stipule, en page 9, que « la Caution s’engage à régler l’intégralité des Impayés de Loyer » déclarés dans les conditions prévues au contrat.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme actualisée de 2 880,71 euros arrêtée au 30 avril 2025 pour les paiements correspondant aux mois d’octobre 2024 à avril 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES établit d’une part qu’elle a réglé à Monsieur [C] la somme de 2 880,71 euros au titre des loyers impayés pour les mois d’octobre 2024 à avril 2025 et d’autre part qu’elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur à l’encontre de la locataire à hauteur de cette somme.

En conséquence, faute de justifier d’un paiement libératoire, Monsieur [U] [H] sera condamné au paiement de la somme de 2 880,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour les mois d’octobre 2024 à avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [H] aux entiers dépens de l’instance.

Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de la somme de 500 euros à ACTION LOGEMENT SERVICE sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail à usage d’habitation contracté entre Monsieur [Z] [C] d’une part et Monsieur [U] [H], d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 6] à [Localité 10] à compter du 29 avril 2024 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [H] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 880,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour d’octobre 2024 à avril 2025, échéance d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 411,53 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE au locataire qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CEFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le NORD « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

DIT que la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11], le 23 juin 2025.

Le Greffier Le Juge