COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/01027 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EQYV

N° : 25/00226

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER

TERRES DE [Localité 8] HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Madame [K] [C], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : L’OPH DE LOIR-ET-CHER TERRES DE [Localité 8] HABITAT

EXPÉDITION : Mme [S]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 25 janvier 2016, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT a consenti un bail d’habitation à madame [U] [S] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 242,65 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à 169,00 euros.

Par jugement du 15 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois a notamment constaté la résiliation du bail conclu entre l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT et madame [U] [S] à la date du 26 mai 2021et prononcé son expulsion.

Un procès-verbal d’expulsion a été établi par voie de commissaire de justice le 25 juillet 2022.

Un état des lieux de sortie était réalisé le 03 novembre 2022 par voie de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 février 2024, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT a fait assigner madame [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner madame [U] [S] au paiement de 7.002,56 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner madame [U] [S] au paiement d’une somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Après deux renvois en raison de l’indisponibilité du tribunal, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, bien que régulièrement assignée à personne, madame [U] [S] n’a pas comparu ni personne pour elle.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, il convient de relever qu’au vu du montant de la demande, les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile n’imposent pas le recours à une tentative de résolution amiable du litige.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Ce texte impose également au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient de procéder à un examen comparatif de l’état des lieux d’entrée et de sortie pour déterminer les éventuelles dégradations imputables à madame [U] [S].

Aux termes de son acte introductif d’instance, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT sollicite la somme de 7.002,56 euros au titre des indemnité de réparation locative, détaillé comme suit :

—  6.617,36 euros au titre de l’indemnité de réparation locative dont l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT a déduit la somme de 169,00 euros au titre du dépôt de garantie ;

—  473,00 euros au titre des frais d’évacuation ;

—  81,20 euros de frais de constat d’huissier.

Les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie obéissant à des règles spécifiques, ils seront examinés ci-après.

En l’espèce, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT se prévaut d’un état des lieux d’entrée en date du 31 juillet 2003 pour un bail conclu le 25 janvier 2016. Néanmoins ainsi qu’il le justifie, le bail conclu en 2016 est venu se substituer à un premier bail signé entre les parties avec une prise d’effet au 31 juillet 2003, lequel a été résilié par jugement du tribunal d’instance rendu le 28 août 2013 pour défaut de paiement des loyers et charges.

Au soutien de sa demande au titre de l’indemnité de réparation locative, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT produit une grille de facturation correspondant :

— à la réfection complète des peintures, menuiseries et sols de l’appartement : l’état des lieux de sortie a été dressé après une durée d’occupation ininterrompue de plus de 19 ans, l’état des lieux d’entrée remontant au 31 juillet 2003. Il n’est par ailleurs pas justifié, ni allégué, d’une quelconque remise à neuf du logement pendant sa durée d’occupation. Le bailleur ne peut donc justifier d’aucun préjudice tiré de l’état à la sortie de la locataire des papiers peints, peintures et revêtements plastiques des sols du logement dont elle aurait dû en tout cas supporter la réfection et le remplacement bien avant une durée de 19 ans, la durée de vie de ces éléments ne pouvant dépasser entre 7 et 10 ans, durée d’usure normale couramment admise pour ce type d’embellissement. La durée de l’occupation et la nécessaire vétusté des lieux s’y attachant excluent tout préjudice indemnisable pour le bailleur tiré de l’état des peintures, papiers peints et revêtements plastiques des sols, qui sera ainsi débouté de ses demandes de ces chefs ;

— au remplacement des serrures du logement, de la boîte aux lettres et l’ouverture de la porte de la cave : l’état des lieux initial ne fournit aucune indication à ce titre. L’état des lieux de sortie mentionne la restitution de 4 clés. En l’absence de précision complémentaire, ces sommes resteront à la charge du bailleur ;

— au nettoyage complet de l’appartement pour un montant de 463,08 euros : cela coïncide avec les constatations de l’état des lieux de sortie faisant état de la saleté généralisée de l’appartement. Cette somme sera donc mise à la charge de madame [U] [S] ;

— au remplacement du meuble évier et de l’applique sanitaire : les références sont mentionnées dans l’état des lieux entrant et l’état des lieux de sortie mentionne qu’ils sont dégradés : la somme de 324,90 euros sera mise à la charge de madame [U] [S] ;

— au remplacement du lavabo et du meuble sanitaire : les références sont mentionnées dans l’état des lieux entrant et l’état des lieux de sortie mentionne qu’ils sont dégradés : la somme de 239,30 euros sera mise à la charge de madame [U] [S] ;

— au remplacement des prises de courant du palier et des deux chambres : l’état des lieux de sortie mentionne qu’ils sont dégradés : la somme de 136,62 euros sera mise à la charge de madame [U] [S] ;

— au remplacement d’une béquille double sur rosace dans le salon : les éléments du dossier ne permettent pas de déterminer si cet élément aurait été dégradé. Le bailleur sera donc débouté de sa demande à ce titre ;

— à l’évacuation d’encombrants pour un montant de 473,00 euros : le procès-verbal d’expulsion du 25 juillet 2022 mentionne la présence d’un certain nombre de biens sans valeur marchande laissés sur place par le commissaire de justice instrumentaire et les frais réclamés sont justifiés par la production d’une facture de la [Adresse 10]. Néanmoins, le jugement d’expulsion du 15 décembre 2021 mentionne que « le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ». Ce texte dispose que « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. » Par suite le bailleur, qui dispose déjà d’un titre exécutoire de ce chef, sa demande à ce titre sera rejetée.

En conséquence, madame [U] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 1.159,90 euros dont il convient de déduire la somme de 169,00 euros au titre du dépôt de garantie avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT produit la facture du commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie à hauteur de 182,41 euros. Le demandeur a justement retenu la moitié à la charge du locataire, soit la somme de 81,20 euros. Cette dernière sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [S] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner madame [U] [S] à payer l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT recevable ;

CONDAMNE madame [U] [S] à payer à de l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT :

990,90 euros déduction faite du dépôt de garantie de 169,00 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;81,20,00 euros au titre des frais de constat de commissaire de justice, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE madame [U] [S] à payer à l’OPH de Loir et Cher TERRES DE [Localité 8] HABITAT la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [U] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,