MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 24/00982 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVBA

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Madame [G] [B]

née le 21 Janvier 1972 à LE HAVRE (76600), demeurant 182 rue des Bleuets – 76210 BEUZEVILLETTE

Représentée par M^e Yves MAHIU de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, Avocats au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [C]

née le 25 Septembre 1972 à HARFLEUR (76700), demeurant Résidence LES JARDINS DE MONASTERII – 1 Chemin de Buglise – 76290 MONTIVILLIERS

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2012, Madame [G] [B] a donné à bail à Madame [I] [C] un logement situé « Résidence Les Jardins de Monasterii », 1 chemin de Buglise à MONTIVILLIERS (76290), moyennant un loyer mensuel de 535 €, outre une provision sur charges de 50 €.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire pour la somme en principal de 8 575,67 €, arrêtée à la date du 1er juin 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, Madame [B] a fait assigner Madame [C] par acte en date du 17 septembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater l’acquisition à son profit de la clause résolutoire figurant au bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 25 juin 2024 et constater en conséquence la résiliation du bail,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis « Résidence Les Jardins de Monasterii », 1 chemin de Buglise à MONTIVILLIERS (76290) en la forme accoutumée et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Condamner Madame [I] [C] au paiement de la somme en principal de 10 682,42 € correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 11 septembre 2024 avec intérêts au taux légal,

— Condamner Madame [I] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à restitution effective des lieux,

— La condamner au paiement de la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

— La condamner aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 juin 2024 et de la présente assignation.

A l’audience du 2 décembre 2024, Madame [B] était représentée par Maître [M], qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 12 006,29 € au 27 novembre 2024. Il a toutefois indiqué que 2 800 ou 3 000 € avaient été payés en novembre, sommes qui ne figurent pas dans le décompte. Il a demandé une condamnation en deniers ou quittances et a indiqué s’opposer aux délais de paiement.

Madame [C] a comparu en personne. Elle a indiqué avoir versé 2 000 € la veille de l’audience et être dans l’attente d’un document de l’agence gérant le bien depuis 15 mois pour obtenir le rétablissement de l’APL. Elle a indiqué également ne pas souhaiter payer les 4 000 € restant dus tant que l’agence n’a pas adressé ledit document et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [C] le 25 juin 2024 lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte communiqué par Madame [B] que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Madame [B] est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 août 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [C] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 août 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [B] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [B] produit un décompte arrêté au 1er novembre 2024, aux termes duquel Madame [C] lui doit la somme de 12 006,29 €. Madame [C] justifie avoir fait deux virements, les 26 et 30 novembre, respectivement de 2 000 € et 792,01 €, qui ne figurent pas sur le décompte produit par la bailleresse. Elle évoque un virement de 2 000 € le 1er décembre mais elle n’en justifie pas tout comme elle ne produit aucun autre décompte que celui qui est communiqué par la bailleresse. Il convient d’en conclure que la dette locative est de 9 214,28 € au 1er décembre 2024, échéance de décembre non incluse et de condamner Madame [C] à payer, en deniers ou quittances, cette somme à Madame [B], avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 8 575,67 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [C] demande à être autorisée à se maintenir dans les lieux ce qui implique que lui soient accordés des délais de paiement entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [C] produit un courrier de Madame [U], assistante sociale, qui indique que la locataire a repris le paiement du loyer courant en août 2024 après un impayé de 4 mois ce qui n’est pas corroboré par le décompte produit aux termes duquel il n’y a eu aucun paiement entre mai 2023 et le 26 novembre 2024. Madame [U] indique également que Madame [C] a réglé sa dette par les deux virements des 26 et 30 novembre 2024 et qu’elle bénéficiera d’un avoir après régularisation de l’APL ce qui ne ressort pas non plus du décompte aux termes duquel la dette est de 9 214,28 € et non de 4 000 € comme avancé par Madame [C] à l’audience.

De plus, à l’audience, Madame [C] affirme ne pas vouloir payer le solde de la dette au motif que l’agence gérant le bien n’aurait pas renvoyé un document à la CAF pour lui permettre de bénéficier de nouveau de l’APL alors même que la suspension de l’APL paraît être la conséquence normale de l’absence de paiement des loyers entre mai 2023 et novembre 2024. Il convient, par conséquent, de débouter Madame [C] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [C], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame [C] est condamnée à payer à Madame [B] la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 novembre 2012 concernant le logement situé « Résidence Les Jardins de Monasterii », 1 chemin de Buglise à MONTIVILLIERS (76290), donné en location à Madame [I] [C], et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 26 août 2024 ;

DIT que Madame [I] [C] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [C] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés « Résidence Les Jardins de Monasterii », 1 chemin de Buglise à MONTIVILLIERS (76290) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [G] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Madame [I] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 675,76 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 26 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer, en deniers ou quittances, à Madame [G] [B] la somme de 9 214,28 euros (neuf mille deux cent quatorze euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 8 575,67 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Madame [I] [C] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [I] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 juin 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 17 septembre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer à Madame [G] [B] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé le 03 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS