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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01886 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E23L Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

N° RG 25/01886 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E23L

Minute : 2026/282

DEMANDERESSE :

S.A. REGIONALE D’H.L.M LOIR ET CHER LOGEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [J]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Février 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITIONS : Monsieur [Q] [J], Madame [X] [E]

le :

Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

La SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [Q] [J] et à Madame [X] [E] un logement de type 4 situé [Adresse 5] – [Localité 3], par contrat en date du 7 octobre 2015, à effet du même jour, moyennant un loyer mensuel de 487,67 euros, charges comprises.

Par acte du 28 octobre 2024, la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a fait délivrer à Monsieur [Q] [J] et à Madame [X] [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 302,47 euros, au titre des loyers et charges impayés, selon relevé de compte en date du 23 octobre 2024.

Dénonçant la situation d’impayés, la SA [Adresse 4] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 29 octobre 2024.

Par acte du 26 mai 2025 (remis à Etude), la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a fait assigner Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition des clauses résolutoires et la résolution du bail liant les parties ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Q] [J] et de Madame [X] [E] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

— Condamner solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] à régler à la SA [Adresse 4] les sommes suivantes :

* 387,57 euros au principal, compte arrêté au 28 décembre 2024, terme du commandement de payer resté infructueux, assortie des intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l’assignation ;

* une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

Subsidiairement,

— Voir prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de Monsieur [Q] [J] et de Madame [X] [E], conformément aux dispositions combinées des articles 1217, 1728, 1224 et suivants du code civil ;

En conséquence,

— Voir ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [J] et de Madame [X] [E] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

— Condamner solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] à régler à la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT les sommes suivantes :

* 486,27 euros au principal, compte arrêté au 31 décembre 2024, assortie des intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir ;

* une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Voir rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— Condamner solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] au paiement d’une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Voir enjoindre à Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] de justifier de l’assurance des lieux loués par la remise au bailleur d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la date anniversaire du contrat ;

— Condamner solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, en date du 28 octobre 2024.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 2 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2026.

À l’audience, la SA [Adresse 4], représentée par son conseil, a maintenu oralement ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 6.110,86 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E], bien que régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à cette audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 29 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 2 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

SUR LA NON ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LA RÉSILIATION DU BAIL POUR FAUTE :

Conformément aux dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

De plus, il convient de comprendre la demande du bailleur contenue dans le dispositif de son assignation en demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, de prononcé de résiliation du bail pour faute des locataires.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni lors de l’audience par le bailleur que Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] sont en situation de loyers impayés depuis plusieurs mois, qu’ils n’ont effectué que cinq règlements de loyers depuis le mois de janvier 2024 et que le dernier règlement remonte à mai 2025.

Depuis cette date, la dette a fluctué, jusqu’à représenter au moment de l’audience la somme de 6.110,86 euros, frais inclus. Madame [E] aurait fait de nombreuses promesses de paiement, qu’elle ne respecte pas.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire de deux mois insérée dans le bail (au chapitre XII) a été signifié aux locataires le 28 octobre 2024, pour la somme en principal de 302,47 euros.

Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] avaient donc jusqu’au lundi 30 décembre 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement (le 28 décembre 2024 étant un samedi).

Or, entre le 28 octobre 2024 et le 30 décembre 2024 à 24 heures, la caisse d’allocations familiales a procédé pour le compte des locataires à plusieurs règlements, d’un total de 913,48 euros (386,67 + 70,07 + 386,67 + 70,07), si bien que les causes du commandement ont été éteintes dans le délai légal de deux mois.

Il convient cependant de constater qu’à la suite de ce règlement, de nouveaux impayés se sont accumulés.

Il convient donc de remarquer que si les locataires parviennent par moment à apurer leur dette locative, celle-ci se reconstitue presque aussitôt, mettant nécessairement le propriétaire dans une situation d’imprévisibilité et de nécessité d’effectuer des démarches judiciaires. Ce comportement est constitutif d’une faute caractérisée et réitérée.

Au moment de l’audience, le dernier règlement effectif datait du 13 mai 2025, mais la somme versée (100 euros) ne couvrait pas l’intégralité du loyer dû avec les charges (511,89 euros).

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie le prononcé de la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [Q] [J] et de Madame [X] [E] à la date de l’audience du 18 février 2026.

La résiliation ne saurait être rétroactive compte tenu du fait qu’elle a été constatée selon la situation exposée au jour de l’audience.

L’expulsion de Monsieur [Q] [J] et de Madame [X] [E] sera en conséquence ordonnée.

S’agissant de l’assurance, le bailleur ne fournit pas de commandement de fournir l’attestation d’assurance qui aurait été délivré aux locataires et leur demanderaient de faire le nécessaire dans le délai d’un mois.

En conséquence, aucune résiliation du bail pour défaut d’assurance ne pourra être prononcée en l’espèce.

SUR L’EXPULSION ET L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SA [Adresse 4] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [Q] [J] et à Madame [X] [E] de remettre les clés et de quitter les lieux.

À défaut de départ volontaire, la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Q] [J] et de Madame [X] [E], ainsi que de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026, qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En l’espèce, la SA [Adresse 6] LOGEMENT verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte arrêté à la date du 6 février 2026 démontrant que Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] restent lui devoir la somme de 6.110,86 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, échéance de janvier 2026 incluse.

Il convient en revanche de soustraire de cette somme les frais qui apparaissent dans le décompte, soit la somme de 67,77 euros le 12 novembre 2024 et la somme de 132,37 euros le 24 juin 2025, qui relèvent manifestement des dépens.

Absents à l’audience, Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 5.910,72 euros (6.110,86 – 67,77 – 132,37), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E], aucune demande n’ayant été formulée en ce sens. En tout état de cause, les conditions légales ne sont pas remplies en l’espèce pour octroyer des délais de paiement, le dernier loyer n’ayant notamment pas été payé par les locataires.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE non recevable la SA [Adresse 4] en son action aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DÉCLARE recevable la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT en son action aux fins de prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [Q] [J] et de Madame [X] [E], pour loyers et charges impayés ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 7 octobre 2015 entre la SA [Adresse 4] d’une part, et Monsieur [Q] [J] et de Madame [X] [E], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] – [Localité 3], à la date du 18 février 2026 soit la date de l’audience ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Q] [J] et à Madame [X] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] à payer à la SA [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.910,72 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] à payer à la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toute demande de la SA [Adresse 4] au titre de l’assurance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] à verser à la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [X] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024 et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,