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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00594 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYF5 Page sur

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/00594 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYF5

Minute : 2026/87

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Madame [G] [P], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE :

Monsieur [V] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

En présence de Madame Pauline HAMON, Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSES : 3F CVL, M. [V] [K], Mme [Z] [K]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 28 mars 2024, ayant pris effet le même jour, pour un loyer mensuel de 343,31 euros, payable à terme échu, avant le 5 du mois suivant.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 5 décembre 2024 à Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 891,82 euros. Ce commandement a été remis à domicile pour Monsieur et à personne pour Madame.

La SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 13 février 2025 Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins suivantes :

— à titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater que le logement sis à [Adresse 4] est occupé sans droit ni titre par Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] depuis le 6 février 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] à régler à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 966,20 euros à valoir sur les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 5 février 2025, assorti des intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] à régler à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité d’occupation égale à ce que serait le montant du loyer et des charges à compter du 6 février 2025 et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;

— à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail ;

— constater que le logement sis à [Adresse 4] est occupé sans droit ni titre par Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] depuis le 6 février 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] à régler à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 966,20 euros à valoir sur les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 5 février 2025, assorti des intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] à régler à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité d’occupation égale à ce que serait le montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;

— en tout état de cause :

— condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] à payer à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 90,08 euros.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2025.

À cette audience, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée par Madame [G] [P], employée du bailleur munie d’un pouvoir – a actualisé la dette locative à la somme de 558,42 euros. Elle a sollicité la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 60 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement cités à étude, Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience mais les locataires n’ont pas pu être rencontrés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 février 2026.

Par note en délibéré du 19 novembre 2025, il a été sollicité auprès de la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la preuve de la date de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher de la situation d’impayés. Par courriel reçu le même jour, il ne nous a été transmis qu’une capture d’écran d’un mail de la DDETSPP en date du 17 février 2025 indiquant « vous trouverez ci-joint, les saisines datées et signées : […] [K] […] ».

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur ne produit qu’une capture d’écran d’un mail de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher qui indique lui retourner la saisine datée et signée le 17 février 2025, soit quatre jours après l’assignation.

En conséquence, il apparaît que le délai de deux mois prescrit par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 entre la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX et l’assignation n’a pas été respecté.

L’action formée par la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire doit donc être déclarée irrecevable.

La demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et il y aura donc lieu de rejeter les demandes qui en découlent relatives à l’expulsion des locataires et à leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

II – Sur la demande de résiliation judiciaire et ses conséquences

— Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni aux débats par le bailleur que Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] sont en situation de loyers impayés depuis juillet 2024.

Depuis cette date, la dette a fluctué mais il ressort du décompte versé aux débats que les locataires ont procédé à de nombreux versements de sorte que les montants dus ont rarement dépassé les 1000 euros et de sorte que la somme due à ce jour a considérablement diminué.

Ces éléments ne caractérisent pas un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, et ne justifient pas la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] à la date de l’audience du 19 novembre 2025.

L’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] ne sera donc pas ordonnées en conséquence.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bail comprend une clause de solidarité aux termes de laquelle, les locataires sont tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement à toutes les obligations résultant du présent bail, jusqu’au départ du dernier occupant (art.13 p.7).

Outre le contrat de bail, le bailleur verse aux débats un décompte en date du 17 novembre 2025, évaluant la dette locative à la somme de 558,42 euros.

Il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite d’un montant de 86,46 euros, de 118,46 euros et de 40,46 euros dont l’origine n’est pas justifiée, de telle sorte qu’au titre des loyers et des charges impayés, Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] restent redevables de la somme de 313,04 euros.

Absents à l’audience, Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] ne contestent, par définition, ni le principe de cette dette, ni son montant dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Ainsi, Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] seront condamnés solidairement à verser à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 313,04 euros dont ils demeurent redevables au titre des loyers et charges arriérés restés impayés, ladite somme étant assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

— Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bailleur sollicite la mise en place d’un plan d’apurement de la dette à hauteur de 60 euros par mois, en plus du loyer courant et des charges, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il apparaît que Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] ont repris le paiement du loyer courant, avec un supplément, depuis plusieurs mois.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] à se libérer de leur dette locative par le paiement de 5 échéances mensuelles de 60 euros et une 6ème, permettant de solder la dette en principal et intérêts.

En cas de non-respect des délais de paiement, la totalité du solde de la créance deviendra immédiatement exigible selon les modalités indiquées dans le dispositif.

III – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] seront condamnés à payer à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés du bail conclu le 28 mars 2024 entre la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, et Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] concernant le logement situé [Adresse 2] ;

DÉBOUTE la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] à payer à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 313,04 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de novembre 2025 incluse, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] à se libérer de leur dette en 5 mensualités successives de 60 euros, et une 6ème mensualité qui viendra solder la dette en principal et en intérêts, qui sera versée avant le 10 du mois en sus du loyer courant et au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 313,04 euros devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [K] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 février 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,