TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

N° RG 25/03397 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E5Y3

N° : 26/00060

DEMANDERESSE :

Synd. de copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]”, représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA [Localité 1] MAINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Scheherazade BOUGRARA, avocat au barreau de BLOIS et M^e Cyrille GUILLOU, avocat au barreau d’ANGERS

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DEBATS : à l’audience publique du 10 Février 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexis MIHMAN, Président

siégeant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 839 du code de procédure civile.

Avec l’assistance à l’audience de Catherine DUBOIS, Greffier et au prononcé de Johan SURGET, Greffier

GROSSES et EXPEDITIONS M^e Scheherazade BOUGRARA

EXP. M. [I]

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [I] est propriétaire au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] (49), soumis au régime de la copropriété.

Alléguant l’existence de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA [Localité 1] MAINE (selon contrat de syndic du 9 septembre 2025), a, par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, assigné Monsieur [E] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de :

— Vu notamment les articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la Loi du 10 Juillet 1965 modifiée

— Constater le vote et l’approbation d’un budget prévisionnel par l’Assemblé Générale des copropriétaires conformément à l’article 14-1 de la Loi du 10 Juillet 1965 ;

— Constater, après mise en demeure, la défaillance de Monsieur [E] [I] ;

— Ainsi, prononcer la déchéance du terme pour les provisions de l’article 14-1 et de l’article 14-2 de la Loi du 10 Juillet 1965, trente jours après ladite mise en demeure ;

— En conséquence, condamner Monsieur [E] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 4] », représenté par son Syndic le Cabinet FONCIA [Localité 1] MAINE :

— Une somme de 1 869.08 € au titre des provisions sur charges devenues immédiatement exigibles, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la décision à intervenir ;

— Une somme de 8 073.47 € arrêtée au 1er Novembre 2025 au titre des sommes dues pour les exercices précédents, outre intérêts au taux légal sur la somme due lors de l’envoi de la mise en demeure du 27 Mai 2025 en application de l’article 36 du Décret de 1967, soit sur la somme de 5 884,95

— Une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la décision à intervenir ;

— Une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

— Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil.

— Ordonner au visa de l’article 10-1 de la Loi de 1965 que les droits et émoluments des actes des Commissaires de justice ainsi que leurs droits de recouvrement ou d’encaissement, pouvant être prélevés le cas échéant, resteront à la charge du copropriétaire débiteur.

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2026.

Monsieur [E] [I], bien qu’assigné à étude, n’était pas représenté, de telle sorte que la décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Concernant les charges échues

Aux termes de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

L’article 14-2-1 de la loi susvisée dispose que : « I.- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.

II.- L’assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

III.- Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » sollicite la condamnation de Monsieur [E] [I] à lui verser la somme de 8 073,47 euros arrêtée au 1er novembre 2025, outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Il expose que Monsieur [E] [I] est redevable de cette somme d’argent, celui-ci n’ayant pas payé les sommes dues.

Il est constant que Monsieur [E] [I] est propriétaire des lots n°7 et n°16 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] (49).

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » fournit le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 9 septembre 2025 ainsi qu’un appel de fond en date du 16 septembre 2025 d’un montant de 7 122,39 euros, faisant état d’un solde antérieur de 6 548,88 euros (voir en ce sens : pièce n°3 et n°5), et un décompte actualisé pour la période du 31 décembre 2021 au 13 novembre 2025 portant la somme due à 8 073,47 euros (voir en ce sens : pièce n°7).

Il est constant que les dépenses votées lors de ces assemblées générales ont été appelées et que Monsieur [E] [I] n’a pas réglé les sommes demandées, tel que cela ressort notamment de la mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mai 2025.

Au regard des éléments versés aux débats, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance à l’égard de Monsieur [E] [I] pour un montant de 8 073,47 euros.

Monsieur [E] [I] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8 073,47 euros, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 mai 2025.

Concernant les charges non encore échues

Selon l’article 19-2 de la loi susvisée : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [E] [I] à lui verser le montant des charges non encore échues, soit la somme de 1 869,08 euros.

Aux termes de l’assemblée générale du 9 septembre 2025, le budget prévisionnel de l’année 2026, couvrant la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, a été approuvé pour la somme de 10 350 euros (voir en ce sens : pièce n°3 du demandeur).

Il est constant que, malgré mise en demeure du 27 mai 2025, Monsieur [E] [I] n’a pas procédé au règlement des charges échues. Le délai de trente jours de l’article 19-2 précité étant écoulé à la date du présent jugement, il y a lieu de retenir que les charges non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Monsieur [E] [I] est tenu de payer chaque début de trimestre la somme de 467,27 euros au titre des provisions sur charges.

Ainsi, sur l’année 2026, il reste 4 trimestres, soit la somme de 1 869,08 euros.

Par conséquent, il est dû à ce titre la somme de 1 869,08 euros, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 mai 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […] ».

Les droits et émoluments des actes des commissaires de justice ainsi que leurs droits de recouvrement ou d’encaissement resteront à la charge des copropriétaires débiteurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6] » sollicite la condamnation de Monsieur [E] [I] à lui verser la somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » fait valoir que la carence de Monsieur [E] [I] quant au règlement des charges et provisions engendre des difficultés de gestion et met en péril l’équilibre financier de la copropriété, il ne parvient cependant pas à rapporter la preuve d’un préjudice personnel et direct distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts a été demandée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA [Localité 1] MAINE.

La capitalisation des intérêts sera ainsi ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [I] qui succombe, sera condamné aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes des commissaires de justice, ainsi que le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L’équité et la situation économique justifient d’allouer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE Madame [E] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] », sis [Adresse 4] à [Localité 2] (49), la somme de 8 073,47 euros au titre des charges de copropriété échues, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ;

CONDAMNE Madame [E] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] », sis [Adresse 4] à [Localité 2] (49), la somme de 1 869,08 euros au titre des charges de copropriété non échues, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA [Localité 1] MAINE, de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes des commissaires de justice, ainsi que le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] », sis [Adresse 4] à [Localité 2] (49), la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Jugement prononcé le 10 Mars 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT