____________________

Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/02531 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ET6L Page sur

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 MARS 2026

N° RG 24/02531 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ET6L

Minute : 2026/129

DEMANDERESSE :

Madame [H] [Y] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-Elizabeth DEZARD, avocate au barreau de PARIS, substituée par M^e Alexandre GODEAU, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Eliette VERARD, avocate au barreau de BLOIS, substituée par M^e Maxime FERNANDEZ, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [Q] [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-41018-2024-02734 du 29/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BLOIS)

représenté par M^e Eliette VERARD, avocate au barreau de BLOIS, substituée par M^e Maxime FERNANDEZ, avocat au barreau de TOURS

DÉBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Marie-Elizabeth DEZARD, M^e Eliette VERARD

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 2 avril 2019, Madame [H] [F], venue aux droits de Madame [X] [I] veuve [Z], a consenti à Monsieur [U] [B] un bail, portant sur une maison individuelle d’habitation située [Adresse 4], qui sera étendu, par avenant du 18 décembre 2019, à Monsieur [Q] [N] qui deviendra cotitulaire du bail initial.

Monsieur [U] [B] a donné congé le 13 janvier 2020.

Le 21 juillet 2023, Monsieur [Q] [N] a fait le nécessaire pour que les clés du logement soient restituées par l’intermédiaire de son frère.

Un procès-verbal de reprise a été dressé le 27 septembre 2023 puis un état des lieux de sortie le

6 novembre 2023.

S’estimant créancière de ses ex-locataires, la bailleresse les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date des 22 et 24 avril 2024, aux fins suivantes :

— Les condamner solidairement à lui payer 7586,93 euros au titre de l’arriéré locatif, réparations locatives incluses après déduction du dépôt de garantie ;

— Les condamner solidairement à lui payer 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle a maintenu ses demandes dans ses conclusions N°1 et 2.

Elle soutient avoir qualité pour agir.

Elle s’estime créancière de ses deux ex-locataires en raison de loyers et charges impayés et de dégradations locatives.

Elle maintient que Monsieur [U] [B] est engagé solidairement.

Messieurs [Q] [N] et [U] [B] demandent quant à eux, dans leurs conclusions en réplique :

— De déclarer Madame [F] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir, et en conséquence de la débouter de ses demandes ;

— Subsidiairement,

— De constater que Monsieur [U] [B] s’est désolidarisé du bail le 13 janvier 2020 et en conséquence de débouter Madame [F] de ses demandes dirigées à son encontre ;

— De dire et juger que l’arriéré locatif relatif aux loyers et charges restant dus s’élève à la somme 1543,49 euros après déduction du dépôt de garantie ;

— De débouter Madame [F] de ses demandes au titre des dégradations locatives s’agissant du remplacement de l’évier de la cuisine, de la douchette de la salle de bain, et du remplacement de la porte d’entrée ;

— De réduire le montant du désencombrement du logement à 295 euros ;

— D’accorder à Monsieur [Q] [N] 24 mois de délai, moyennant des mensualités de 100 euros pour les 23 premières, une 24 ème soldant la dette, pour s’acquitter de sa dette ;

— D’écarter l’exécution provisoire

— De condamner Madame [F] [H] à leur verser à chacun 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils soutiennent que Madame [F] n’a pas qualité pour agir et que le congé donné par Monsieur [B] est pleinement valable.

Monsieur [N] sollicite une réduction des sommes réclamées et des délais de paiement.

L’affaire a fait l’objet de 3 renvois contradictoires les 4 septembre 2024, 8 janvier et 3 septembre 2025, les parties étant représentées par leur conseil, puis, le 7 janvier 2026, elle a été retenue pour être plaidée.

Madame [H] [F] était alors représentée par son conseil. Elle a maintenu l’intégralité de ses demandes et moyens contenus dans ses conclusions en réplique prises pour l’audience du 3 septembre 2025.

Messieurs [Q] [N] et [U] [B] étaient alors représentés par leur conseil. Ils ont maintenu leurs demandes et moyens conclus dans leurs conclusions N°2 prises pour l’audience du 7 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la qualité à agir de Madame [F]

Madame [H] [F] a parfaitement qualité pour agir pour avoir reçu le bien loué en donation, en pleine propriété, le 7 juillet 2020.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II- Sur les demandes dirigées contre Monsieur [U] [B]

Monsieur [B] justifie avoir donné congé du bien loué le 10 janvier 2020, par courrier recommandé adressé au mandataire, administrateur du bien, de la bailleresse.

Il ne peut pas être tenu à la moindre obligation née du bail et plus de 6 mois après la date d’effet de son congé, comme il est dit à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a lieu de rejeter toutes les demandes dirigées à son encontre largement postérieures à ce délai, quel que soit son point de départ, que l’on retienne comme date d’effet du congé un préavis d’un mois ou de trois mois, la date du 1er impayé dont le recouvrement est poursuivi datant de juin 2023.

III- Sur les demandes dirigées contre Monsieur [Q] [N]

Au titre de l’arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Madame [F] a fait délivrer à Monsieur [N] un commandement de payer le 21 juillet 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail et indiquant qu’elle entendait s’en prévaloir.

Les causes n’en ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé à la clause résolutoire, prévoyant, à défaut de règlement dans ce délai, la résiliation de plein droit du bail, délai que le commandement reprendra.

Monsieur [N] a acquiescé à ce commandement en remettant les clefs au commissaire de justice qui a délivré ce commandement, le 27 juillet 2023.

Le bail a donc pris fin de plein droit à l’expiration de ce délai de deux mois soit le 22 septembre 2023.

À cette date, échéance de septembre 2023 incluse, ainsi qu’il résulte du décompte du cabinet GUY HOQUET, mandataire en charge de la gestion locative, en date du 1 décembre 2023, c’est une somme de 2801,05 euros qui était due au titre des loyers et charges impayés, dont il convient de déduire :

—  215,05 euros de frais de commandement et 8 euros de frais MED, éventuellement inclus dans les dépens ;

—  171, 20 euros de loyer et charge au prorata temporis ;

laissant ressortir un solde de loyers et charges dus à la date du 21 septembre 2023 de 2406,80 euros.

Aucune indemnité d’occupation n’est réclamée.

Au titre des dégradations locatives

Selon les paragraphes c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et prendre en charge l’entretien courant du logement et de ses équipements.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de reprise du 6 novembre 2023 justifie la facture MAKSYMOWICZ du 16 novembre 2023 à l’exception de la douchette qui n’apparaît pas comme devant être remplacée, elle sera retenue pour 432 euros.

La même comparaison justifie la facture BNS Services N° 20231102 pour 590 euros.

Le procès-verbal d’état des lieux du 6 novembre 2023 justifie des dégradations affectant la porte d’entrée dont le locataire est présumé responsable en vertu des articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989.

À défaut de réparation possible, son remplacement à l’identique est justifié.

Il n’est pas soutenu, ni démontré, qu’elle était durablement réparable.

Le devis LORENOVE du 27 octobre 2023 n’établit pas son remplacement à l’identique.

Dès lors et forfaitairement il sera retenu une somme de 1500 euros au titre de la reprise de la porte.

Ainsi les dégradations locatives sont globalement retenues pour :

432 + 590 +1500 = 2522 euros.

Compte entre les parties

Monsieur [N] doit :

2406,80 euros de loyers et charges + 2522 euros de dégradations locatives = 4928,80 euros

dont à déduire :

600 euros de dépôt de garantie + 1300 euros de versements chez l’huissier ;

Soit un dû de 3028,80 euros.

Le coût de l’état des lieux de sortie sera partagé par moitié entre les parties, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, soit :

417,20 euros : 2 = 208,60 euros ;

La sommation d’assister n’était pas justifiée, une convocation par pli recommandé suffisait.

Ainsi et globalement, hors dépens, Monsieur [N] doit 3237,40 euros

Sur les délais de paiement

Monsieur [N] justifie avoir réglé régulièrement des mensualités durant 13 mois consécutifs entre les mains de l’huissier de 100 euros, des mensualités de ce montant sont donc tenables, il sera fait droit à sa demande de délais avec clause de déchéance du terme.

III- Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il est équitable de mettre à la charge de Madame [F] une somme de 500 euros à ce titre au profit de Monsieur [B], et de mettre à la charge de Monsieur [N], au même titre, une somme de 750 euros au profit de Madame [F].

Monsieur [N] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] [N], partie perdante, supportera les dépens le concernant qui comprendront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 21 juillet 2023 et de l’assignation qui lui a été délivrée le 22 avril 2024.

En revanche Madame [F], puisqu’elle succombe dans ses demandes vis-à-vis de Monsieur [B], et supportera les entiers frais et dépens le concernant.

Le coût du procès-verbal de reprise, qui ne se justifie pas, restera à sa charge, puisque les clefs avaient été restituées et qu’un seul et même acte avec l’état des lieux de sorties aurait pu être fait, ainsi que les sommations d’assister.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE Madame [H] [F] de toutes ses demandes dirigées contre Monsieur [U] [B].

CONDAMNE Monsieur [Q] [N] à verser à Madame [H] [F] une somme d’un montant de 3237,40 euros au titre de son arriéré locatif, des dégradations locatives et du coût de l’état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 avril 2024.

AUTORISE Monsieur [Q] [N] à s’acquitter de cette somme en 23 échéances mensuelles de 100 euros, une 24ème permettant de solder la dette en principal, les intérêts, et l’indemnité article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’en l’absence de paiement intégral de toute mensualité et 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée vaine, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible

CONDAMNE Monsieur [Q] [N], en application de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à Madame [H] [F] une somme de 750 euros ;

CONDAMNE Madame [H] [F], en application de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à Monsieur [U] [B] une somme de 500 euros ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [N] aux dépens le concernant, soit le coût du commandement de payer du 21 juillet 2023 et de l’assignation du 22 avril 2024.

CONDAMNE Madame [H] [F] aux entiers frais et dépens concernant Monsieur [U] [B].

DIT que Madame [H] [F] supportera le coût du procès-verbal de reprise du 27 septembre 2023 et le coût des sommations d’assister.

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 mars 2026, la minute étant signée par H LEROY, Magistrat à titre temporaire et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,