TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/04063 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCH6

N° de MINUTE : 25/00614

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet CDSA FONCIA, SAS

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [H], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

C/

DEFENDEURS

Monsieur [G] [F] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représenté

Madame [I] [J] [L] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [F] [K] et Madame [I] [J] [L] [K] sont propriétaires des lots n°40 et 54 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93).

Par actes de commissaire de justice du 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CDSA FONCIA, a fait assigner Monsieur [G] [F] [K] et Madame [I] [J] [L] [K] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement Monsieur [G] [F] [K] et Madame [I] [J] [L] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 9] représenté par son syndic, les sommes suivantes :

—  6 052,87€ concernant le lot 40 au titre des appels de charges arrêtés au 01/01/2024 inclus ;

—  144€ au titre des frais nécessaires

—  14 036,97€ concernant le lot 54 au titre des appels de charges arrêtés au 01/01/2024 inclus ;

—  3.000€ au titre de dommages-intérêts ;

Avec intérêts au taux légal a compter de la mise en demeure présentée le 26/06/2023 ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

—  3.000€ au titre de l’article 700 du cpc ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur et Madame [K], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges à l’égard tant de leur lot 40 que de leur lot 54. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [K] et Madame [K] au paiement des charges impayées, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure et relances qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [G] [F] [K] et Madame [I] [J] [L] [K] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2024 et fixée à l’audience du 04 décembre 2024 puis renvoyée à l’audience du 05 mars 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires. Elle a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [F] [K] et Madame [I] [J] [L] [K];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 04 septembre 2020, 07 juin 2021, 23 juin 2022, 17 avril 2023 et 03 octobre 2024 ayant voté les travaux de pose de deux caméras de vidéosurveillance dans les accès du bâtiment A au parking et de 5 caméras dans ledit parking, de contrôle technique des ascenseurs A, B et E, de réfection de la cage d’escalier A, de pose de deux caméras de vidéosurveillance supplémentaires dans le parking, de pose d’une caméra de vidéosurveillance dans le local vélo, de changement de porte parking, de pose de porte blindée et de pompage de la cuve, de remplacement des deux pompes de relevage et d’audit des canalisations privatives et ayant également approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 18 avril 2023 au 18 juillet 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’égard du lot n°40

Le relevé de compte établi au 27 mars 2024 mentionne des appels au titre des travaux « pose porte blindée », de « clôture petit jardin » et de « pose grille de défense » votés lors de l’assemblée générale du 17 juin 2019 qui ne sont pas justifiés, faute de verser le procès-verbal de cette assemblée. Il convient de déduire la somme de 279,58 euros (116,78 euros + 94,74 euros +68,06 euros) des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient également d’écarter les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 144 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 24 août 2021 de 18 euros,frais de mise en demeure du 26 octobre 2021 de 18 euros,frais de mise en demeure du 16 décembre 2021 de 18 euros,frais de mise en demeure du 14 juin 2022 de 18 euros,frais de relance après mise en demeure du 20 février 2023 de 24 euros,frais de mise en demeure du 05 septembre 2023 de 24 euros,frais de relance après mise en demeure du 23 octobre 2023 de 24 euros.

Dès lors, le montant total des sommes valablement réclamées au titre des charges et appels travaux du lot n°40 entre le 1er octobre 2019 et le 1er janvier 2024 a été de 35.820,70 euros (36.244,28 euros – 279,58 euros – 144 euros) tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 29.979,35 euros (30.047,41 euros – 68,06 euros de remboursement de dépenses de travaux de « pose grille de défense »), soit un solde débiteur de 5.841,35 euros.

A l’égard du lot n°54

Le relevé de compte établi au 27 mars 2024 mentionne des appels au titre des travaux « pose porte blindée », de « clôture petit jardin » et de « pose grille de défense » votés lors de l’assemblée générale du 17 juin 2019 qui ne sont pas justifiés, faute de verser le procès-verbal de cette assemblée. Il convient de déduire la somme de 223,21 euros (93,23 euros + 75,64 euros + 54,34 euros) des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient également d’écarter les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 396 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 05 décembre 2019 de 18 euros,frais de mise en demeure du 23 janvier 2020 de 18 euros,frais de mise en demeure du 07 septembre 2020 de 18 euros,frais de relance après mise en demeure du 16 octobre 2020 de 18 euros,frais d’honoraires contentieux du 29 septembre 2022 de 150 euros,frais de relance après mise en demeure du 20 février 2023 de 24 euros,frais de transmission dossier MED AVOCAT du 22 juin 2023 de 150 euros.

Dès lors, le montant total des sommes valablement réclamées au titre des charges et appels travaux du lot n°54 entre le 1er octobre 2019 et le 1er janvier 2024 a été de 32.996,52 euros (33.615,73 euros – 223,21 euros – 396 euros) tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 19.128,42 euros (19.182,76 euros – 54,34 euros de remboursement de dépenses de travaux de « pose grille de défense »), soit un solde débiteur de 13.868,10 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 32 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [F] [K] et Madame [I] [J] [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.841,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété du lot n°40 ainsi que la somme de 13.868,10 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété du lot n°54 et ce, selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 23 juin 2023, date de la mise en demeure se rapportant aux lots n°40 et n°54 notifiée à Monsieur [G] [F] [K] et Madame [I] [J] [L] [K], sur la somme de 2.778,21 euros à l’égard du lot n°40 et sur la somme de 10.947,83 euros à l’égard du lot n°54 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 144 euros à l’égard du lot n°40 au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne formule en revanche aucune demande à son dispositif au titre des frais de recouvrement exposés à l’égard du lot n°54.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 23 juin 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date à l’égard du lot n°40, soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 24 août 2021 de 18 euros,les frais de mise en demeure du 26 octobre 2021 de 18 euros,les frais de mise en demeure du 16 décembre 2021 de 18 euros,les frais de mise en demeure du 14 juin 2022 de 18 euros,les frais de relance après mise en demeure du 20 février 2023 de 24 euros.

De surcroît, il n’est pas justifié en procédure de l’envoi de la mise en demeure du 05 septembre 2023 selon les modalités prévues à l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il ne peut en conséquence être fait droit à cette demande.

Enfin, faute de justifier de l’envoi d’une relance après mise en demeure le 23 octobre 2023, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne peut se déduire du paiement irrégulier des charges de copropriété depuis plusieurs années (Civ. 3e, 24 mars 2009, n°19-21.018), le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [F] [K] et Madame [I] [J] [L] [K] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [F] [K] et Madame [I] [J] [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CDSA FONCIA, la somme de 5.841,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété du lot n°40 ainsi que la somme de 13.868,10 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété du lot n°54 et ce, selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023 sur la somme de 2.778,21 euros à l’égard du lot n°40 et sur la somme de 10.947,83 euros à l’égard du lot n°54 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CDSA FONCIA, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CDSA FONCIA, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [F] [K] et Madame [I] [J] [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CDSA FONCIA, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [F] [K] et Madame [I] [J] [L] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 07 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT