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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00237 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EXPA Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2026

N° RG 25/00237 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EXPA

Minute : 2026/189

DEMANDERESSE :

S.C.I. ROMO IMMO GALY

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-41018-2025-003739 du 11/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représenté par M^e Aurore DOUADY, avocate au barreau de BLOIS, substituée par M^e Lea HADDOU, avocate au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Décembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

en présence de Pauline HAMON, Auditrice de Justice et avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITION : M^e Aurore DOUADY

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 1er septembre 2022, Monsieur [C] [N] a donné en location à Monsieur [H] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 390,00 euros, payable à terme à échoir.

Selon acte notarié en date du 25 octobre 2022, Monsieur [C] [N] a vendu à la SCI ROMO IMMO GALY le bien immobilier objet du contrat de bail.

Des loyers étant impayés, la bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 janvier 2024, pour un montant en principal de 1.620,78 euros. Cet acte a été remis à personne.

La SCI ROMO IMMO GALY a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 19 janvier 2024.

La SCI ROMO IMMO GALY a ensuite fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, aux fins suivantes :

— Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

— Subsidiairement, ordonner la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs du locataire, pour défaut de paiement des loyers,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux,

— Ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 1.772,27 euros au titre des loyers impayés à la date de résiliation du bail soit le 18 mars 2024, mensualité de mars 2024 inclue, avec intérêts de droit,

— Condamner Monsieur [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer, avec intérêts de droit,

— Condamner Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 900,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025.

À l’audience du 17 décembre 2025, la SCI ROMO IMMO GALY, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa dette locative à la somme de 1.282,61 euros au 16 décembre 2025 et a maintenu les demandes contenues dans son assignation.

Cité à personne, Monsieur [H] [E] était représenté. Son conseil a déposé son dossier et ses conclusions. Il sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique avoir réduit le montant de sa dette et payer son loyer ainsi qu’un complément. Il demande également de débouter la bailleresse de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Au soutien de ses prétentions, il explique qu’en début d’année 2023, il a connu de graves problèmes de santé suite à un accident du travail, ce qui l’a contraint à un arrêt de toute activité professionnelle engendrant de ce fait des difficultés financières l’empêchant de régler à échéance due l’intégralité de son loyer. Il a toutefois continué à verser une partie du loyer à hauteur de ses capacités. Le 07 août 2025, il a obtenu une aide financière du Fonds de solidarité pour le logement d’un montant de 600,00 euros versée directement à la bailleresse. Sa situation professionnelle s’est améliorée puisqu’il travaille désormais sous le bénéfice d’un contrat d’insertion au sein de la société INTERVAL à [Localité 6] et procède à l’entretien de bureaux dans la commune. Son revenu mensuel moyen est de 980,00 euros.

La décision a été mise en délibéré à la date du 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties ont comparu en personne ou par mandataire.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir-et-Cher par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ROMO IMMO GALY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 1er septembre 2022 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 8) et un commandement de payer visant cette clause mais prévoyant un délai de 6 semaines a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.620,78 euros.

Le contrat de bail prévoyant un délai de 2 mois à partir du commandement pour régler l’impayé, il convient d’appliquer ce délai malgré les termes de la loi nouvelle de 2023 et le délai de six semaines indiqué dans le commandement de payer, la nouvelle loi ne s’appliquant pas aux situations contractuelles antérieures.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le lundi 18 mars 2024 à 24 heures.

Entre le 18 janvier 2024 et le 18 mars 2024 à 24 heures, il a été réglé les sommes suivantes :

—  268,00 euros par la Caisse d’allocations familiales le 05 février 2024,

—  185,64 euros par Monsieur [H] [E] le 05 février 2024,

—  274,00 euros par la Caisse d’allocations familiales le 05 mars 2024,

—  176,00 euros par Monsieur [H] [E] le 07 mars 2024.

Pendant cette période, il a ainsi été réglé la somme totale de 903,64 euros. Ces règlements sont toutefois insuffisants pour éteindre les causes du commandement de payer (1.620,78 euros).

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 19 mars 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI ROMO IMMO GALY produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [E] reste devoir la somme de 1.282,61 euros à la date du 16 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [H] [E] ne conteste ni le montant ni le principe de la dette locative. Ainsi, les sommes sollicitées au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024 et au titre de la régularisation pour l’augmentation des charges pour janvier et février 2025 ne seront pas déduites.

Il y a néanmoins lieu de déduire les sommes suivantes qui relèvent éventuelle des dépens :

123,24 euros au titre du commandement de payer,

24,61 euros au titre de la notification du commandement de payer.

Ainsi, Monsieur [H] [E] reste devoir la somme de 1.134,76 euros.

En conséquence, Monsieur [H] [E] sera condamné au paiement de cette somme de 1.134,76 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation du 21 janvier 2025.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT, L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION ET L’EXPULSION :

— Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place de délais de paiement. Il produit son contrat de travail à durée déterminée ainsi que les avenants ayant prolongé la durée du contrat de travail initial. Il produit également ses bulletins de salaire pour la période de juin à novembre 2025. Il perçoit chaque mois, à ce titre, entre 762,61 euros et 973,15 euros.

Il ressort de l’extrait de compte que le montant du loyer et des charges s’élève au montant actuel de 506,13 euros. Il apparaît que depuis le mois de février 2024, Monsieur [H] [E] a repris le paiement partiel du loyer. Il a bénéficié d’une aide financière du Fonds de solidarité active d’un montant de 600,00 euros qui a été directement versée à la bailleresse au mois d’août 2025. S’agissant de l’échéance de septembre 2025 (506,13 euros), la Caisse d’allocations familiales a réglé la somme de 204,00 euros et le locataire, la somme de 250,00 euros, soit moins que l’échéance. S’agissant de l’échéance d’octobre 2025 (506,13 euros), la Caisse d’allocations familiales a réglé la somme de 204,00 euros et le locataire, la somme de 310,00 euros, soit plus que l’échéance. Pour les échéances de novembre et décembre 2025 (506,13 euros), la Caisse d’allocations familiales a réglé la somme de 155,00 euros et le locataire, la somme de 330,00 euros, soit une somme totale de 485,00 euros. Bien que, concernant ces deux dernières échéances, les règlements effectués soient inférieurs aux sommes dues, le locataire a augmenté ses versements mensuels et manifeste des efforts sérieux, la dette locative ayant réduit depuis l’assignation.

Ainsi, il apparaît que le locataire justifie de ses ressources et a toujours maintenu un paiement partiel du loyer depuis le mois de février 2024. Par conséquent, il convient d’autoriser Monsieur [H] [E] à se libérer de sa dette locative par le paiement de trente-cinq échéances mensuelles de 31,52 euros et une trente-sixième, permettant de solder la dette en principal et intérêts. La clause résolutoire sera suspendue conformément à la demande du défendeur.

Cependant, en cas de non-respect de l’échéance accordée pour le règlement du solde de la dette locative, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Monsieur [H] [E], occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SCI ROMO IMMO GALY qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Il serait dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SCI ROMO IMMO GALY.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [H] [E] sera condamné à payer à la SCI ROMO IMMO GALY la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a en effet pas lieu de débouter totalement le bailleur de sa demande.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI ROMO IMMO GALY ;

CONSTATE à compter du 19 mars 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 1er septembre 2022, conclu entre Monsieur [C] [N], aux droits duquel vient la SCI ROMO IMMO GALY, d’une part, et Monsieur [H] [E], d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à ROMORANTIN-LANTHENAY (41200) ;

SUSPEND les effets de cette clause ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à la SCI ROMO IMMO GALY la somme de 1.134,76 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de décembre 2025 incluse, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 janvier 2025 ;

AUTORISE Monsieur [H] [E] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives de 31,52 euros, et une 36ème mensualité qui viendra solder la dette en principal et en intérêts, qui sera versée avant le 10 du mois en sus du loyer courant et au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [H] [E] se libère de la somme due dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 1.134,76 devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 2] à ROMORANTIN-LANTHENAY (41200), la SCI ROMO IMMO GALY puisse faire procéder à son expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [H] [E] soit condamné à verser à la SCI ROMO IMMO GALY une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mars 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice Présidente

en charge des contentieux de la Protection,